6EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

6EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Mai 2026

58E

RG n° N° RG 19/03105 – N° Portalis DBX6-W-B7D-THZJ

Minute n°

AFFAIRE :

SAS BURGERPIX

C/

S.C.I. RUE HENRI VIGNEAU, [Z] [S], S.A. GAN ASSURANCES

inter volont

[Q] [O]

Grosse Délivrée

le :

à Avocats : M^e Julia BODIN

M^e Béatrice LOUPPE

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

la SAS MDO AVOCATS

la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats, du délibéré et de la mise à disposition.

Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,

Madame Fanny CALES, juge,

Madame Rebecca DREYFUS, juge,

greffier présente lors des débats et de la mise à disposition : Madame Elisabeth LAPORTE, Greffière

DEBATS:

A l’audience publique du 04 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré la 06 mai 2026 pour être prorogée ce jour.

JUGEMENT:

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS BURGERPIX prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [O] [Q] désigné par ordonnance du TC de Nîmes du 31/01/2025

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

S.C.I. RUE HENRI VIGNEAU prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [S] es qualités d’agent générél auprès de GAN ASSURANCES

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Nathalie PLANET de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Béatrice LOUPPE, avocat au barreau de

S.A. GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [Q] [O] es qualités de mandataire ad hoc de la SAS BURGERPIX par décision du TC de NIMES du 31/01/2025

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 26/07/2017 la SAS BURGERPIX a conclu un bail commercial avec la SCI HENRI VIGNEAU, bail prenant effet au 01/09/2017 pour un local professionnel sis [Adresse 6] à [Localité 1], afin d’y exercer une activité de restauration rapide.

Le 06/09/2017, la SAS BURGERPIX a contracté un contrat d’assurance “OMNIPRO” auprès de la société GAN ASSURANCES, par l’intermédiaire de son agent M. [S], ce contrat prenant effet le 01/09/2017.

Le 04/12/2017, 1er jour du début des travaux d’aménagement, il a été constaté par les ouvriers que le local pris à bail par la SAS BURGER PIX avait fait l’objet d’un dégât des eaux.

Informée du sinistre par la SAS BURGERPIX, la SA GAN ASSURANCES a décliné sa responsabilité pour l’indemnisation des dommages, au motif que la garantie « dégâts des eaux » n’avait pas été prévue dans le contrat d’assurance souscrit.

La SAS BURGERPIX faisait réaliser, à ses frais, divers travaux de remise en état pour un montant chiffré de 4.586,11 €.

Le 15 mars 2018, la SAS BURGERPIX a sollicité de la SCI RUE HENRI VIGNEAU la prise en charge des travaux de réfection réalisés. Celle-ci a invité la SAS BURGERPIX à se rapprocher de son assureur.

La SA GAN ASSURANCE a maintenu son refus de prise en charge du sinistre.

En parallèle, la SAS BURGER PIX a refusé de régler les loyers et charges du premier trimestre 2018, le bailleur lui faisait alors délivrer un commandement de payer le 3 mai 2018.

Par actes du 26 MARS 2019, la société BURGER PIX a assigné la SCI HENRI VIGNEAU, et M. [S] aux fins de réparation du préjudice subi. Par acte délivré le 05/02/2020, la société BURGERPIX a assigné la S.A. GAN ASSURANCES en intervention forcée, aux mêmes fins. Les deux procédures ont été jointes sous le RG 19/03105.

Le 7 mars 2022, la SAS BURGERPIX a soulevé auprès du Juge de la Mise en Etat un incident relatif à l’absence de communication par la SCI RUE HENRI VIGNEAU du rapport complet d’expertise du cabinet POLYEXPERT faisant suite à la réunion d’expertise du 23 juillet 2018.

Par ordonnance du 31 août 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SAS BURGER PIX aux fins de voir ordonnée la communication du rapport d’expertise du cabinet POLYEXPERT et a renvoyé l’affaire à la mise en état. Le juge de la mise en état a en effet relevé que l’existence d’un rapport d’expertise n’était pas établie.

Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à la mise en état aux motifs que :

— aucun rapport d’expertise n’a été versé aux débats d’agissant de l’identification précise de la cause du sinistre constaté le 04 décembre 2017 ;

— les parties étaient invitées à conclure sur le fondement de la responsabilité contractuelle à raison du bail commercial signé entre la SAS BURGERPIX et la SCI HENRI VIGNEAU.

La SAS BURGERPIX a été radiée du Registre des Commercdes et des Sociétés de Nîmes le 05 juin 2024.

Par ordonnance du 31 janvier 2025, le tribunal de commerce de Nîmes a désigné Monsieur [O] [Q] en qualité de mandataire ad hoc afin de représenter la SAS BURGERPIX dans le cadre de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2026 au cours de laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date de ce jour, les parties en ayant été informées selon les modalités de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, [Q] [O], mandataire ad hoc de la SAS BURGERPIX, demande au tribunal de :

DEBOUTER la SCI RUE HENRI VIGNEAU, Monsieur [S], et le GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de leurs demandes reconventionnelles

JUGER que la SCI RUE HENRI VIGNEAU a manqué à ses obligations contractuelles et engage ainsi sa responsabilité contractuelle ;

JUGER que la SCI RUE HENRI VIGNEAU a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle ;

JUGER que Monsieur [S] a commis une faute pour défaut d’information et de conseil de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle,

JUGER que le GAN ASSURANCE engage sa responsabilité sur le fondement de l’article L.511-1 du Code des assurances pour la faute commise par son agent général ;

JUGER que la SCI RUE HENRI VIGNEAU, Monsieur [S] en sa qualité l’agent général, et le GAN ASSURANCES seront tenus in solidum à la réparation des préjudices entre les mains de Monsieur [O] es qualité de mandataire ad hoc de la société liquidée BURGERPIX

Et en conséquence,

CONDAMNER in solidum la SCI RUE HENRI VIGNEAU, Monsieur [S] et le GAN ASSURANCES à verser à Monsieur [O] es qualité de mandataire ad hoc de la société liquidée BURGERPIX, la somme de 36 802 euros au titre des préjudices subis ,

À titre subsidiaire :

ORDONNER, avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et nommer tel qu’expert afin de déterminer l’origine des dégâts des eaux survenu dans les locaux loués et chiffrer les préjudices de Monsieur [O] es qualité de mandataire ad hoc de la société liquidée BURGERPIX,

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum la SCI RUE HENRI VIGNEAU, Monsieur [S] et le GAN ASSURANCES à verser à Monsieur [O] es qualité de mandataire ad hoc de la société liquidée BURGERPIX, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la SCI RUE HENRI VIGNEAU, Monsieur [S] et le GAN ASSURANCES aux entiers dépens de l’instance dans lesquels seront compris les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025 , la SCI RUE HENRI VIGNEAU demande au tribunal de :

DEBOUTER la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, de l’ensemble

de ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER QUE l’origine et de la nature des désordres sont indéterminées,

JUGER QUE la SCI RUE HENRI VIGNEAU n’a commis aucune faute de nature à engager sa

responsabilité délictuelle ;

JUGER QUE la SCI RUE HENRI VIGNEAU n’a méconnu aucune de ses obligations

contractuelles ;

JUGER QUE la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, ne rapporte pas

la preuve de l’existence d’un vice caché de nature à engager la responsabilité contractuelle de

la SCI RUE HENRI VIGNEAU sur le fondement de l’article 1721 du Code civil ;

JUGER QUE les demandes formées par la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, sur le fondement des vices cachés sont irrecevables comme étant prescrites ;

En tout état de cause,

JUGER QUE la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée au profit du bailleur dans le contrat de bail commercial litigieux est parfaitement licite ;

JUGER QUE la responsabilité contractuelle de la SCI RUE HENRI VIGNEAU n’est pas engagée à quelque titre que ce soit ;

JUGER QUE la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle allègue avoir subis ;

JUGER QUE Monsieur [Z] [S], es qualité d’agent général auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard de la SAS BURGER PIX ;

En conséquence,

DECLARER mal fondée l’action engagée par la SAS BURGER PIX ;

DEBOUTER la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [Z] [S], es qualité agent général auprès de la compagnie GAN, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Monsieur [Z] [S], es qualité agent général auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, à relever indemne la SCI RUE HENRI VIGNEAU de toutes les sommes qui pourraient mises à sa charge en raison de son défaut de conseil et de mise en garde ;

En toutes hypothèses,

DEBOUTER la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur de sa demande d’expertise,

CONDAMNER la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, à verser à la SCI RUE HENRI VIGNEAU la somme de 10.000 € au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS BURGER PIX, représentée par son mandataire liquidateur, à verser à la

SCI RUE HENRI VIGNEAU la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS BURGER PIX aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, [Z] [S] demande au tribunal de :

JUGER que Monsieur [S] n’a commis aucune faute d’information et de conseil, vu le bail signé ;

JUGER que si la garantie dégâts des eaux avait été souscrite, elle n’aurait pas trouvé application ;

JUGER que Monsieur [S] ne peut être condamné in solidum avec la SCI HENRI VIGNEAU dans la mesure où il n’y a aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués et la prétendue faute alléguée à son encontre ;

JUGER que le préjudice résultant d’un manquement au devoir de conseil ne peut consister qu’en une perte de chance et que celle-ci doit présenter un caractère réel et sérieux ;

JUGER que la garantie « Dégât des eaux » étant exprimée en % du capital mobilier garanti, en l’absence de mobilier, elle n’aurait pas trouvé application ;

JUGER que la Société BURGERPIX représentée par son mandataire ad hoc ne justifie pas des préjudices allégués ;

En conséquence,

DEBOUTER la Société BURGERPIX représentée par son mandataire ad hoc et toutes parties de

toutes demandes, fins et prétentions, tournées à l’encontre de Monsieur [S] ;

DEBOUTER la SCI RUE HENRI VIGNEAU de son appel en garantie formulé contre Monsieur [S] ;

CONDAMNER tout succombant à verser à Monsieur [S] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie PLANET, avocat au Barreau de Bordeaux en application de l’article 699 du Code de procédure civile

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la compagnie GAN ASSURANCES demande au tribunal de :

— METTRE la SA GAN ASSURANCES purement et simplement hors de cause.

En conséquence,

— DEBOUTER toutes parties et notamment la SAS BURGERPIX prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q] de leurs demandes fins et conclusions.

— CONDAMNER la SAS BURGERPIX prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q] à verser à la SA GAN ASSURANCES la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La CONDAMNER aux entiers dépens

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur pour inexécution d’une obligation contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1217 du même code ajoute que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Le contrat de bail commercial du 26 juillet 2017 versé en procédure stipule en son article 15.1 “RISQUES, ASSURANCES ET RECOURS” que :

“ Le bailleur garantira les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir en qualité de propriétaire.

Le bailleur garantira ses biens immobiliers ainsi que tous les aménagements et installations de nature immobilière dont les locaux sont dotés à la prise d’effet du bail et ce notamment contre les risques d’incendie, explosions, tempêtes et dégâts des eaux”.

L’article 15.2 “Assurance du preneur” prévoit que :

“[le preneur] garantira auprès de Compagnies d’Assurances notoirement solvables, ses biens propres et les aménagements qu’il réalisera, contre tous risques assurables, et notamment contre les risques d’incendie, explosions et dégâts des eaux.

Il souscrira une garantie perte d’exploitation et bris de glace à compter de l’entrée en jouissance des locaux loués”.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 1721 du code civil dispose qu’ “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

L’article 13.4.1 du même contrat de bail stipule que “le Preneur renonce expressément à toute garantie et à toute indemnisation de la part du Bailleur du fait des vices ou défauts de toute nature, même dus à la vétusté ou à la force majeure, pouvant affecter directement ou indirectement les locaux loués ou l’immeuble dans lequel il se trouve.”

La société BURGERPIX estime que la SCI RUE HENRI VIGNEAU avait une obligation de contracter une assurance concernant les biens immobiliers, les aménagements et les installations de nature immobilière. Elle affirme que la SCI a manqué à cette obligation puisqu’elle ne justifie pas de son contrat d’assurance. Pourtant, elle fait valoir que la SCI a reconnu avoir été indemnisée des dommages causés par le dégât des eaux dans les parties communes par son assureur, AXA France IARD sans justifier ce qui a été indemnisé. La société demanderesse fait également valoir que l’obligation contractuelle de souscription d’un contrat d’assurance ne la concernait que relativement à ses biens propres, et non sur le bien immobilier et ses équipements, qui relèvent de la garantie à la charge de la SCI. Elle estime enfin que les dommages trouvent leur naissance dans le bien immobilier, en dehors des locaux loués, et qu’ainsi la SCI RUE HENRI VIGNEAU lui devait sa garantie. Elle en conclut que la SCI RUE HENRI VIGNEAU, en refusant de la garantir des dommages ayant gagné les locaux qu’elle avait pris à bail, a donc manqué à l’exécution dudit contrat de bail, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle.

La société BURGERPIX fait également valoir que la clause 13.4.1 du contrat de bail précité doit être réputée non écrite dès lors qu’elle prive de sa substance une obligation essentielle du débiteur, cette garantie étant prévue à l’article 1721 du code civil. Elle estime que le dégât des eaux est la conséquence d’un vice dû à un défaut d’entretien des canalisations par le bailleur, ce qui a généré pour elle une perte qui doit être indemnisée.

En réponse, la SCI RUE HENRI VIGNEAU fait valoir qu’elle était bien couverte par un contrat d’assurance souscrit d’AXA FRANCE IARD, et relève qu’il ne saurait d’une part lui être reproché de n’avoir pas souscrit de contrat, tout en affirmant qu’elle aurait été indemnisée par son assureur. Elle ajoute que c’est la société BURGERPIX qui n’a pas respecté ses engagements contractuels puisqu’au jour du sinistre, elle n’avait pas souscrit de garantie dégâts des eaux et perte d’exploitation, tel que pourtant prévu au contrat de bail. La SCI RUE HENRI VIGNEAU estime sur ce point que cette carence est la cause exclusive des préjudices allégués. Elle ajoute que la cause du sinistre est indéterminée, ce qui empêche d’engager sa responsabilité à quelque titre.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU fait enfin valoir que les stipulations contractuelles empêchent la sociét BURGERPIX de solliciter une indemnisation au titre de sa garantie des vices, cette garantie ayant été expressément exclue dans le contrat de bail (art. 13.4.1). Elle ajoute que l’article 1721 du code civil qui prévoit une telle garantie de la part du bailleur n’est pas d’ordre public et qu’il peut donc y être dérogé par simple stipulation contractuelle, ce qui est le cas en l’espèce. Elle indique par ailleurs que l’origine des désordres n’étant pas établie, elle ne saurait être attribuée à un vice qu’elle devrait garantir.

Sur ce, les deux parties au contrat de bail commercial signé le 26 juillet 2017 se sont engagées à garantir leurs biens contre “les risques d’incendie, explosions,et dégâts des eaux”.

S’agissant de la société BURGERPIX, cette obligation de garantie concerne “ses biens propres et les aménagements qu’il réalisera”. Ainsi, il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir souscrit ces garanties au jour du sinistre, les locaux étant vides, et les travaux d’aménagement en lien avec l’activité de restauration qui devait s’y installer n’ayant même pas commencé à être réalisés. Cette absence de garantie ne saurait donc constituer une inexécution contractuelle à l’origine de ses préjudices en lien avec l’absence de prise en charge des réparations.

S’agissant de la SCI RUE HENRI VIGNEAU, cette garantie concerne “ses biens immobiliers ainsi que tous les aménagements et installations de nature immobilière, dont les locaux sont dotés à la prise d’effet du bail”. Il résulte de cette stipulation que le bailleur doit garantir son bien immobilier notamment contre les dégâts des eaux à l’égard du preneur.

Les pièces versées aux débats permettent de retenir l’existence d’un contrat d’assurance avec AXA FRANCE IARD, bien qu’il soit regrettable que ce contrat d’assurance n’ait pas été versé, et qu’ainsi l’étendue de la garantie demeure à ce stade inconnu.

Toutefois, la déclaration de sinistre de la SCI RUE HENRI VIGNEAU à son assureur n’a pas été produite, alors qu’elle a manifestement été faite. La déclaration de sinistre adressée à la société GAN ASSURANCE fait clairement apparaître que la SCI HENRI VIGNEAU reconnaît que la cause du sinistre se situe “chez elle” (case cochée). Cet élément a été repris par le cabinet POLYEXPERT qui écrit que le sinistre dégât des eaux est survenu “suite à la rupture d’une canalisation d’alimentation privative d’eau froide”. De surcroît, il ressort des pièces et des argumentations non contestées par la société défenderesse, que ce sinistre a donné lieu à une indemnisation de la SCI RUE HENRI VIGNEAU, sans que ces sommes n’aient été au moins partiellement versées à son locataire.

La société BURGERPIX n’avait pas une obligation contractuelle de garantie immobilière contre les dégâts des eaux. En revanche, la SCI RUE HENRI VIGNEAU avait une obligation contractuelle de cette nature à l’égard de son locataire, tel que rappelée ci-avant. C’est dans ce sens que s’adresse le cabinet POLYEXPERT suite à la mesure d’expertise amiable réalisée sur place dans un courrier rédigé à l’attention de la SCI RUE HENRI VIGNEAU le 24 juillet 2018: “l’origine du sinistre ne relevant pas de la SAS BURGERPIX, et les biens endommagés étant propriété de la SCI RUE HENRI VIGNEAU, propriétaire bailleur, l’ensemble des désordres aurait dû être pris en charge par la SCI et/ou son assureur”. Ainsi, la SCI avait l’obligation de garantir les dommages immobiliers en lien avec le dégât des eaux, dommages s’étant réalisés jusque dans les locaux certes loués, mais dont elle reste la propriétaire. Le fait de n’avoir pas garanti les dommages immobiliers en lien avec ce dégât des eaux constitue une inexécution contractuelle qui ont causé des dommages dont la société BURGERPIX peut demander réparation, au visa de l’article 1217 du code civil précité.

Par ailleurs, l’article 13.4.1 du contrat de bail, qui exclut pour le Preneur la possibilité de solliciter une garantie ou une indemnisation auprès du Bailleur du fait des vices ou défauts de toute nature ne trouve pas à s’appliquer. En effet, bien que l’article 1721 du code civil ne soit pas d’ordre public et qu’il puisse donc y être dérogé par une simple stipulation contractuelle non équivoque, ce qui est le cas en l’espèce, l’origine du sinistre reste à ce stade des débats indéterminés. Ainsi, la SCI RUE HENRI VIGNEAU est malfondée à solliciter l’application de cette clause de renonciation à garantie dès lors qu’elle ne prouve pas que le sinistre serait dû à un vice ou à un défaut de toute nature. Ainsi, elle ne prouve pas être libérée de sa garantie prévue à l’article 15.1 du contrat de bail par applicabilité au sinistre de l’exclusion de garantie prévue à l’article 13.4.1.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI RUE HENRI VIGNEAU a manqué à son obligation contractuelle de garantie de ses biens immobiliers à l’encontre de son locataire, le sinistre ayant gagné les locaux loués couverts par cette garantie. En effet, elle avait une obligation de prise en charge du sinistre dont les conséquences sont apparues non seulement dans les parties communes, mais également dans les locaux loués, ce qu’elle a refusé de faire en ne prenant pas à sa charge les réparations devant être (et ayant été) réalisées.

La responsabilité contractuelle de la SCI RUE HENRI VIGNEAU étant engagée, il n’y a pas lieu de statuer sur sa responsabilité délictuelle, ni d’envisager d’ordonner une expertise judiciaire sur l’origine du sinistre sollicitée à titre subsidiaire.

Sur la responsabilité de l’assureur pour manquement au devoir de conseil

En application de l’article 1240 du code civil, il est constant que l’assureur doit à son client une information pré-contractuelle adaptée à sa situation personnelle, ce qui implique qu’il a à son égard une obligation d’information et de conseil relative à l’adéquation entre les garanties proposées et ses besoins.

L’article L511-1 IV du Code des assurances dispose que “Pour l’activité de distribution d’assurances, l’employeur ou mandant est civilement responsable, conformément aux dispositions de l’article 1242 du code civil, du dommage causé par la faute, l’imprudence ou la négligence de ses employés ou mandataires agissant en cette qualité, lesquels sont considérés, pour l’application du présent article, comme des préposés, nonobstant toute convention contraire.”

En application de ce texte, il est de jurisprudence constante que l’assureur et l’agent général, son mandataire, quand il sont auteurs d’une faute, peuvent être condamnés in solidum à réparer le dommage qui en est résulté.

La société BURGERPIX estime que M. [S] n’aurait pas respecté son obligation en l’incitant à ne pas souscrire une garantie dégâts des eaux alors qu’une telle souscription était prévue au contrat de bail dont il avait connaissance. Elle estime que M. [S] ne peut se retrancher derrière le fait que ce conseil a été prodigué en sachant que le local était vide dès lors qu’il lui a tout de même fait souscrire une garantie incendie. Elle ajoute que le local avait de toutes façons vocation à être occupé de sorte que cette clause aurait été nécessaire à court délai. Elle affirme que son dommage aurait été couvert puisque l’assureur aurait eu un recours subrogatoire contre le tiers responsable, ce qui résulterait des déclarations même de l’assureur.

La société BURGERPIX estime que le lien de causalité entre ce manquement à son obligation précontractuelle et son dommage est établi, en ce que si elle avait souscrit cette garantie, la situation aurait été réglée plus facilement et plus rapidement, ce qui aurait permis d’avancer la date d’ouverture et donc réduit le montant de son préjudice. Elle fait valoir que la clause “garantie dégâts des eaux” telle que rappelée par M. [S] couvre ces dégâts, peu important leur cause, dès lors qu’un tiers responsable a été identifié lui permettant d’exercer un recours subrogatoire.

Elle affirme que Monsieur [S], bien qu’agissant en tant que mandataire de GAN ASSURANCE, a engagé personnellement sa responsabilité en sa qualité d’agent d’assurance indépendant. Elle demande donc qu’il soit condamné in solidum avec la SCI RUE HENRI VIGNEAU à l’indemniser de son entier préjudice.

Concernant la compagnie GAN ASSURANCE, la société BURGERPIX relève qu’elle est responsable en tant que mandant de M. [S], agent général. Elle serait ainsi responsable des fautes commises par son mandataire, ce qui permet de la condamner in solidum à réparer les dommages causés par celles-ci.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU sollicite que M. [S] et la compagnie d’assurance GGAN soient condamnés à la relever indemne de ses condamnations au regard d’un défaut de conseil et de mise en garde, puisque la garantie dégâts des eaux n’a pas été souscrite alors que le locataire y était contractuellement contraint. Elle ajoute que, eût-elle été souscrite, cette garantie aurait été activée et la société BURGERPIX indemnisée.

[Z] [S] relève que la garantie dégâts des eaux qui pèse sur le locataire ne vaut que pour les biens mobiliers et les aménagements. Or, au jour du sinistre, les locaux étaient vides, de sorte que l’obligation contractuelle ne s’imposait pas encore au locataire, et que le risque couvert par la garantie n’existait pas. Il ajoute que le contrat aurait pu être facilement modifié dès les travaux réalisés et l’occupation des lieux en place, ce qui a d’ailleurs été fait par la suite, affirme-t-il, par le biais de plusieurs avenants.

Il conclut ainsi à l’absence de faute, relevant que la société BURGERPIX avait été clairement informé de l’absence de souscription des garanties dégâts des eaux et perte d’exploitation tout en connaissant le contenu du contrat de bail lui faisant obligation de les souscrire à l’avenir.

Il ajoute que la garantie dégâts des eaux n’aurait de toutes façons pas été applicable, puisque cette clause ne garantit que les bien assurés, or les dommages matériels n’ont touché que le bâti, soit des éléments relevant de la garantie due par le bailleur.

La société GAN ASSURANCE estime qu’aucune faute n’a été commise puisque l’obligation d’assurance qui pesait sur BURGERPIX dans le cadre de son contrat de bail ne concernait que ses biens propres et les aménagements qu’elle aurait réalisé, ce qui n’était pas encore le cas à la date du sinistre. Elle estime ainsi qu’elle doit être mise hors de cause en l’absence de tout fondement pour obtenir sa condamnation. Elle rappelle qu’un manquement à un devoir d’information ne peut être réparée que par rapport à une perte de chance, laquelle n’est pas établie puisqu’aucun bien qui aurait pu être assuré n’était présant dans les locaux au moment du sinistre.

Sur ce, la société BURGERPIX fournit un courrier du1er septembre 2017 dans lequel M. [S] précise que “compte tenu de la description de [votre] risque et des caractéristiques de votre activité (restaurant en cours de travaux)” et fait la listre des garanties retenues à ce stade de l’avancement des travaux et en l’absence d’activité. Le même courrier indique “A ce stade, vous n’avez pas souhaité bénéficier des garanties optionnelles suivantes : – dégâts des eaux […]”. Ainsi, l’attention de la société BURGERPIX a été attirée sur ce point, et il ressort des formulations que ces garanties optionnelles peuvent être contractées à tout moment, et notamment lorsqu’elles seront devenues nécessaires pour protéger un risque existant, ce qui n’était pas encore le cas.

De plus, si la société BURGERPIX affirme que le défaut de garantie “dégâts des eaux” relève d’une faute professionnelle (défaut de conseil et d’information) de [Z] [S] et de son mandant, la société GAN ASSURANCES, force est de constater que son obligation d’assurance ne valait que pour ses biens propres et les aménagements qu’elle aurait réalisé. Il a déjà été jugé que le fait de ne pas avoir contracté ces garanties au jour du sinistre n’était pas constitutif d’une faute de la part de la société BURGERPIX. En effet, en l’absence de bien propre dans les locaux, ni d’aménagement réalisé à ce stade, la garantie n’aurait couvert aucun risque. Partant, aucun défaut de conseil ne peut être retenu à l’égard de l’agent général et son mandant, la compagnie d’assurance. De surcroît, la clause “dégâts des eaux” telle que rapportée par [Z] [S] et sur laquelle s’appuie la société BURGERPIX, si elle prévoit de couvrir les dégâts des eaux de toute origine à condition de pouvoir exercer un recours contre un tiers responsable, cette garantie ne porte tout de même que sur “les dommages matériels causés (…) Aux biens assurés”. Il s’en déduit que, dans tous les cas, au jour du sinistre et en l’absence de biens assurés, il n’y aurait eu aucune indemnisation sur la base de cette clause.

Aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de [Z] [S] et de la société GAN ASSURANCE, mandant, ainsi les demandes faites à leur égard seront rejetées. De ce même fait, aucune condamnation à relever indemne la SCI RUE HENRI VIGNEAU ne sera prononcée. En revanche, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société GAN ASSURANCE.

Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1217 du code civil, précédemment rappelé, prévoit que l’inexécution contractuelle peut être réparée notamment par une indemnisation des conséquences de l’inexécution. Le co-contractant lésé peut également solliciter des dommages et intérêts.

Sur la réduction du prix du loyer du local

L’article 1223 du code civil dispose que : “En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction du prix.”

Cette réduction judiciaire impose au préalable d’établir une exécution imparfaite du contrat de bail imputable aux bailleurs.

La société BURGERPIX sollicite “la réduction du prix du loyer du mois de janvier dans son intégralité”. Elle explique qu’elle a payé le loyer pour le premier trimestre 2018, alors même que son activité n’avait pas pu commencer en raison du retard dans les travaux consécutifs au sinistre du 4 décembre 2017. Les travaux n’ont commencé que le 29 janvier 2018. Elle estime donc avoir subi un préjudice de jouissance durant tout le mois de janvier justifiant une réduction du loyer pour atteindre 0€ sur ce mois au pro rata, soit une réduction du loyer de 1.664,25€.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU fait valoir que la société BURGERPIX n’a commencé à payer des loyers qu’en janvier 2018, comme prévu au contrat de bail, alors qu’elle était titulaire du bail depuis le mois de septembre 2017. Elle indique que le retard pris dans l’exécution des travaux n’est pas établi et conteste le lien de causalité.

Sur ce, la société BURGERPIX verse les factures des prestataires ayant remis en état les locaux loués avant de pouvoir y réaliser les travaux d’aménagement prévus pour commencer son activité. Ces travaux de remise en état se sont étendus entre le 21 décembre 2017 et le 30 janvier 2018. Aucun loyer n’a été versé pour la période antérieure au 1er janvier 2018. Le loyer est payable par trimestre, d’avance, selon clause présente au contrat de bail, pour un montant hors charge de 4.375€, soit 1.458,33€ par mois.

Au regard de l’exécution imparfaite du contrat de bail par le bailleur, compte tenu de son absence de garantie des dommages survenus dans son bien immobilier, bien que loué à la société BURGERPIX, il y a lieu de faire droit à la réduction sollicitée par cette dernière à hauteur de 1.458,33€.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU sera donc condamnée à verser à la société BURGERPIX la somme de 1.458,33€ au titre d’une réduction du loyer déjà versé au cours du premier trimestre 2018, en proportion de la période durant laquelle les locaux n’ont pas pu être occupés.

Sur la réparation des conséquences de l’inexécution

L’article 1231-2 du code civil dispose que “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

L’article 1231-3 ajoute que “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.”

De jurisprudence constante, l’inexécution d’une obligation prévue par une clause expresse caractérise la faute lourde du co-contractant.

1) Sur la perte d’exploitation

La société BURGERPIX explique que les travaux d’aménagement n’ont commencé que le 29 janvier 2018, après réalisation de la remise en état du local, ce qui a retardé l’ouverture du restaurant fixée initialement au 15 janvier et donc empêché de réaliser un chiffre d’affaire sur la période. Elle explique que le restaurant n’a ouvert que le 9 avril 2018, soit une perte de 12 semaines d’exploitation, qu’elle chiffre en calculant une moyenne de couverts quotidiens multiplié par le prix d’un menu, pour atteindre 18.354 €.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU réplique en affirmant que rien ne permet de retenir que l’ouverture du restaurant aurait pu se réaliser le 15 janvier, puisqu’elle ne produit aucune pièce permettant d’établir la durée prévue des travaux de mise en place avec une date d’achèvement prévisible. Elle conteste donc une indemnisation sur 12 semaines de pertes d’exploitation. Elle ajoute que le chiffrage revint à calculer un chiffre d’affaire et non un bénéfice, nécessairement plus faible, et qu’ainsi la méthode de calcul ne peut être retenue. Elle fait enfin valoir que la société BURGERPIX n’a pas souscrit de garantie “perte d’exploitation” comme le contrat de bail l’y soumettait pourtant, et qu’ainsi ce préjudice ne saurait lui être imputé.

Sur ce, si la société BURGERPIX indique avoir anticipé une durée de travaux d’aménagement sur un mois et 11 jours, cela n’est pas justifié. En effet, le devis fourni par la société BATI SUD OUEST propose une date de début de travaux au 04/12/2017 sans faire apparaître de date prévisible d’achèvement. Ainsi, le point de départ d’un préjudice de perte d’exploitation ne peut être fixé. Par ailleurs, en l’absence d’activité commerciale préalable, la perte d’exploitation n’est pas établi puisqu’uniquement hypothétique. Sur ce point, la méthode de calcul proposée, qui évalue un chiffre d’affaire et non un calcul de perte de marge, n’est pas pertinente.

Pour l’ensemble de ces raisons, la société BURGERPIX sera déboutée de cette demande d’indemnisation.

2) Sur le remboursement des travaux

La société BURGERPIX sollicite le remboursement des sommes engagées pour les travaux de remise en état, en fournissant les factures acquittées. Elle sollicite également le remboursement du constat d’huissier réalisé alors qu’elle faisait face à la carence de son bailleur mais devait agir pour remettre le local en état, pour un total de 4.783,78€.

En réponse, la SCI RUE HENRI VIGNEAU avance que les factures acquittées concernent des travaux qui ne sont pas en lien direct avec le dégât des eaux, notamment les prestations facturées par [P] [D] le 27 janvier 2018, alors que ces travaux avaient été prévus dans le cadre de l’aménagement du local (devis Bati Sud Ouest).

Sur ce, la SCI RUE HENRI VIGNEAU s’est engagée contractuellement à garantir “ses biens immobiliers ainsi que tous les aménagements et installations de nature immobilière, dont les locaux sont dotés à la prise d’effet du bail”. La réalisation des travaux de remise en état lui incombaient donc, et les frais réglés par sa locataire doivent lui être remboursés.

Les factures suffisent à établir l’existence de la dette, et permettent donc de fixer le préjudice. Les frais d’huissier seront inclus puisque le constat réalisé était un préalable nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état pour pouvoir l’opposer à son bailleur. De surcroît, contrairement à ce qu’avance la SCI RUE HENRI VIGNEAU, la société BURGERPIX n’a pas fait réaliser lors des travaux de remise en état (facture SARL JT BOUCHER, facture Kiloutou, facture [P] [D]) de travaux qui étaient déjà prévus avant que ne se produise le dégât des eaux (devis BATI SUD OUEST). Ainsi, ce préjudice en lien avec l’avancement des frais de réparation sera fixé à 4.783,78 €.

3) Sur le défaut de publicité

La société BURGERPIX affirme que le budget alloué à la remise en état l’a empêché de pouvoir financer des opérations de publicité qui ont constitué une perte de chance de pouvoir attirer davantage de clients dès l’ouverture, chiffrée à 10.000€.

La SCI RUE HENRI VIGNEAU conteste ce préjudice, expliquant que le bilan comptable 2019 fait apparaître des dépenses de prestations de développement de la marque pour un montant de 33.791€. Elle estime que la preuve de cette perte de chance n’est pas rapportée.

Sur ce, le chiffrage de 10.000 € sur ce poste de préjudice n’est justifié par aucune pièce, et la société échoue à apporter la preuve qu’un tel poste de dépense avait été prévu avant qu’elle y renonce du fait du coût des travaux de remise en état. En conséquence, ce poste de préjudice ne saurait être retenu, et la société BURGERPIX en sera débouté.

Sur le préjudice moral

L’article 1231 du code civil dispose que “A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.”

La société BURGERPIX produit un courrier recommandé daté du 30 mars 2018 et reçu le 06 avril 2018 par la SCI RUE HENRI VIGNEAU dans lequel elle met son bailleur en demeure de lui régler la somme de 15.001,28€ en réparation des frais engendrés par le dégât des eaux.

Elle estime que sa réticence à lui payer ces sommes lui a causé un préjudice moral, alors qu’elle prenait par le même temps du retard pour démarrer son activité et donc mettait en difficulté ses finances.

En défense, la SCI RUE HENRI VIGNEAU estime que ses difficultés de trésorerie n’ont aucun lien avec les travaux liés au dégât des eaux, et sollicite le débouté.

En l’espèce, il existe un préjudice moral pour la société BURGERPIX, qui a attiré l’attention de son bailleur sur son obligation à la garantir par un premier courrier, non recommandé, puis par la réitération de sa demande via le courrier recommandé précité. Les mois qui se sont écoulés ont nécessairement engendré des tracas dans le cadre d’une ouverture de commerce, et alors même que la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire ne faisaient que commencer. De plus, le présent jugement établit que le bailleur était bien débiteur d’une garantie à l’égard de son locataire, et ce en dépit de sa résistance à l’admettre. Le préjudice moral est donc établi, et il sera réparé par l’octroi d’une indemnisation à hauteur de 2.000€.

Sur la demande reconventionnelle en lien avec une indemnisation pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que : “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

La société BURGERPIX étant reçue dans le principe de ses demandes indemnitaires, il ne peut pas lui être reproché d’avoir agit abusivement en justice. La demande indemnitaire de la SCI RUE HENRI VIGNEAU à ce titre sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Succombant à la procédure, la SCI RUE HENRI VIGNEAU sera condamnée aux dépens, avec distraction pour ce qui concerne [Z] [S] au profit de M^e Nathalie PLANET, avocat au Barreau de Bordeaux.

D’autre part, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], les frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la SCI RUE HENRI VIGNEAU à une indemnité en sa faveur d’un montant de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BURGERPIX et la SCI RUE HENRI VIGNEAU, qui a formulé des demandes reconventionnelles à leur égard, seront également condamnés in solidum à verser à la société GAN ASSURANCE et à M. [S] la somme de 1.500€ à chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DIT que la SCI RUE HENRI VIGNEAU a manqué à son obligation contractuelle de garantie de ses biens immobiliers à l’égard de son locataire la société BURGERPIX ;

DIT que M. [S], en sa qualité d’agent général d’assurance, et la société GAN ASSURANCES, son mandant, n’ont pas commis de faute en lien avec leur devoir d’information et de conseil ;

En conséquence,

DEBOUTE la société BURGERPIX de ses demandes d’indemnisation in solidum à l’égard de M. [S] et de la compagnie d’assurance GAN ASSURANCES ;

DEBOUTE la SCI RUE HENRI VIGNEAU de sa demande de relevé indemne par M. [S] et la compagnie d’assurance GAN ASSURANCES ;

CONDAMNE la SCI RUE HENRI VIGNEAU à verser à la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], la somme de 1.458,33€ au titre d’une réduction du loyer pour le mois de janvier 2018 ;

CONDAMNE la SCI RUE HENRI VIGNEAU à verser à la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], la somme de 4.783,78 € au titre des travaux de remise en état ;

CONDAMNE la SCI RUE HENRI VIGNEAU à verser à la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], de ses autres demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SCI RUE HENRI VIGNEAU de sa demande d’indemnisation au titre d’une action abusive

CONDAMNE la SCI RUE HENRI VIGNEAU à verser à la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI RUE HENRI VIGNEAU et la société BURGERPIX, prise en la personne de son mandataire ad hoc Monsieur [O] [Q], à verser à :

— la SA GAN ASSURANCES la somme de 1.500 €

— M. [Z] [S] la somme de 1.500 €

Au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RUE HENRI VIGNEAU aux dépens, avec districation au profit de M^e PLANET pour ce qui concerne [Z] [S] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le jugement a été signé par Louise LAGOUTTE, président, et Elisabeth LAPORTE, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT