Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00319 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EFN

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[E] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M. [O] [N], dûment muni d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR

Mme [E] [F], demeurant [Adresse 2]

Comparante

DÉBATS : 11 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00319 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EFN et plaidée à l’audience publique du 11 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2024, la société anonyme Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [F] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 669,51 euros et d’une provision pour charges de 90,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2406,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [E] [F] le 23 juillet 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2025, la société anonyme Flandre Opale Habitat a assigné Mme [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ;

ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;

condamner la défenderesse à lui payer : – la somme de 5444,03 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 septembre 2025 suite à la demande écrite de Mme [E] [F] reçue au greffe avant l’audience.

Le 12 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a déclaré le dossier de Mme [E] [F] recevable.

À l’audience du 11 septembre 2025, la société anonyme Flandre Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 septembre 2025, s’élève désormais à 7722,83 euros. La société anonyme Flandre Opale Habitat ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Mme [E] [F] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler en plus du loyer, la somme mensuelle de 130,00 euros.

Elle explique qu’elle est en cours de procédure de surendettement. Elle indique qu’elle travaille et a un contrat de travail à durée indéterminée. De même, elle indique être célibataire, avoir deux enfants à charge et ne pas percevoir d’aide personnalisée au logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2406,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2024.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…).

En l’espèce, le dossier de surendettement de Mme [F] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais le 12 juin 2025 et au vu du dernier décompte, elle a repris le paiement des loyers au jour de l’audience.

Ainsi, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés à Mme [F] jusqu’à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Les modalités du plan d’apurement accordé seront précisées ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement et du paiement du loyer courant, puis le cas échéant, en cas de respect du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code et de paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera, à l’issue des mesures de surendettement réputée n’avoir pas joué si la dette locative a été soldée à l’issue desdites mesures, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [F], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 800,70 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 10 septembre 2025, Mme [F] lui devait la somme de 7722,83 euros, échéance de septembre non incluse.

Mme [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 7722,83 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 2406,36 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient toutefois de préciser que la locataire pourra se libérer de sa dette suivant le plan d’apurement ci-après fixé et dans le respect de l’article L722-2 du code de la consommation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture.

En application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il sera dit que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 27 août 2024 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte imposé par la loi.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, la société anonyme Flandre Opale Habitat sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 2 janvier 2024 entre la société anonyme Flandre Opale Habitat, d’une part, et Mme [E] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 13 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à la société anonyme Flandre Opale Habitat la somme de 7722,83 euros (sept mille sept cent vingt-deux euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2025, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 2406,36 euros (deux mille quatre cent quatre euros et trente-six centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [E] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100,00 euros (cent euros), jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement et du paiement du loyer courant, puis le cas échéant, en cas de respect du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire et de paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera, à l’issue des mesures de surendettement réputée n’avoir pas joué si la dette locative a été soldée à l’issue desdites mesures, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre ;

DIT qu’en revanche, si l’une de ces conditions n’étaient pas respectées par Mme [E] [F], la société anonyme Flandre Opale Habitat serait mise en demeure d’avoir à respecter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours ;

DIT que si Mme [E] [F] n’a pas respecté ses obligations à l’issue de ce délai de quinze jours :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [E] [F] sera condamnée à verser à la société anonyme Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 800,70 euros (huit cents euros et soixante-dix centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société anonyme Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024, de l’assignation du 19 février 2025, et de la notification à la préfecture ;

DIT le coût du procès-verbal de saisie du 27 août 2024 ne sera pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,