N° RG 24/01122 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7522K

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 24/01122 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7522K

Minute : 24/418

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Mme [A] [C]

M. [D] [I]

C/

M. [F] [H]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [A] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

M. [D] [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [H] sur un logement meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1002,55 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [H] le 19 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] ont assigné Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil :

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 août 2023 ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en tout état de cause :

— condamner le défendeur à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et leur remettre les clés du logement à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 1114,67 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ; de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2024, s’élève désormais à 1365,53 euros. Ils déclarent que le locataire a réglé la somme de 597 euros.

Monsieur [F] [H] reconnaît en effet le principe de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il fait valoir qu’il a repris les loyers courants à l’audience depuis deux mois et qu’il doit obtenir, après cette reprise, une aide au titre du FSL.

Il explique sa situation d’impayés de loyer par le fait qu’il était caution de son fils qui a cessé de régler lui-même ses loyers et qu’il a perdu son emploi suite à des problèmes de santé.

Il indique qu’il perçoit 580 euros de revenus et 291 euros d’aide personnalisé au logement et qu’il n’a pas d’autres dettes.

La juge autorise les demandeurs à fournir un décompte actualisé de la dette en cours de délibéré. Ce décompte a été produit le 14 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s’applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1002,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2023.

Au vu du diagnostic social et financier, le locataire a un reste à vivre de 400,20 euros et il doit bénéficier du FSL maintien s’il continue de régler le loyer résiduel durant 6 mois (période probatoire). Il résulte du décompte produit que M. [H] a repris le paiement du loyer courant, il pourra dès lors prétendre à ce dispositif et ainsi apurer sa dette durant les prochains mois. Au vu de ces éléments, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés selon les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par le locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Monsieur [F] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 414,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2024, Monsieur [F] [H] leur devait la somme de 1355,53 euros, échéance de septembre incluse.

Monsieur [F] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1114,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique respective des parties commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2021 entre Monsieur [D] [I] et Madame [A] [C] épouse [I] (bailleurs), d’une part, et Monsieur [F] [H] (locataire), d’autre part, concernant le logement meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 août 2023,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer aux demandeurs la somme de 1355,53 euros (mille trois cent cinquante-cinq euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1114,67 euros (mille cent quatorze euros et soixante-sept centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [F] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1 euros (un euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [F] [H] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 414,52 euros (quatre cent quatorze euros et cinquante-deux centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer aux demandeurs la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 juillet 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier La Juge