Du 27 février 2026

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 25/00809 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GGT

S.A. DOMOFRANCE

C/

[U] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 février 2026

prorogé au 27 février 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIER : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [E]

Chez Mme [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Amélie MONGIE (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 19 août 2023, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (ci-après la SA DOMOFRANCE) a consenti un bail à Monsieur [U] [E] sur un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 606,32 euros et d’une provision sur charges de 165,73 euros, soit 772,05 charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [U] [E] un commandement de payer la somme principale de 9.610,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire, outre le coût du commandement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [E] le 20 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 janvier 2024 et qu’il était occupant sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que de le voir condamner au paiement de sommes au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024. Lors des débats, la SA DOMOFRANCE a indiqué qu’elle ne maintenait pas ses demandes en paiement au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 février 2024 et ordonné l’expulsion de Monsieur [U] [E] avec restitution des clefs dès la signification de l’ordonnance.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [U] [E] le 25 novembre 2024.

Le 14 novembre 2024, par courrier remis en mains propres, Monsieur [U] [E] a informé la SA DOMOFRANCE qu’il donnait congé de son logement, indiquant qu’il respecterait un préavis d’un mois et qu’il se tenait à la disposition de la SA DOMOFRANCE pour organiser la remise des clefs à compter du 30 novembre 2024.

La restitution des lieux est intervenue en date du 21 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne en date du 11 mars 2025, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le condamner à :

Lui payer une somme de 19.602,40 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Lui verser 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a fait l’objet de quatre renvois. Elle a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son exploit introductif d’instance, en maintenant ses demandes et sollicite le débouté de Monsieur [U] [E] de l’intégralité de ses demandes.

La SA DOMOFRANCE expose, en se fondant sur les articles 1728 et suivants du code civil, que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, et que le montant des loyers impayés s’élève, selon un décompte établi en date du 26 février 2025, à la somme de 19.602,40 euros.

En réponse aux conclusions du défendeur, la SA DOMOFRANCE fait valoir que, contrairement à ce que ce dernier allègue, le contrat de bail n’a pas été résilié au mois de novembre 2022, en raison d’un arrêté de péril ayant frappé l’immeuble, puisqu’aucune mesure administrative n’est intervenue en ce sens. La bailleresse ajoute que la résiliation du bail n’est pas non plus intervenue en raison de la force majeure liée au placement en détention provisoire de Monsieur [U] [E], en ce que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies. La SA DOMOFRANCE fait valoir que cette détention provisoire étant liée aux faits commis par Monsieur [U] [E], elle ne présente pas de caractère d’extériorité, que son caractère imprévisible peut également être discuté et que Monsieur [U] [E] ne peut ainsi soutenir avoir été déchargé de payer ses loyers ou prétendre que le contrat de bail devait être résilié à compter de sa date d’incarcération. La demanderesse allègue, en outre, que le défendeur cherche à remettre en cause l’ordonnance de référé du 21 novembre 2024, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et même sa propre lettre de congé remise le 14 novembre 2024, laquelle démontre pourtant qu’il avait conscience que le bail était alors en cours. La SA DOMOFRANCE en déduit qu’il est ainsi débiteur des indemnités d’occupation jusqu’au 21 décembre 2024, nonobstant son incarcération. Enfin, s’agissant des demandes de délais de paiement de Monsieur [U] [E], la défenderesse expose qu’il ne justifie pas de ses conditions d’octroi.

En défense, dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience par son conseil, Monsieur [U] [E] sollicite du tribunal :

A titre liminaire de déclarer ses demandes recevables ;A titre principal, de débouter la SA DOMOFRANCE de sa demande en paiement de la somme de 19.602,40 euros en raison de l’absence de la dette locative du fait de l’exception d’inexécution et de la force majeure ;A titre subsidiaire, de réduire le montant de la dette locative à la somme de 11.723,11 euros pour la période allant du 7 novembre 2022 au 20 février 2024 ;de lui accorder des délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ; En tout état de cause, La condamnation de la SA DOMOFRANCE aux dépens ;La condamnation de la SA DOMOFRANCE à verser à son conseil la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles L.761-1 du code de justice administrative et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve pour son conseil de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle.

Au soutien de sa contestation de l’existence d’une dette locative, Monsieur [U] [E], se fondant sur les dispositions des articles 1719, 1728, 1218 et 1741 du code civil ainsi que sur l’article 6 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, expose qu’il a été placé en détention provisoire le 7 novembre 2022, que l’appartement a été placé sous scellés judiciaires à cette même date, qu’il a immédiatement prévenu la bailleresse qu’il ne pourrait pas payer les loyers, faute de revenus, et que cet événement imprévisible et irrésistible l’a empêché de jouir du bien et d’exécuter son obligation de paiement. Il en déduit que le contrat de bail aurait dû être résolu à compter de cette date et qu’ainsi aucune dette locative n’est établie. Monsieur [U] [E] ajoute que le bailleur ne peut en outre se prévaloir d’un préjudice lié à la perte de loyer alors que l’immeuble n’était plus en état d’être loué puisqu’il faisait l’objet d’un arrêté de péril pris par le maire de la commune de [Localité 3].

Au soutien de ses demandes à titre subsidiaire, s’agissant en premier lieu de la réduction du montant de la dette locative, le défendeur fait valoir que le 7 novembre 2022 correspond à la date de cessation des paiements mais que l’immeuble ayant été démoli en date du 20 février 2024 en raison des désordres ayant conduit à l’arrêté de péril, il n’était plus redevable du paiement des loyers après cette destruction et qu’ainsi, selon le décompte établi par la bailleresse, la dette locative s’élèverait à 11.723,17 euros. En second lieu, il se fonde sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil pour solliciter des délais de paiement.

Les parties ayant été valablement représentées, le présent jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE verse aux débats notamment le contrat de bail conclu le19 août 2023, entre elle et Monsieur [U] [E] et un décompte selon lequel à la date du 26 février 2025, Monsieur [U] [E] lui devait au titre des loyers et charges, la somme de 19.602,40 euros, dette qui est, à titre principal, contestée par Monsieur [U] [E] qui invoque, dans un premier moyen, la force majeure et dans un second l’exception d’inexécution pour cause d’arrêté de péril.

Sur la force majeure

Il résulte de l’article 1218 du code civil qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Monsieur [U] [E] soutient que son incarcération et la mise sous scellés judiciaires du logement l’exonère de son obligation au paiement.

S’il peut être considéré qu’une détention provisoire satisfait au caractère d’imprévisibilité, en ce qu’elle consiste en une mesure de sureté préalable à un jugement et que dès lors la personne incarcérée étant présumée innocente, elle pouvait ne pas avoir prévu l’évènement, en revanche, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [U] [E], son placement en détention provisoire ne répond pas aux critères de la force majeure pour le dispenser de ses obligations contractuelles, dans la mesure où cet élément ne relève pas d’une cause étrangère à celui-ci.

De plus, le critère d’irrésistibilité n’est pas satisfait puisque si l’exécution de l’obligation contractuelle par le débiteur s’est révélée plus difficile du fait de son incarcération, elle n’en demeure pas moins possible. Monsieur [U] [E] expose s’être organisé afin d’écrire à sa bailleresse pour trouver une solution amiable compte tenu de sa situation mais il ne le justifie pas dans ses pièces et il ne démontre pas davantage avoir sollicité l’aide de son entourage dans ses démarches administratives.

Il convient d’observer par ailleurs qu’il ne justifie pas que le logement ait été placé sous scellés judiciaires, ce qui au demeurant résulterait des faits reprochés ayant conduit à son incarcération et ne constituerait pas un cas de force majeure opposable au bailleur.

Dès lors, il ne peut être admis que la force majeure ait pu empêcher Monsieur [U] [E] d’exécuter son obligation de paiement des loyers.

Sur l’exception d’inexécution pour cause d’arrêté de péril

Pour faire obstacle au paiement de la totalité des sommes sollicitées par la SA DOMOFRANCE, Monsieur [U] [E] invoque également l’exception d’inexécution eu égard à l’arrêté de péril qui rend inhabitable le logement loué.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques… ».

L’article 1741 du code civil dispose que : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

L’article 1217 du code civil prévoit que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation. »

Il est admis que l’exception d’inexécution fondée sur le non-respect de son obligation de délivrance par le bailleur n’est caractérisée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Le défendeur ne produit pas l’arrêté de péril dont il allègue que le logement a été affecté, mesure administrative dont l’existence est en outre contestée par la SA DOMOFRANCE.

Ainsi, il ne peut être déduit que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance.

En conséquence, la contestation en défense formée à titre principal par Monsieur [U] [E], tant sur le fondement de la force majeure que sur celui de l’exception d’inexécution pour cause d’inhabitabilité du logement, sera rejetée.

Sur le montant de la dette

Monsieur [U] [E] sollicite, à titre subsidiaire, la réduction du montant de la dette locative, arguant de la destruction de l’immeuble.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] rapporte la preuve d’un accord de permis de démolir délivré par le maire de [Localité 3] au nom de la commune à la date du 10 mai 2024 et non du 20 février 2024 comme il l’indique. La demande de permis de démolition n’a été déposée que le 20 février 2024, tandis qu’il ne règle plus les loyers depuis le 7 novembre 2022, et il ne s’agit que d’une simple autorisation, et non d’un justificatif que les travaux ont bien été entrepris.

Si Monsieur [U] [E] affirme que l’immeuble a été détruit le 20 février 2024, ce qui est incohérent par rapport à la date du permis, l’autorisation précise en outre, s’agissant de la nature des travaux, qu’il ne s’agissait que d’une autorisation de démolition partielle. Il en résulte que le défendeur n’établit pas que le logement a été démoli avant la date de restitution indiquée par le bailleur.

Monsieur [U] [E] a admis qu’il avait cessé d’exécuter son obligation au paiement des loyers à la date du 7 février 2022.

Le 14 novembre 2024, par courrier remis en mains propres, Monsieur [U] [E] a informé la SA DOMOFRANCE qu’il donnait congé de son logement, indiquant qu’il respecterait un préavis d’un mois et qu’il se tenait à la disposition de la SA DOMOFRANCE pour organiser la remise des clefs à compter du 30 novembre 2024.

La restitution des lieux est intervenue en date du 21 décembre 2024.

Le préavis étant d’un mois, la restitution aurait pu intervenir dès le 14 décembre 2021. Toutefois, aucune des parties n’expliquant les raisons d’un délai supplémentaire d’une semaine, il sera tenu compte de la date du 21 décembre 2024 pour établir le montant de la dette locative.

La SA DOMOFRANCE produit un décompte établi le 26 février 2025, selon lequel Monsieur [U] [E] reste devoir la somme de 19.602,40 euros. Le décompte indique que le loyer du mois de décembre 2024 a été proratisé au nombre de jours avant restitution des lieux et le dépôt de garantie en a été déduit.

Toutefois cette somme inclus à hauteur de 421,61 euros des frais de procédure (195,11+151,37+75,13) et une pénalité appliquée le 1er février 2025 à hauteur de 73,50 euros sans explication sur son bien fondé après la résiliation du contrat.

En conséquence, après déduction de ces sommes (495,11 euros au total), il y a lieu de condamner Monsieur [U] [E] à payer la somme de 19.107,29 euros à la bailleresse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 9 du Code de procédure civile, dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les revenus de Monsieur [U] [E] s’élevaient à 10.202 euros par an selon son revenu fiscal de référence de l’année n-1 retenu dans la décision d’octroi de l’aide juridictionnelle du 19 novembre 2025.

Toutefois, Monsieur [U] [E] n’a effectué aucun versement pour apurer sa dette locative depuis la restitution du logement et il ne justifie pas de sa situation financière actuelle et ainsi que de sa capacité à régler les sommes qui seraient dues mensuellement.

En conséquence, Monsieur [U] [E] ne remplit pas les conditions d’octroi d’un délai de paiement et sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [E], condamné aux dépens, devra payer à la SA DOMOFRANCE, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Par ailleurs, Monsieur [U] [E] a sollicité la condamnation de la SA DOMOFRANCE à verser à son conseil la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles L.761-1 du code de justice administrative et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve pour son conseil de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle.

Monsieur [U] [E] étant condamné aux dépens, et non la SA DOMOFRANCE, sa demande sera rejetée, étant précisé qu’elle aurait été examinée sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 2°du code de procédure civile lequel dispose que  : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. »

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE la somme de 19.107,29 euros (dix-neuf mille cent sept euros et vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges dus jusqu’au 21 décembre 2024 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 ;

REJETTE la demande en délais de paiement formée par Monsieur [U] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [E] sur le fondement des dispositions combinées des articles 700 2° du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection