Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01402 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2235

Société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES

C/

[H] [G] épouse [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître LECOCQ substituant Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT (SELAS DS AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [H] [G] épouse [M]

née le 20 Avril 1971 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marine GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [M] née [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 527,52 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4412,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, et de justifier d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [M] née [G] le 12 avril 2024.

Par assignations des 15 septembre 2025 (RG 25/02077) et 21 novembre 2025 (25/01402), la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal au 10 mai 2024 et subsidiairement au 10 juin 2024, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [M] née [G] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges en vigueur à la date de résiliation, jusqu’à libération des lieux,−2317,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2024,−Juger qu’en ce qui concerne les meubles, il sera statué selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, −1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

L’assignation du 15 septembre a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Lors de l’audience du 16 janvier 2026, les deux instances ont été jointes sous le numéro de rôle RG n°25/01402.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les paiements étant réalisés de manière irrégulière, et que les attestations d’assurance ont été produites tardivement.

Mme [H] [M] née [G], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :

Accorder l’aide juridictionnelle provisoire,Prononcer la jonction des procédures RG 25/02077 et 25/01402,Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,Juger que la dette locative s’élève à 2 174,69 euros au 23 décembre 2025 et à parfaire au jour de la décision, Accorder des délais de paiement pendant une durée de 36 mois à Mme [M] la condamner à verser mensuellement, en sus du loyer courant, la somme mensuelle de 76 euros, le dernier versement étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette,Rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile, et relative aux dépens et dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Elle fait valoir, aux termes de ses écritures, qu’une attestation d’assurance concernant les années 2023, 2024 et 2025 est produite, et que le paiement du loyer courant a été repris. Fondant donc sa demande de paiement sur les articles 1343-4 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire se prévaut d’avoir réglé son loyer régulièrement depuis février 2024 jusqu’à avril 2023, période à laquelle elle a perdu son emploi. Ayant retrouvé du travail dès mai 2023, elle était placée en arrêt maladie à compter de novembre 2023, subissant une baisse importante de revenus. Mme [H] [M] ne parvenait pas à déterminer un plan d’apurement avec sa bailleresse et ne percevait plus non plus ses aides pour le logement entre janvier 2023 et janvier 2025. Elle était ensuite confrontée à des frais relatifs à la maladie et aux funérailles de sa mère. Rappelant qu’elle a néanmoins réglé la moitié de sa dette visée dans le commandement, la locataire expose ses revenus et ses charges pour prétendre aux délais de paiement à hauteur de 76 euros par mois. Elle conteste par ailleurs certaines sommes portées au décompte.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [M] née [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Une décision du 14 janvier 2026 ayant accordé l’aide juridictionnelle totale à Mme [H] [M], cette demande est sans objet.

La jonction des instances a déjà été ordonnée, celle-ci étant donc également sans objet.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur le défaut d’assurance,

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut produire effet que pour défaut d’assurance, c’est à dire pour absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais du commandement d’avoir à le produire, en sorte que la présentation même tardive d’une attestation d’assurance couvrant la période visée par ledit commandement fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce le commandement mettant en demeure la locataire de justifier d’une assurance du logement a été délivré le 10 avril 2024.

Sont produits aux débats des attestations des 18 octobre 2023, 6 décembre 2023 et 6 décembre 2024 de la société MONCEAU ASSURANCE desquelles il ressort que le logement était régulièrement assuré pour la période du 6 juin 2023 au 31 décembre 2025, sans interruption (pièce n°2).

Il convient donc de constater que Mme [H] [M] justifie bien d’une assurance valable à compter du 10 avril 2024, soit au moment de la délivrance du commandement.

Le bailleur ne peut donc se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.

Sur le défaut de paiement des loyers,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire a bien été signifié à la locataire le 10 avril 2024, le commandement comporte une divergence en ce qu’il reprend la clause du bail stipulant un délai de deux mois, et met en demeure de régulariser dans le délai de six semaines.

Pour les éléments évoqués ci-dessus, au regard de la date de conclusion du bail, le bailleur ne pouvait se prévaloir d’un délai de six semaines.

Néanmoins, la somme de 4412,52 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail devant donc prévaloir sur les dispositions légales.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, Mme [H] [M] née [G] justifie des difficultés qu’elle a pu rencontrer au cours de l’année 2023 et avoir repris le paiement des loyers courants entre l’assignation de septembre et l’audience, en réalisant des versements supérieurs au loyer résiduel courant.

Bien que l’arriéré ne soit pas apuré, il est noté que plusieurs versements importants ont été réalisés depuis le commandement du 10 avril 2024 et qu’outre les loyers courants, la dette dont se prévaut la bailleresse dans son assignation (2317,50 euros) est nettement inférieure à celle du commandement (4412,52 euros), mettant en avant les efforts de Mme [H] [M].

En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [H] [M] née [G], laquelle justifie de ses revenus (1736,14 euros, moyenne mensuelle du cumul net imposable au 31 décembre 2025, outre des APL pour 159 euros) lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 76 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [H] [M] née [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 juillet 2025, Mme [H] [M] née [G] lui devait la somme de 1 632,50 euros, soustraction faite des frais de procédure (178,54+153,07+130,22 euros), car cette somme ne constitue pas un arriéré locatif et il sera statué dessus au titre des dépens, des régularisations de charges contestées et non justifiées par le bailleur, sur lequel pèse la charge de la preuve (30,91+27,30 euros), des pénalités illégales (4,70 euros), des débits relatifs au loyer de solidarité sans justifier de leur applicabilité (25+198,18+18,57 euros), et des travaux sans preuve de leur imputabilité au locataire (99 euros).

Mme [H] [M] née [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [M] née [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 722,66 euros.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES ou à son mandataire.

Sa révision n’a pas été demandée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [M] née [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, sauf pour l’assignation du 21 novembre 2025 et sa dénonciation à la préfecture, actes procéduraux dont l’utilité n’a pas été démontrée, de même que le commandement de justifier d’une assurance de décembre 2024, dont il est fait état, mais qui n’est pas versé.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 février 2014 entre la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES, d’une part, et Mme [H] [M] née [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 8][Localité 5][Adresse 9] est résilié depuis le 11 juin 2024,

CONDAMNE Mme [H] [M] née [G] à payer à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES la somme de 1 632,50 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [H] [M] née [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 76 euros (soixante-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [M] née [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [M] née [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [M] née [G] sera condamnée à verser à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [H] [M] née [G] à payer à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [M] née [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et celui de l’assignation du 15 septembre 2025 ;

LAISSE à la charge de la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES le coût de l’assignation du 21 novembre 2025 et de sa dénonciation à la préfecture, ainsi que le coût du commandement de justifier d’une assurance de décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge