EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOULOGNE-SUR-MER
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
(1ère Chambre)
JUGEMENT
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RENDU LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
MINUTE N°: DOSSIER N° RG 22/02631 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75FA2
Le 12 novembre 2024
PM/CB
DEMANDEURS
M. X Y, né le […] à […], demeurant 17 rue Voltaire
- 62179 WISSANT
M^me Z AA épouse Y, née le […] à […], demeurant 17 rue
J Voltaire 62179 WISSANT
. représentés tous deux par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
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DEFENDERESSE 2
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SCCV WISSANT LA RENARDIERE, immatriculée au RCS de […] Sous le n° 834 461 485 dont le siège social est sis 479 avenue François 1er – 62152 NEUFCHATEL
HARDELOT
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représentée par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant l
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et par M^e Laurent HEYTE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
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COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de
procédure civile.
Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.
DÉBATS-DÉLIBÉRÉ:
Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 02 juillet 2024.
A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 octobre 2024 et prorogé au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.
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En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 10 septembre 2019, M. et M^me AB ont signé un contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV Wissant la Renardière.
L’acte authentique de vente a été reçu par M^e Degonde, notaire à […], le 28 octobre 2020. Il précise une livraison au plus tard à la fin du 3e trimestre 2021.
Par courrier du 27 juillet 2021, la SCCV Wissant la Renardière a annoncé le report de la date de livraison au premier trimestre 2022. Un nouveau report de la livraison a été annoncé le 8 septembre 2021 puis le 24 février 2022.
La livraison est finalement intervenue le 15 mai 2023.
Par acte d’huissier du 22 juin 2022, M. X AB et M^me Z AC, son épouse, ont fait assigner la SCCV Wissant la Renardière devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 23 140,16 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de perception de loyers du fait du retard de livraison pour l’année 2021 outre les pertes de loyers pour l’année 2022, somme à parfaire au jour du jugement, sa condamnation à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de l’inconséquence de la SCCV Wissant la Renardière, sa condamnation à leur payer la somme de 1033,40 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait des frais exposés dans le cadre de leur relogement, celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation, et sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, ils maintiennent leurs demandes et ajoutent une demande de condamnation à hauteur de 11 900,52 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de perception de loyers du fait du retard de livraison pour l’année 2022.
Ils font valoir que : la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison présente un caractère abusif au regard du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat; elle doit être réputée non écrite ; un acte authentique peut être soumis à la législation applicable aux clauses abusives et ils sont bien fondés à invoquer les dispositions protectrices des dispositions de l’article 1171 du code civil mais également de l’article L. 212-1 du code de la consommation; le contrat ne peut prévoir, sans créer de déséquilibre, que le certificat auquel les parties doivent se référer pour apprécier la réalité d’un cas de suspension des délais de livraison des lots concernés est établi par l’architecte assurant la fonction de maître d’œuvre du chantier puisque celui-ci est choisi par le seul promoteur-vendeur et qu’il est tenu de respecter des délais d’exécution, malgré leurs multiples demandes, aucun justificatif probant des retards de livraison unilatéralement imposés n’a été produit ; la SCCV Wissant la Renardière a refusé la transmission d’un tel document malgré un courrier de leur assurance protection juridique du 24 août 2021; le constructeur est tenu d’informer les acquéreurs des motifs justifiant du retard de livraison dès qu’ils apparaissent compte tenu de son obligation d’exécuter le contrat de vente de bonne foi et d’informer les acquéreurs de toute modification d’un élément essentiel tel la date de livraison ; ils ont été laissés dans le flou concernant l’avancement du chantier et l’ajournement de la date de livraison sans qu’aucun courrier du maître d’œuvre ne leur soit adressé avant le 7 octobre 2022 en dépit des stipulations contractuelles ; la procédure engagée n’était nullement prématurée alors que des demandes de provision sont parfaitement recevables, s’agissant de l’impact de la pandémie de Covid 19, le vendeur doit préciser dans quelle proportion ces événements ont pu ralentir le chantier étant observé que l’acte authentique a été signé bien après le début de la pandémie et que le délai avait déjà été repoussé de deux trimestres; en tant que professionnel de l’immobilier, la SCCV Wissant la Renardière était tenue de prévoir et d’anticiper les conséquences tirées d’un contexte connu ; ce motif est donc infondé,
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s’agissant de l’arrêté municipal pour préserver la tranquillité du voisinage, cet arrêté était connu par le constructeur qui avait déjà bénéficié d’une dérogation en août 2020 pour compenser l’arrêt des travaux lors du premier confinement; l’existence de cet arrêté prévoyant l’interdiction de réaliser des travaux entre le 1er juillet et le 31 août depuis l’année 2000 était donc prévisible et ne peut être une cause de suspension du délai de livraison, l’attestation concernant les intempéries datée du 15 novembre 2022 a été manifestement rédigée pour les besoins de la cause par le maître d’œuvre désigné ; cette attestation est tardive sans qu’aucun document justificatif probant ne soit fourni pour déterminer la réalité des 42 jours de retard allégués et de leur impact sur le chantier ; l’attestation d’un tiers au contrat de vente fondée sur une réglementation publiée telle que la réglementation du travail des chantiers de bâtiment ou les informations publiques permettraient à l’acquéreur de contrôler les journées d’intempéries; l’absence de caractère abusif de la clause est subordonnée à l’existence de relevés météorologiques corrélatifs et, à défaut, elle doit être réputée non écrite, ils n’ont demandé aucune modification au niveau de la cuisine ; le devis produit est relatif à un choix qui leur avait été proposé par le promoteur ; ces modifications ne peuvent aucunement justifier un décalage de planning; les éléments de cuisine ont été réceptionnés le 13 juin 2022 mais n’ont été installés que le 6 avril 2023 soit 10 mois plus tard sans aucune raison justifiant cet important délai ; il en est de même des escaliers et des conduits de cheminées et le promoteur ne peut sérieusement invoquer une pénurie de matériaux pour justifier des retards; en tout état de cause, cette situation n’était pas prévue au rang des stipulations contractuelles prévoyant une cause légitime de suspension du chantier, les opérations de déminage invoquées se sont tenues sur quatre demi-journées; la SCCV indique, de mauvaise foi, quatre journées de suspension, la SCCV Wissant la Renardière ne produisant pas de document probant permettant d’attester de la réalité des causes de suspension du délai de livraison qu’elle invoque, elle a manqué à son obligation de délivrance dans les délais convenus et elle a engagé sa responsabilité; compte tenu de ce retard, ils n’ont pu donner en location la maison qu’ils occupaient jusqu’alors; l’office du tourisme de Wissant estime la possibilité de mise en location d’un tel bien à 35 semaines par an soit, en se fondant sur une moyenne hebdomadaire de 661,14 euros, une perte de loyer de 23 140,16 euros pour l’année 2021 et de 11.900,52 euros pour 2022 ; cette perte de revenus locatifs doit faire l’objet d’une réparation intégrale, ils ont par ailleurs subi un préjudice moral du fait du retard de livraison de plus de 15 mois mais également du manque de considération du promoteur qui n’a pas hésité à faire état de motifs fallacieux pour tenter de s’exonérer de son obligation contractuelle ; ils ont, en outre, été dans l’obligation de se reloger alors qu’ils avaient loué leur maison actuelle à un tiers au cours de l’année 2022 mais également de souscrire un nouveau prêt d’un montant de 19 743 euros, leurs frais de relogement s’élève à 1033,40 €; ils sont en lien direct avec le retard de livraison imposée par le promoteur,
- la SCCV Wissant la Renardière du fait de ses multiples contradictions et contrevérités a montré une résistance abusive qu’il y a lieu d’indemniser.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, la SCCV Wissant la Renardière demande au tribunal de débouter M. et M^me AB de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, d’écarter l’exécution provisoire, de dire et juger qu’en cas d’appel, toute condamnation qui sera éventuellement prononcée à son encontre fera l’objet d’une consignation auprès de M. le Président de la Carpa de Lille, de condamner M. et M^me AB au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Elle relève que la demande d’indemnisation présentée par M. et M^me AB était prématurée dès lors que la livraison n’avait pas encore eu lieu lors de l’acte introductif d’instance et que le maître d’œuvre ne pouvait établir un certificat définitif, l’immeuble n’étant pas achevé ; que M. et M^me AB prétendent que le maître d’ouvrage serait tenu de justifier aux acquéreurs des difficultés du chantier dès lors qu’elles apparaissent; qu’ils avaient accès à un espace client les informant de l’actualité du chantier jusqu’au mois d’août 2022 ; qu’à compter de cette date, ils ont été destinataires d’un flash info en octobre 2022 et qu’ils ont ensuite été informés par les lettres officielles entre avocats ; qu’ils ne peuvent donc prétendre avoir été laissés dans le flou.

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Elle indique que la clause « délai d’achèvement » du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé par les parties ne contient que des clauses systématiquement admises par la jurisprudence et qui ne peuvent être considérées comme abusives; que la clause d’allongement du délai d’achèvement dès lors que la suspension du délai est justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre est parfaitement valable, ce maître d’œuvre étant indépendant du maître de l’ouvrage.
Elle invoque, pour justifier du retard pris pour la livraison, 48 journées d’intempéries selon attestation du maître d’œuvre. Elle observe que le contrat n’impose pas la production de justificatifs en complément de l’attestation du maître d’œuvre, lequel a établi son attestation sur la base des relevés météorologiques et des déclarations des entreprises; que la production de ces relevés n’est pas contractuellement prévue.
Elle ajoute qu’elle a été contrainte de suspendre les travaux durant les périodes estivales du fait d’arrêtés municipaux, lesquels sont postérieurs au contrat de réservation; que, de ce fait, l’opération a connu 159 jours de suspension du délai d’achèvement ; qu’elle à, en outre, été contrainte d’interrompre les travaux durant des opérations de déminage le 2 et le 3 mars 2021 et les 7 et 8 septembre 2021.
Elle fait état de la demande de travaux modificatifs de M. et M^me AB, ces modifications ayant conduit à un allongement de la durée des travaux quantifiés à un mois par le maître d’œuvre; que le choix de M. et M^me AB a engendré une nouvelle commande auprès du fournisseur qui a eu besoin d’un délai incompressible pour procéder à la livraison.
Elle prétend à l’incidence de la crise sanitaire qui a eu des conséquences significatives sur l’approvisionnement en matériaux et a généré des difficultés pour trouver de la main-d’œuvre, le maître d’oeuvre d’exécution ayant retenu un délai de deux mois de suspension suite au retard de livraison des escaliers, un délai de trois mois pour le retard de livraison des conduits de cheminées et un délai d’un mois du fait de l’absence de main d’oeuvre du plâtrier; que ces difficultés sont directement en lien avec la crise sanitaire et la guerre en Ukraine; que ces difficultés d’approvisionnement en matériaux constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison en ce qu’elles découlent de la crise sanitaire et de la guerre en Ukraine, événements prévus contractuellement ; qu’en outre, un retard de mise en service par Enedis a occasionné un retard supplémentaire de livraison du logement; qu’au final, il n’existe un décalage de livraison non justifié par une cause légitime que pour cinq jours, retard négligeable au regard de l’importance de l’opération et des difficultés rencontrées.
S’agissant des préjudices invoqués, elle observe que le préjudice invoqué ne repose sur aucun élément probant ; qu’il est étonnant que M. et M^me AB aient mis en location la maison qu’ils occupaient alors même qu’ils avaient été informés du report de livraison; qu’ils savaient, au regard du contrat signé, que cette livraison pouvait être reportée ; qu’au surplus, il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance de mettre en location leur habitation; qu’il n’est aucunement démontré que la maison aurait été louée 35 semaines par an ; que la maison ayant été louée, la perte de loyer alléguée n’est pas démontrée ; qu’il est surprenant de solliciter à la fois une indemnisation pour ne pas avoir loué le logement et une indemnisation pour avoir dû se reloger du fait de la location du même immeuble; qu’en fait, M. et M^me AB tentent de se faire rembourser leurs vacances; que le préjudice moral n’est pas plus démontré et que la souscription d’un prêt n’est attestée par aucun élément ; que la demande au titre de la résistance abusive fait double emploi avec celle relative au préjudice moral et que ce préjudice n’est corroboré par aucun élément.
Elle demande que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation prononcée à son encontre ou, à tout le moins, qu’elle soit aménagée. Elle estime, en effet, qu’elle éprouverait des
^difficultés pour obtenir la restitution des sommes réglées en raison de cette exécution provisoire.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le contrat régularisé entre M. et M^me AB d’une part et la SCCV Wissant la Renardière le 22 octobre 2020 prévoit que l’immeuble acquis par M. et M^me AB doit être livré à la fin du troisième trimestre 2021 (soit fin septembre 2021) sauf cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai. Il a été livré effectivement le 15 mai 2023 (après l’introduction de l’instance). Il y a donc eu un retard de livraison de 592 jours.
Cependant, le contrat inclut une clause selon laquelle « le délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai. Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai : les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur), les troubles résultant d’hostilité, révolutions, cataclysmes, épidémies ou de pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes, ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment Electricité de France, compagnie des eaux). S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un montant égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».
Il convient de rappeler que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal à celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.
Le fait que les parties aient donc prévu que le retard serait justifié par une attestation de l’architecte ayant la maîtrise des travaux, lequel est indépendant du constructeur-vendeur, ne peut donc être considéré comme constitutif d’une clause abusive. De même, il sera relevé que les parties n’ont pas prévu la production, en ce qui concerne les intempéries, des relevés météorologiques afférente au secteur géographique concerné. Le fait que ceux-ci ne soient pas versés aux débats ne peut donc faire obstacle à la prise en compte de ces intempéries, attestées par l’architecte s’agissant de leurs effets quant au chantier.
Il revient donc à la SCCV Wissant la Renardière de justifier des causes du retard de livraison de l’immeuble et notamment de produire une attestation de l’architecte chargé des travaux en ce sens conformément aux prévisions contractuelles. Si M. et M^me AB ont introduit l’instance avant même la livraison, cette situation n’a actuellement plus d’incidence, la livraison étant intervenue en cours d’instance.
Il sera ajouté que M. et M^me AB ne peuvent prétendre qu’ils ont été laissés dans le flou s’agissant de la date de livraison alors même qu’ils ont été destinataires d’un courrier du 27 juillet 2021 indiquant le décalage de la livraison au 1er trimestre 2022 (leur pièce n°5), puis avisés d’un nouveau retard portant le délai de livraison au deuxième trimestre 2022 (flash info du 8 septembre
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2021 pièce n°8 des demandeurs) et encore d’un retard jusqu’en semaine 26 de 2022 par courriel du 24 février 2022. L’instance a été introduite en juin 2022 et les informations transmises par l’intermédiaire des avocats des parties par la suite. En conséquence, la SCCV Wissant la Renardière, bien qu’ayant informé ses clients des retards en cours, doit rapporter la preuve que ces retards étaient justifiés au regard des prévisions contractuelles. Il ne peut lui être reproché de n’avoir pas transmis, en cours de chantier, l’attestation de l’architecte, laquelle a été établie en fin de travaux notamment le 15 novembre
2022 en ce qui concerne les intempéries.
L’architecte fait état dans une attestation du 7 octobre 2022 (outre celle de 15 novembre 2022) des causes suivantes d’interruption du chantier :
- journées d’intempéries suivant déclaration entreprises: 42 jours et barrière de dégel empêchant l’avancement du chantier pour le gros oeuvre 5 jours du 15 au 19 janvier 2021 outre une journée pour une tempête ayant fait tomber une pointe de pignon du gros oeuvre. Le contrat prévoyant que, sur attestation de l’architecte, les retards liés aux intempéries sont constitutifs d’une cause de suspension du délai de livraison, le retard est justifié pour 48 jours de ce chef.
arrêt des travaux pendant les périodes estivales. Cependant, il convient de relever que ces périodes de suspension des travaux sur la commune de Wissant ont été prévues par un arrêté municipal du 4 juillet 2000, soit bien avant le début des travaux et la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Cet arrêté prévoit que « du 1er juillet au 31 août sont strictement interdits, sur l’ensemble de la commune, tous travaux occasionnant des perturbations notables de la circulation (ouvertures de tranchées, réfection voirie), des dépôts de matériaux, gravats, bennes ou engins sur la voie publique, les places ou les trottoirs, des déplacements d’engins lourds ou très encombrants, des charrois de matériaux pouvant gêner la circulation, des nuisances sonores, olfactives ou visuelles, des installations d’échafaudage ». Ainsi, force est de constater que les arrêts du chantier survenus pendant l’été 2020, 2021 et 2022 étaient prévisibles et auraient dû être pris en compte par la SCCV Wissant la Renardière dans l’établissement de son calendrier de chantier. Le contrat prévoit au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison « les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur) ». Or il s’agit ici bien d’une négligence du vendeur de ne pas avoir pris en compte ces arrêtés municipaux alors même que ceux-ci étaient prévisibles puisque réitérés chaque année (hormis une réduction de la durée d’interdiction en 2020 suite à la pandémie). Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir qu’il s’agit d’une cause légitime de prolongation du délai de livraison.
- deux journées d’interruption du fait d’opérations de déminage (les 2 mars et 8 septembre 2021). Il n’est pas fait état d’une interruption de quatre jours. Seules deux journées de décalage sont donc justifiées devant être considérées comme des cas de force majeure. un mois de décalage suite à des demandes de modifications par les maîtres de l’ouvrage. l’attestation de l’architecte mentionne uniquement « modification suite aux TMA: 1 mois ». Dans son attestation du 7 octobre 2022, il précise que ces travaux sont liés à la modification des voiles entre logement et garage pour 5 logements, modification des salles de bains pour 10 logements, divers travaux supplémentaires d’ajout de garage et travaux de modification demandés lors des visites cloisons. Il n’est aucunement indiqué que M. et M^me AB soient dans les hypothèses visées par l’architecte étant précisé que la demande de modification concernait une plaque de cuisson et la modification de la façade cuisine, modification demandée en avril 2021.
Si selon le contrat « l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur» est une cause légitime de suspension du délai de livraison, la SCCV Wissant la Renardière ne démontre pas que les modifications sollicitées par les acquéreurs ont eu une incidence sur le rythme des travaux, entraînant un allongement de leur durée d’exécution. Il ne saurait donc être retenu le délai d’un mois comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

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incidences de la crise sanitaire : la SCCV invoque des retards de livraison des escaliers (deux mois), des conduits de cheminée (trois mois) et l’absence de main d’oeuvre du plâtrier (un mois) comme causes de retard puisque découlant de la pénurie de matériaux consécutive à la pandémie et à la guerre en Ukraine. Cependant, force est de constater qu’il n’est nullement établi que le logement de M. et M^me AB ait été concerné par de tels retards ni même que ces retards de livraison ou problèmes de main d’oeuvre soient la conséquence de pénuries consécutives à la pandémie ou au conflit ukrainien.
Ces éléments ne peuvent, en conséquence, justifier de retard de livraison.
retard d’Enedis, société concessionnaire: il ressort de l’attestation de l’architecte que les travaux étaient terminés fin février 2023 mais qu’Enedis n’a mis en service l’électricité dans les logements 12 à 20 (M. et M^me AB ayant acquis la maison n°15) que le 10 mai 2023, soit un retard justifié, selon les prévisions contractuelles, de 71 jours.
Partant, il ressort des éléments précédemment développés que 121 jours sont justifiés par une des causes légitimes prévues par le contrat de vente. Le retard non justifié est donc d’une durée de 471 jours (de sorte que le logement aurait du être livré fin janvier 2022).
Les acquéreurs sont fondés à obtenir l’indemnisation du préjudice que leur a occasionné ce retard.
En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la loi n’a pas prévu de pénalités en cas de retard. dans la livraison du bien vendu (à l’exception de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation lequel n’est toutefois pas applicable en l’espèce puisqu’il ne concerne que les constructions de maisons individuelles à usage d’habitation avec fourniture de plan). Les parties sont toutefois libres de stipuler dans le contrat des pénalités de retard dont les modalités de calcul sont alors précisées.
En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne prévoit pas de clause pénale venant sanctionner un retard fautif dans la livraison de l’immeuble. En l’absence d’une telle clause contractuelle, il n’y a pas lieu d’appliquer de pénalités de retard, le manquement à l’obligation de livraison dans le délai contractuel ne pouvant être sanctionné que par des dommages et intérêts compensant le préjudice effectivement subi.
M. et M^me AB invoquent un préjudice lié à une perte locative en 2021 et 2022 (faute d’avoir pu louer le logement qu’ils occupaient jusqu’à leur déménagement dans le logement livré en mai
2023). Ils calculent leur préjudice pour 2021 en tenant compte de la date de livraison indiquée au contrat de réservation. Cependant, ils ont signé le contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec une date de livraison déjà décalée par rapport au contrat de réservation, date qu’ils ont acceptée par la signature de l’acte authentique de vente. En conséquence, et tel que précédemment rappelé, la date de livraison initialement prévue était celle de la fin de troisième trimestre 2021. Le retard de livraison étant justifié pour la fin de l’année 2021 jusqu’à la fin du mois de janvier 2022, M. et M^me AB ne peuvent solliciter l’indemnisation du préjudice subi pour l’année 2021. S’agissant de l’année 2022, il y a lieu de relever que :
- M. et M^me AB ont loué leur immeuble pendant 8 semaines pour un loyer moyen hebdomadaire de 661 euros en 2022, ils affirment une perte de loyer de 11 900 euros en tenant compte d’une durée de location annuelle de 35 semaines par an, selon les indications de l’office de tourisme (dont ils ne justifient aucunement). Si leur préjudice doit faire l’objet d’une réparation intégrale, il n’existe aucune certitude que leur bien aurait été loué, de façon permanente, au loyer sollicité, en 2022, de sorte que le préjudice invoqué ne peut qu’être qualifié de perte de chance, même en tenant compte d’une durée de location annuelle de 35 semaines. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation du dommage subi par la perte de chance ne saurait être égale au profit escompté. Cependant, cette perte de chance doit être évaluée à 90%, étant observé que M. et M^me AB justifient avoir loué l’immeuble de façon quasi permanente entre juin et novembre 2023. Dès lors, leur préjudice financier sera fixé à 10 710 euros (90% de 11 900 euros). I
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Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts par année entière sera ordonnée.
M. et M^me AB invoquent ensuite un préjudice lié à la nécessité de se reloger en l’absence de livraison de l’immeuble qu’ils ont acheté auprès de la SCCV ainsi que la nécessité de souscrire un nouveau prêt. Ils ne versent aux débats aucune pièce relative à la souscription d’un nouveau prêt. Par ailleurs, les frais de relogement dont ils justifient sont ceux afférents à des locations faites à La Londe Les Maures en avril 2022 et dans le Lot (Cahors) en juin 2022. Cependant, outre le fait que ces frais correspondent de façon évidente à des dépenses de location de vacances, M. et M^me AB ne peuvent prétendre à la fois à l’indemnisation de la perte locative de leur immeuble et à des frais de relogement, ces postes faisant double emploi. Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.
Ils sollicitent une somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral dont ils ne justifient en aucune manière. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
Ils font état d’une résistance abusive de la SCCV Wissant la Renardière. Cependant, ils ne qualifient pas la faute de la société qui a leur a fait part, régulièrement, des retards de livraison, indépendamment des causes du retard de livraison pour lequel M. et M^me AB ont été indemnisés en cas de retard non justifié. Ainsi, M. et M^me AB ne rapportent, en outre, par la preuve d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé. Ils seront donc également déboutés de leur demandes au titre de la résistance abusive.
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCCV Wissant la Renardière sera condamnée aux dépens de l’instance.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La SCCV Wissant la Renardière sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de l’article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, la nature du litige ne justifie pas que l’exécution provisoire de droit soit écartée.
En outre, il n’y a pas lieu de prévoir une consignation auprès du président de la Carpa de Lille en cas d’appel à l’encontre de la présente décision compte tenu du montant des dommages et intérêts alloués, aucun risque d’insolvabilité de M. et M^me AB, propriétaires de divers biens immobiliers, n’étant démontré.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort :
CONDAMNE la SCCV Wissant la Renardière à payer à M. X AB et M^me Z AC, son épouse, la somme de 10 710 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
DIT que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;
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REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SCCV Wissant la Renardière aux dépens;
CONDAMNE la SCCV Wissant la Renardière à payer à M. X AB et M^me Z AC, son épouse, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;
REJETTE la demande de consignation auprès du président de la Carpa formée par la SCCV Wissant la Renardière.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
En conséquence la Republique Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution:
Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la Républiqué près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;
A tous commandants et officiers de la force publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi. la présente COPIE CERTIFIEE CONFORME REVETUE DE LA
FORMULE EXECUTOIRE de la cite cécision a été signée et délivrée au Tribunal Judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER par le greffier.
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