Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01284 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLHB

Société ENEAL

C/

Association UDAF 33, [W] [F]

— Expéditions délivrées à

Maître [O] [U]

— FE délivrée à

Maître [A] [T]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentée par Maître Xavier HEYMANS, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES

DEFENDEURS :

Association UDAF 33

es-qualité de curateur de Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [W] [F]

né le 25 Mai 1959 à

[Adresse 16] [Adresse 14]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tous deux représentés par Maître Audrey MARIE-BALLOY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PMB & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, la [Adresse 17] (ci-après dénommée la SA ENEAL) a consenti à Monsieur [W] [F] un contrat de séjour pour une durée indéterminée à effet du 3 mai 2022 pour un logement situé [Adresse 6] à [Localité 18] moyennant une redevance mensuelle de 551,66€ ainsi qu’une prestation complémentaire à hauteur de 50€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2023, la SA ENEAL a résilié le contrat de séjour en raison des actes et de nouveaux agissements graves au sein de la résidence commis par Monsieur [F].

Par actes introductifs d’instance en date des 27 et 28 juin 2024, la SA ENEAL a fait assigner Monsieur [W] [F] ainsi que l’association UDAF 33, es qualité de curateur de Monsieur [W] [F], devant le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de séjour signé le 19 avril 2022 et ayant pris effet le 3 mai 2022 par jeu de la clause résolutoire insérée audit contrat,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé Résidence [12] [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique,

— Dire que faute pour Monsieur [F] de quitter les lieux, la SA ENEAL pourra faire procéder à l’expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Fixer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 3 novembre 2023, date de la résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’au départ effectif du résident et de celui de tout occupant de son chef par application de l’article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [W],

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [F], preneur au contrat de séjour, au paiement de la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil puisqu’il paraît inéquitable de laisser supporter au requérant la charge des frais dont il a dû faire l’avance pour l’instance,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 23 août 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger des conclusions et des pièces et a finalement été évoquée le 24 janvier 2025.

A l’audience, la SA ENEAL, représentée par son conseil, sollicite désormais de :

— Constater que la résiliation du contrat de séjour signé le 19 avril 2022 et ayant pris effet le 3 mai 2022 par jeu de la clause résolutoire insérée audit contrat à la date du 3 novembre 2023,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé Résidence [12] [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique,

— Rejeter les demandes de délais formulées par Monsieur [F],

— Fixer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 3 novembre 2023, date de la résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’au départ effectif du résident et de celui de tout occupant de son chef par application de l’article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel Monsieur [F],

— Condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’il est prévu que le contrat de séjour sera résilié à l’initiative du gestionnaire en cas de manquements graves ou répétés ou en cas d’incompatibilité avec la vie en collectivité. Elle précise que le comportement de Monsieur [F] constitue un manquement grave et répété ainsi qu’une incompatibilité avec la vie en collectivité; qu’il a fait preuve d’agressivité, qu’il a jeté des aliments par la fenêtre et soustrait du mobilier. Elle ajoute qu’il a également insulté les autres résidents et eu un comportement inapproprié avec les femmes ; qu’il est également régulièrement en état d’ébriété et a violemment secoué une résidente après un nouvel épisode d’ébriété.

Elle indique que face à ces comportements inappropriés, elle lui a adressé ainsi qu’à son curateur, une lettre de résiliation du contrat de séjour et que, malgré ces courriers de résiliation adressés, il n’a pas quitté les lieux à l’issue du préavis de 30 jours imparti. Elle fait valoir qu’elle est bien fondée à solliciter le constat de la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de Monsieur [F]. Elle précise que les comportements inappropriés de Monsieur [F] persistent et démontrent une certaine agressivité, le non-respect des règles de vie en communauté, une attitude inappropriée vis-à-vis des résidents et du personnel de la résidence. Elle indique que ces comportements sont toujours d’actualité en décembre 2024. Elle soutient qu’il s’agit de manquements répétés au règlement intérieur de la résidence incompatibles avec la vie en collectivité justifiant la résiliation du contrat de séjour en application de l’article 15 du règlement.

En défense, Monsieur [W] [F], assisté de l’UDAF 33, es qualité de curateur, représenté par son conseil, sollicite du juge saisi de :

— Débouter la SA ENEAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Constater que les incidents signalés par la SA ENEAL sont anciens et qu’aucun nouvel incident sérieux ne peut être reproché à Monsieur [W] [F] depuis la dernière audience du 12 avril 2024 (et même avant),

— Dire et juger que la demande de la SA ENEAL est mal fondée,

— Dire et juger que monsieur [W] [F] est en droit de se maintenir dans le logement occupé au titre du contrat de séjour régularisé le 19 avril 2022,

Si par extraordinaire, le juge des contentieux de la protection devait faire droit aux demandes de la SA ENEAL, Accorder à Monsieur [W] [F] sur le fondement des dispositions de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, les plus larges délais afin de retrouver un logement compatible à sa situation,

— Débouter la SA ENEAL de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

— Dire et juger que chaque partie conservera ses propres dépens.

Il allègue que l’établissement fait état d’incidents survenus en juillet 2023 et novembre 2023 ; que les faits évoqués sont anciens. Il explique avoir été confronté à ses agissements inappropriés et avoir pris conscience que son comportement devait changer. Il soutient que la SA ENEAL ne rapporte aucun incident nouveau sérieux depuis la fin de l’année 2023. Il indique que s’il y a eu des agissements déplacés ou inappropriés, ceux-ci sont anciens et il n’y a pas eu réitération par le résident. Il fait valoir que son comportement a positivement changé;

qu’il a adapté sa façon de vivre au sein de l’établissement afin de respecter la vie en collectivité et d’éviter tout problème. Qu’au vu du changement de comportement de Monsieur [F], de l’absence de réitération depuis près d’un an, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de Monsieur [F]. Il rappelle qu’il est placé sous curatelle et que sa curatrice est en contact régulier avec lui. Il sollicite à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux afin de lui permettre de retrouver un logement décent et compatible à sa situation.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

L’article L 632-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L 632-1 du même code faisant obligation de notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département ne s’applique pas aux logements foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Les logements-foyers dénommés « résidence sociale » sont mentionnés à l’article [15]-1 du Code précité.

En l’espèce, il résulte du contrat de séjour conclu entre les parties que celui-ci est soumis aux dispositions relatives aux logements foyers prescrites par le Code de la construction et de l’habitation de sorte la demanderesse est dispensée de procéder à la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 1° du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Conformément à l’article 1103 du code précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1224 dudit code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à la mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, le contrat de séjour conclu entre les parties stipule aux termes de son article 15 que le gestionnaire pourra mettre fin au contrat par lettre recommandée avec avis de réception pour les motifs suivants :

— Manquement grave ou répété

Le contrat peut être résilié lorsque le résident n’observe pas une ou plusieurs obligations lui incombant au titre de son contrat de séjour ou du règlement de fonctionnement sauf lorsqu’un avis médical constate que cette inexécution ou ce manquement résulte de l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne accueillie

— Incompatibilité avec la vie en collectivité

Des faits sérieux et préjudiciables peuvent motiver une procédure de résiliation pour incompatibilité avec la vie en collectivité. Dans ce cas un entretien personnalisé sera organisé entre le responsable de l’établissement et le résident, accompagné éventuellement de la personne de son choix, et son représentant légal si besoin est,

Si le comportement du résident ne se modifie pas à la suite de cet entretien, une décision définitive lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception par le gestionnaire, dans le délai d’un mois. Le CVS sera informé de la procédure engagée. Le logement devra être libéré dans un délai d’un mois après la date de notification de la décision.

Le règlement de fonctionnement versé aux débats prévoit en outre le fonctionnement de l’établissement et notamment les règles de vie en collectivité tant dans les parties communes que dans le logement ou encore la présence d’un animal de compagnie étant précisé que ledit règlement a été signé par Monsieur [F] le 19 avril 2022 soit lors de la signature du contrat de séjour.

Il résulte de la fiche de signalement du 11 juillet 2023 remplie par Monsieur [B] [C], Responsable d’établissements, que ce dernier a constaté des violences psychologiques/ morales, le non-respect des règles de vie en collectivité ainsi que des pratiques et des comportements inadaptés ou délictueux à l’encontre de Monsieur [F]. Aux termes de son signalement, Monsieur [C] indique « Le mardi 11 juillet à 15H12, j’ai appelé Monsieur [F], résident de la Villa Tolosa, afin de discuter de son comportement depuis quelques jours qui devenait inacceptable. En effet, il adopte un comportement agressif depuis plusieurs jours, jette des aliments par sa fenêtre, cache du mobilier, insulte les résidents, a un comportement inapproprié avec les femmes et est régulièrement sous l’empire d’alcool. J’ai rappelé à Monsieur [F] une nouvelle fois, ses obligations et notamment celles de respecter le règlement de fonctionnement, toute nouvelle transgression l’exposant à la résiliation de son contrat de séjour. Suite à ces informations, sous le coup de la colère, Monsieur [F] a menacé de mettre le feu à la résidence, de poser une bombe au sein de l’établissement. Il m’a affirmé et je cite « je ne serai pas le seul à me retrouver dehors ». Les mots ont certainement dépassé la pensée de Monsieur [F] mais il demeure que ces termes restent inquiétants.»

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 27 septembre 2023 reçues le 2 octobre 2023 par Monsieur [F] et l’UDAF GIRONDE, es qualité de curateur de Monsieur [F], la SA ENEAL a résilié le contrat de séjour la liant à Monsieur [F] en raison de l’ensemble de ses actes et de nouveaux agissements graves de sa part au sein de la résidence tout en précisant que le logement devait être libéré dans un délai de 30 jours après la date de réception du courrier.

Monsieur [F] ne conteste pas l’existence des faits survenus en juillet 2023 mais soutient qu’ils sont anciens, qu’il a pris conscience que son comportement devait changer et que la SA ENEAL ne rapporte aucun incident nouveau sérieux depuis la fin de l’année 2023.

En premier lieu, l’argument selon lequel les faits seraient anciens est inopérant dès lors que les faits à l’origine de la résiliation du bail sont ceux commis au cours de l’année 2023.

Au surplus, pour les mêmes raisons, Monsieur [F] ne peut valablement soutenir qu’aucun fait nouveau ne serait intervenu depuis. D’une part, seuls les faits commis en 2023 sont à l’origine de la résiliation de sorte qu’il n’est pas nécessaire de constater de nouveaux faits ou agissements pour justifier la résiliation du contrat de séjour.

En tout état de cause, il résulte des éléments versés aux débats par la SA ENEAL et plus précisément de la fiche de signalement du 15 novembre 2023 remplie par Monsieur [C], Responsable d’établissements, corroborée par les attestations de Monsieur [S] [L] du 16 décembre 2024 et de celle de Monsieur [K] [G] du 16 décembre 2024 relatant les faits commis par Monsieur [F] le 15 novembre 2023, et d’autres comportements de sa part que Monsieur [F] persiste dans ses manquements graves et répétés nuisant ainsi à la vie en collectivité au sein de la Résidence.

Enfin, Monsieur [F] ne peut se prévaloir de l’attestation de Madame [N] [J], cette dernière n’étant pas résidente au sein de l’établissement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et au regard du contrat de séjour et du règlement de fonctionnement, Monsieur [F] a commis des manquements graves et répétés qui entraînent la résiliation du bail qu’il y a lieu de constater à la date du 3 novembre 2023 en application des dispositions du contrat de séjour et des articles 1103, 1224, 1225 et 1728 1° du Code civil.

En conséquence, la SA ENEAL est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du contrat de résidence acquise depuis le 3 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 3 novembre 2023, ce qui constitue pour la SA ENEAL un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de séjour.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [F], qui n’a pas libéré les lieux, sera condamné en deniers ou quittances au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance augmentée de la prestation complémentaire (601,66€ par mois à la date de l’audience) à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, la SA ENEAL ne produisant aucun décompte mentionnant des impayés d’indemnités d’occupation avant la date de l’audience.

Sur la demande reconventionnelle émise à titre subsidiaire par Monsieur [F]

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [F] sollicite de se voir accorder à titre subsidiaire les plus larges délais afin de retrouver un logement décent et compatible à sa situation.

Monsieur [F] ne démontre pas avoir effectué des diligences pour se reloger. En effet, il n’a fait aucune démarche aux fins de trouver un nouvel appartement.

Au demeurant, et surtout, Monsieur [F] a d’ores et déjà bénéficié de plus d’un an afin de trouver une solution de relogement depuis le 3 novembre 2023.

De son côté, la SA ENEAL et les résidents de l’établissement subissent les comportements de Monsieur [F] ainsi qu’il résulte des fiches de signalement et des attestations de Monsieur [L] et de Monsieur [G] des 16 décembre 2024.

Au vu de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder des délais au défendeur pour quitter les lieux. Il sera ainsi débouté de sa demande de ce chef.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [F].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [F] à verser à la SA ENEAL la somme de 150€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de séjour conclu entre Monsieur [W] [F] et la SA ENEAL le 19 avril 2022 au bénéfice de la SA ENEAL, à la date du 3 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 18];

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance révisable selon les dispositions contractuelles au montant de la redevance, augmentée des prestations complémentaires (601,66€ par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à la SA ENEAL, à compter du 24 janvier 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à la SA ENEAL une indemnité de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION