Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2024

NUMERO RG : N° RG 24/00278 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755UT

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE : Catherine BUYSE

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SAS FONCIERE DES ARTS

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Claire TRIQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEURS

Madame [Z] [Y]

née le 26 Février 2002 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [B]

né le 24 Octobre 1998 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [W]

né le 10 Août 1965 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [F] [E] épouse [W]

née le 14 Janvier 1966 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 juin 2017, la SAS Foncière des arts patrimoine a donné à bail commercial à M. [T] [W] et Mme [F] [W] un local commercial situé [Adresse 3], à destination de débits de boissons avec exploitation d’une licence de 4ème catégorie, et à titre accessoire de petite restauration, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 17 novembre 2023, à effet au 1er novembre 2023, ledit bail a été cédé à Mme [Z] [Y].

Le 18 avril 2024, la SAS Foncière des arts a adressé à Mme [Z] [Y] une mise en demeure de payer, dans un délai de quinze jours, la somme de 5813,20 euros au titre de loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 5813,20 euros en principal, au titre des loyers et charges dus au 31 mai 2024, et visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 10 juin 2024 à Mme [Z] [Y] et à M. [U] [B].

Par acte de commissaire de justice des 5 et 6 août 2024, la SAS Foncière des arts, venant aux droits de la S.A.S. Foncière des arts patrimoine a fait assigner Mme [Z] [Y], M. [U] [B], M. [T] [W] et Mme [F] [E] épouse [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de lui demander de :

A titre principal :

— constater la résiliation du bail du 27 juin 2017 et du transport de bail du 17 novembre 2023 conclu entre la S.A.S. Foncière des arts patrimoine et Mme [Y] le 10 juillet 2024 ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] et de toutes personnes de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 h de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer la somme de 10 534,50 euros au titre des loyers, en sus des charges et accessoires, sous réserve de régularisation de l’indemnité d’occupation qui serait fixée par la juridiction, et d’actualisation jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 351,22 euros HT, TVA et charges en sus, à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement et jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer la somme de 1 200 euros TTC au titre de l’indemnité forfaitaire ;

— condamner Mme [Y] à lui transférer la propriété de sa licence IV ;

— assortir la décision à intervenir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour de sa signification et, passé un délai de deux mois, fixer l’astreinte à 1 000 euros par jour de retard pendant un mois ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] au paiement des intérêts judiciaires ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement.

A titre subsidiaire :

— si des délais de paiement étaient accordés au locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur et le solde de la dette immédiatement dû, et dans ce cas :

— ordonner l’expulsion du locataire ou de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la complète libération des locaux ;

— condamner solidairement Mme [Y], M. [B], M. [T] [W] et Mme [F] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 351,22 euros HT, TVA et charges en outre, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;

A l’audience, la SAS Foncière des arts a indiqué se désister de l’instance à l’encontre de M. [T] [W] et de Mme [F] [W] et a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance pour le surplus.

Elle fait valoir qu’une clause résolutoire est insérée au contrat de bail commercial ; que cette clause précise quà défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, du coût du commandement comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, demeuré infructueux et contenant l’intention du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause résolutoire, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire autre que l’obtention d’une simple ordonnance de référé qui autorisera ledit bailleur à reprendre la disposition des lieux loués ; que Mme [Y] n’a pas régularisé sa situation d’impayés dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la résiliation du bail doit donc être constatée.

M. [U] [B], assigné à personne, n’a pas comparu.

Mme [Z] [Y], assignée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Par ordonnance rendue le 23 octobre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats pour que Mme [Z] [Y] puisse constituer avocat.

Lors de l’audience, la SAS Foncière des arts a maintenu ses demandes et précisé se désister de ses demandes à l’encontre de M. [W] et Mme [E] épouse [W].

M. [U] [B], assigné à sa personne, n’a pas comparu ni constitué avocat.

Mme [Z] [Y] a été avisée de la date de renvoi de l’affaire par courrier simple et par mail, ce courrier et le mail lui rappelant, comme l’ordonnance, la nécessité de constituer avocat.

Elle n’a pas comparu ni constitué avocat lors de l’audience du 20 novembre 2024 à 9 heures.

Par mail du 20 novembre 2024, envoyé à 9 h 53 (soit avant la fin de l’audience de référé mais parvenu au juge des référés après l’audience), Mme [Y] a sollicité un nouveau renvoi indiquant ne pas avoir trouvé la salle d’audience et qu’elle ne savait pas qu’elle devait constituer avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de renvoi :

Mme [Y] a eu connaissance de la date de renvoi puisqu’elle a adressé un mail au juge des référés, sollicitant un nouveau renvoi et précisant s’être présentée au tribunal mais s’être trompée de salle.

Il y a lieu de constater que le courrier qui lui a été adressé faisait, tout comme l’assignation, clairement état de l’obligation de constituer avocat.

Par ailleurs, force est de constater que Mme [Y] ne s’est pas présentée devant le juge des référés alors même qu’elle a envoyé un mail pour demander le renvoi avant même la fin de l’audience.

Elle ne justifie donc d’aucun motif pour fonder sa demande de renvoi et sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur le désistement :

L’article 394 du code de procédure civile prévoit que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Selon l’article 395, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 399 du même code précise que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

La SAS Foncière des arts a indiqué se désister d’instance à l’égard de M. [T] [W] et Mme [F] [E], son épouse. Il lui en sera donné acte, les frais de l’instance engagée à leur encontre devant demeurer à sa charge.

Sur les créanciers inscrits :

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

L’état des créanciers éventuellement inscrit sur le fonds n’est pas produit aux débats.

La règle étant établie dans l’intérêt exclusif des créanciers inscrits pour leur permettre de se substituer au débiteur défaillant, aucune fin de non-recevoir ne résulte toutefois d’une telle circonstance, qui rend en revanche inopposable aux créanciers inscrits la résiliation sollicitée et leur ouvre la possibilité d’une tierce opposition à l’encontre de la présente ordonnance.

Sur la clause résolutoire de plein droit du bail commercial :

Selon acte sous seing privé du 27 juin 2017, la SAS Foncière des arts a donné à bail commercial à l’EIRL [W] en formation un local situé [Adresse 4] à [Adresse 9]. M. et Mme [W] se sont portés cautions solidaires.

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2023, l’EIRL [W] a cédé son droit de bail à Mme [Z] [Y]. Cet acte de “transport de bail” précise que Mme [Y], cessionnaire, s’engage à exécuter aux lieux et place de l’EIRL [W] les charges et conditions du bail et d’en acquitter exactement les loyers à leur échéance. Mme [Y] a reconnu avoir reçu une copie du bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Son alinéa 2 autorise toutefois, par renvoi à l’article 1343-5 du code civil, la juridiction à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée.

Le contrat de bail repris par Mme [Y] inclut une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, du paiement de l’indemnité d’occupation suite à un congé avec refus de renouvellement avec ou sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction, ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou des intérêts de retard des loyers et charges impayés à l’échéance contractuelle dus à compter de l’échéance contractuelle, de l’indemnité de frais contentieux de mille euros hors-taxes ci-après définie, du coût du commandement comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou un commandement d’exécuter l’une quelconque des clauses du présent bail, demeuré infructueux et contenant l’intention du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause résolutoire, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire autre que l’obtention d’une simple ordonnance de référé qui autorisera ledit bailleur à reprendre la disposition des lieux loués”.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du bail a été délivré le 10 juin 2024 à Mme [Y] et M. [B] pour des loyers et charges impayés d’un montant de 5 813,20 euros en principal, somme arrêtée au 31 mai 2024.

Il ressort du décompte produit aux débats que la dette n’a pas été acquittée dans le mois du commandement (selon décompte arrêté au 22 juillet 2024).

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 10 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [Y] et de tout locataire de son chef sera ordonnée. il n’apparaît pas nécessaire en l’état de fixer une astreinte pour cette libération, la demande de ce chef devant être rejetée.

A compter de cette date, Mme [Y] est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyer et charges en cours au jour de la résiliation de plein droit.

La SAS Foncière des arts sollicite la fixation d’une indemnité mensuelle, conformément au bail, égale au double du montant du loyer. Cependant, cette demande n’est aucunement justifiée au regard de la valeur locative du local et n’est pas expliquée, de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner Mme [Y], à titre provisionnel, à payer à la SAS Foncière des arts la somme de 10 534,50 euros, selon décompte arrêté au 22 juillet 2024.

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

En l’espèce l’article 13 du contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement de loyer, les sommes dues seront automatiquement majorées une somme de 1 000 euros HT (soit 1 200 euros TTC) à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment des frais de justice.

Cette clause s’analyse en une clause pénale dont le montant n’apparaît pas manifestement contestable, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à cette demande de condamnation.

Sur la demande de condamnation de M. [B] :

M. [B] a signé l’acte de transfert de bail, en qualité de codébiteur solidaire, la validité de cet engagement n’étant pas contestée ; il est tenu au paiement des sommes ci-dessus reprises, solidairement avec la preneuse.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :

Les sommes dues porteront intérêts à compter du commandement de payer pour la somme de 5 813,20 euros et de la présente ordonnance pour le surplus en application des articles 1231-6 et 7 du code civil.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de la SAS Foncière des arts, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande de transfert de la licence IV :

La SAS Foncière des arts demande que soit ordonné le transfert de la propriété de la licence IV à son profit conformément aux clauses du bail.

Le bail prévoit en son article 4 que “au cas de résiliation du bail du fait du preneur ou du non renouvellement du bail à la suite d’un congé, qu’elle qu’en soit la cause, il s’engage à en transférer la propriété au bailleur ou à tout autre personne désignée par lui, sans pouvoir prétendre à aucune sorte d’indemnité et ce, à titre de dommages intérêts ce qui est expressément accepté par le preneur”.

En l’espèce, le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour allouer des dommages et intérêts, qui supposent que soient examinés au fond les obligations et manquement respectifs des parties. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de transfert de la licence, à titre de dommages et intérêts.

Il en est de même s’agissant du dépôt de garantie pour lequel la SAS Foncière des arts demande qu’il ne soit pas déduit des sommes dues et conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Il convient de condamner Mme [Y] et M. [B] aux dépens de la présente instance à l’exception de ceux liés à l’instance engagée à l’encontre de M. [W] et de Mme [W] qui resteront à la charge de la SAS Foncière des arts. Il n’y a pas lieu de statuer sur de potentiels frais de recouvrement forcés, non encore exposés.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [Y] et M. [B] à payer à la SAS Foncière des arts la somme de 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Donne acte à la SAS Foncière des arts de son désistement d’instance à l’encontre de M. [T] [W] et Mme [F] [E], son épouse ;

Constate la résiliation du bail du 27 juin 2017 (avec acte de transport du 17 novembre 2023) conclu entre la SAS Foncière des arts et Mme [Z] [Y] portant sur le local situé [Adresse 5] au 10 juillet 2024 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Z] [Y] et de tout occupant des lieux ci-dessus, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rejette la demande de fixation d’astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement, à titre provisionnel, Mme [Z] [Y] et M. [U] [B], à payer à la SAS Foncière des arts la somme de 10 534,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 juillet 2024 ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [Z] [Y] à compter de la résiliation jusqu’à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit, avec indexation selon les modalités prévues au bail ;

Condamne solidairement Mme [Z] [Y] et M. [U] [B] à payer à la SAS Foncière des arts cette indemnité d’occupation ;

Condamne solidairement à titre de provision Mme [Z] [Y] et M. [U] [B] à payer à la SAS Foncière des arts la somme de 1 200 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute la SAS Foncière des arts de sa demande de transfert de la licence IV et de sa demande au titre du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de fixation d’astreinte ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts à compter du commandement de payer pour la somme de 5 813,20 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SAS Foncière des arts des dépens de l’instance engagée à l’encontre de M. [T] [W] et de Mme [F] [E], son épouse ;

Condamne, in solidum, M. [U] [B] et Mme [Z] [Y] au surplus des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamne in solidum Mme [Z] [Y] et M. [U] [B] à payer à la SAS Foncière des arts la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Décembre 2024 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES