Du 03 décembre 2024

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03032 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2FG

S.C.I. [Adresse 5]

C/

[B] [I] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e GONDER

— FE délivrée à

M^e GONDER

Le 03/12/2024

Avocats : la SELARL GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 03 décembre 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, VICE- PRESIDENTE

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]

Représentée par son gérant M. [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, membre de la SELARL GONDER, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [I] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 3 décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature électronique du 4 novembre 2021, la SCI [Adresse 5] a consenti à Monsieur [B] [E] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros.

Par acte du 4 juillet 2024, visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SCI [Adresse 5] a fait commandement à Monsieur [B] [E] de payer la somme de 1.654,66 euros au titre du solde de loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 25 septembre 2024, la SCI [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Bordeaux aux fins de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges et obtenir :

la libération des lieux et l’autorisation d’expulser Monsieur [B] [E] et tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; sa condamnation au paiement de la somme de 2.463,59 euros assortie des intérêts au taux légal ; sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges assorti des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;sa condamnation au paiement de la clause pénale insérée au bail ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l’audience du 3 décembre 2024, la SCI [Adresse 5], représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 3.239,23 euros échéance du mois du décembre 2024 incluse.

Monsieur [B] [E], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025, prorogé au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [B] [E] assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la SCI [Adresse 5], par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 05 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et ses effets

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.654,66 euros au titre du solde de loyers et charges.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 5 septembre 2024 et sera constatée. L’expulsion de Monsieur [B] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [B] [E] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Sur le loyer et les indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [B] [E], de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par la SCI [Adresse 5] qu’il est dû par Monsieur [B] [E] la somme de 3.239,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois de décembre 2024 incluse. En l’absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus visés par ce décompte, Monsieur [B] [E] sera condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 1.654,66 euros, du 25 septembre 2024 sur la somme de 808,93 euros et du présent jugement sur le surplus. Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la clause pénale

La SCI [Adresse 5] réclame le bénéfice d’une clause pénale qui n’est pas prévue par le contrat. Au demeurant elle ne pourrait se prévaloir d’une clause pénale contractuelle car l’article 4i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute une telle clause non écrite. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] sollicite l’octroi de dommages et intérêts indépendant des intérêts de retard au taux légal, sur le fondement de la résistance abusive.

Cependant, les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que la mauvaise foi de Monsieur [B] [E] soit seule à l’origine des impayés de loyers. En outre, la SCI [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice particulier distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la dette qui serait insuffisamment réparé par l’allocation des intérêts au taux légal.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de la SCI [Adresse 5] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [B] [E], qui succombe sera tenu aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [E] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 800 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 5 septembre 2024 conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], à [Localité 4] ;

AUTORISE à défaut pour Monsieur [B] [E] de libérer volontairement les lieux qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 3.239,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 1.654,66 euros, du 25 septembre 2024 sur la somme de 808,93 euros et du présent jugement sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande en condamnation au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens, comprenant notamment, le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection