R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/03471 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75Q5F

Le 18 novembre 2025

AD/CB

DEMANDERESSE

Mme [B] [O]

née le 02 décembre 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anthony BERTRAND, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence RED BIRD, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, M. [F] [W]

représenté par M^e Julie RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

M. [U] [Y]

né le 01 Septembre 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

Mme [D] [H] [M] épouse [Y]

née le 23 Mai 1986 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentés tous deux par M^e Claire TRIQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 16 septembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [O] est propriétaire du lot n°1 situé au rez-de-chaussée au sein de la résidence [11], sise [Adresse 4]. M. [U] [Y] et Mme [D] [H] [M] son épouse sont quant à eux propriétaires du lot n°4 au 1er étage.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Mme [B] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Red Bird devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en annulation des résolutions 5 à 16 de l’assemblée générale du 27 mai 2023.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, Mme [B] [O] demande à la juridiction de :

— annuler les résolutions 5 à 16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 5] qui s’est tenue le 27 mai 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 5] à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [U] [Y] et Madame [D] [H] [M] épouse [Y] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 5] aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°5, Mme [O] soutient que les travaux votés au terme de cette résolution constituent de simples travaux de rénovation voire d’amélioration mais en aucun cas des travaux urgents, le syndic ayant constaté les réparations le 5 avril 2024, que le devis de l’entreprise couverture Judeocienne retenue n’a pas été joint à la convocation de même que n’a été communiqué aucun devis d’assurance dommage-ouvrage, que l’intérêt de la décision adoptée n’a pas à être pris en considération, qu’il s’agit de défauts d’information cause de nullité, que le vote du projet de travaux de surélévation rend cette résolution caduque dont l’objectif est en réalité de transférer une partie de la charge des travaux des époux [Y] sur le reste des copropriétaires, que le fait que ces derniers se sont engagés à « recréditer » les lots 1, 2 et 3 des « moins-values » résultant de la réalisation des travaux dont ils sollicitent l’autorisation est sans incidence le syndic devant solliciter une modification des devis au titre des travaux restant à la charge du syndicat des copropriétaires, qu’il n’existe aucun engagement des époux [Y] quant au remboursement des autres copropriétaires.

S’agissant de sa demande d’annulation des résolutions n° 6 à 9, Mme [O] soutient que le projet de modification du règlement de copropriété auquel fait référence la résolution n°6 devait être joint à la convocation à peine de nullité, qu’aucune précision n’a été donnée aux copropriétaires sur la qualification à retenir quant à la couverture du lot de surélévation, que les propriétaires n’ont pas été avisés d’une augmentation indirecte du coût d’entretien des parties communes, que la résolution n°8 ne précise pas les tantièmes de copropriété joints au lot créé, que les deux projets d’état descriptif modificatif datés du 27 avril 2023 ont un contenu différent, que la méthode de calcul des tantièmes n’est pas détaillée au mépris de l’article 10 alinéa 3 du 10 juillet 1965, que l’accès commun aux combles sera supprimé attribuant aux époux [Y] une jouissance exclusive sur ces parties communes sans qu’un vote n’ait été pris en ce sens par l’assemblée, que les conditions de cession des parties communes ne sont pas connues aucun projet d’acte de vente n’étant joint à la convocation, que la résolution devait faire l’objet d’un vote à l’unanimité, qu’il résulte de l’article 3 du règlement de copropriété que l’escalier, le palier et la charpente sont des parties communes générales, que le fait de constater une affectation spéciale à certains copropriétaires ne suffit pas à en faire une partie commune spéciale ; que le prix de cession de 29 635 euros s’avère manifestement dérisoire au regard des avis de valeur produits que la valeur des combles doit être estimée entre 83 000 euros et 100 000 euros ; que cette résolution a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des époux [Y] ; que du fait de l’annulation de ces résolutions les résolutions 10 à 16 sont rendues caduques.

A l’appui de ses demandes en annulation des résolutions 10 à 16, Mme [O] précise que le droit de surélévation constitue un droit accessoire aux parties communes appartenant à la collectivité des copropriétaires, que si l’article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet la création d’une partie privative d’un lot transitoire, un tel lot n’a pas été créé, que la procédure de l’article 35 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respectée de sorte que les travaux envisagés par les époux [Y] ne peuvent être envisagés, que l’information sur le projet des époux [Y] est insuffisante, aucun projet du cabinet d’architecte n’étant joint à la convocation et les copropriétaires n’ayant aucune information sur l’incidence des travaux sur la répartition des charges de copropriété.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire des époux [Y], Mme [O] rappelle que toutes les résolutions contestées ont été adoptées de sorte qu’il ne peut lui être opposé un quelconque abus de minorité et que la présente action est motivée par les moyens précédemment développés.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, M. [U] [Y] et Mme [D] [H] [M] épouse [Y] demandent à la juridiction de :

— les recevoir en leur intervention volontaire

— rejeter les demandes de Mme [O] en contestation des résolutions 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15 et 16 de l’assemblée générale du 27 mai 2023,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile

— condamner Mme [O] à leur payer les sommes de :

* 35 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

* 25 000 euros en réparation du préjudice matériel résultant de l’obstruction abusive à la mise en œuvre du droit prioritaire sur la surélévation,

* 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Ritaine-Martel, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, ils invoquent la vétusté de la toiture et le caractère urgent des travaux et contestent tout défaut d’information, le devis en annexe de la convocation étant parfaitement clair. Ils précisent que l’adoption d’un devis identique mais moins-disant ne caractérise pas un défaut d’information, qu’il n’est nullement prévu que le syndicat des copropriétaires fasse l’avance des travaux de toiture, que deux marchés distincts ont été passés, le premier découlant de la résolution n°5 consistant en la réfection de toute la toiture avec suppression d’une lucarne inutile, le syndicat des copropriétaires étant le seul maître d’ouvrage et le second relatif aux résolutions 6 à 9 pour lequel les époux [Y] ont la qualité de maître de l’ouvrage consistant en une surélévation et création de 5 fenêtres de toit, une partie toiture refaite et la création d’un toit plat avec fenêtre en façade arrière, que ces ouvrages feront l’objet d’une facturation, les prestations relevant du marché de [Adresse 8] étant soustraites du marché du syndicat des copropriétaires, qu’il en résultera une moins-value sur le marché du syndicat, qu’ils renoncent à être bénéficiaires de la répartition des remboursements sur moins-value, que la réfection sur tout le bâtiment reste une charge du syndicat des copropriétaires contrairement à ce que soutient Mme [O], que la contestation sur la résolution n°5 est devenue sans objet en ce qu’une nouvelle assemblée en date du 30 janvier 2025 a approuvé à l’unanimité les travaux de toiture.

S’agissant des contestations portant sur les résolutions 6 à 9, ils indiquent que la cession de parties communes et ses aménagement ne nécessitent qu’un modificatif d’état descriptif de division emportant création d’un lot privatif, que la nullité de la délibération n’est pas encourue concernant la création et la vente de lots issus de parties communes dès lors que les conditions essentielles sont connues et résultent des annexes et textes des résolutions à approuver. Ils indiquent que la résolution 6 autorise et approuve le modificatif qui lui est soumis, qu’elle ne modifie pas le règlement de copropriété en ce qu’elle consiste uniquement en une condition posée à l’approbation du modificatif, l’acquisition du lot 5 étant conditionnée à la qualité de propriétaire du lot n°4 de sorte que la convocation n’avait pas à comporter un projet de modification du règlement de copropriété.

Ils contestent de même toute imprécision sur le lot n°5 mentionné dans les résolutions 6 à 9 consistant en l’état de grenier au moment de la cession par la copropriété qui deviendra le lot n°5 appartement conduisant à une augmentation des charges résultant de la transformation approuvée en résolution 16.

Ils contestent tout droit de jouissance sur la partie des combles située au-dessus du lot n°3, le lot n°5 cloisonné n’ayant aucun accès à cette partie des combles et ajoutent que la volée d’escalier menant aux lots 3 et 4 est une partie commune spéciale aux lots 3 et 4 à l’exclusion des lots 1 et 2. Ils ajoutent que l’accès à cette partie des combles sera toujours possible par la toiture ou par la trappe conçue par l 'architecte dans les plans du lot n°5 approuvée par la résolution n°12 et dont l’accès exclusivement technique est conçu pour être réservé au syndicat. Ils contestent à cet égard tout projet d’appropriation illicite.

S’agissant des contestations relatives aux résolutions 10 et 11, ils indiquent que le lot n°5 cédé consiste en un grenier correspondant au modificatif avec un plan côté de géomètre, que ce lot est désigné avec suffisamment de précision, que s’agissant d’un lot destiné à devenir partie d’une habitation, la copropriété pourra exiger un métré carrez après la cession. Ils ajoutent que la trappe d’accès aux combles comme les combles accessibles depuis l’escalier du 1er étage constituent des parties communes spéciales, le règlement précisant que les parties communes se déterminent en fonction de l’utilisation effective et des charges spéciales d’escalier étant réparties expressément et exclusivement entre les lots du 1er étage à l’exclusion des lots du rez-de-chaussée.

Ils contestent tout prix lésionnaire et précise que les devis qu’elle communique n’intègre pas le coût de construction mais uniquement un coût de travaux de rénovation, qu’ils se sont quant à eux fondés sur un avis de valeur communiqué par l’étude notariale du [Localité 14], qu’ils sont en l’état inhabitables sans le droit de les rendre habitables, qu’au surplus la lésion s’apprécie une fois la vente faite et non avant sa réalisation et n’ouvre droit qu’à une action en rescision au profit de l’acquéreur.

S’agissant des contestations relatives aux résolutions 12 à 16, les époux [Y] indiquent que le prix de cession correspond à la cession du grenier en l’état mais également au prix des droits de surélévation et d’augmentation de la surface habitable.

Ils soutiennent que l’information a été suffisante au regard du descriptif des travaux fourni et qu’il s’avère excessif d’exiger d’un copropriétaire avant toute autorisation de conclure les marchés et de fournir les projets de contrat pour l’exécution des travaux.

A l’appui de leur demande indemnitaire, les époux [Y] soutiennent que l’obstruction de Mme [O] à la réalisation de travaux de réfection de toiture est abusive et leur porte préjudice au regard du surcoût des travaux à réaliser une fois le recours rejeté et l’immobilisation de leur épargne qu’ils évaluent à 35 000 euros.

Au visa de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, ils ajoutent que Mme [O] par son abus de minorité paralyse la mise en œuvre de leur droit de surélévation mettant en péril les autorisations administratives qu’ils ont pu obtenir et les frais engagés sans pour autant défendre un quelconque intérêt légitime.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Red Bird demande à la juridiction de débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de nullité de la résolution n°5, le syndicat des copropriétaires rappelle que la notification d’un devis s’avère suffisante à éclairer l’assemblée générale, que le devis du cabinet Delattre du 21 avril 2023 joint à la convocation prévoyant un coût de travaux de 35 439,84 euros TTC était suffisant et explicite conformément aux dispositions de l’article 11-1 3° du décret du 17 mars 1967, que le fait que le devis approuvé soit celui de l’entreprise couverture Judocienne du 9 mai 2023 moins disant ne justifie pas l’annulation de cette résolution. Il ajoute que ces travaux sont destinés à faire cesser les infiltrations dont les propriétaires du 1er étage sont victimes.

Il fait par ailleurs valoir le fait que rien n’interdit de prévoir un ajustement des travaux à raison de décisions ultérieures dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires s’agissant d’appliquer des moins-values qui ne pourront être déterminées que lorsque les autorisations sur les travaux auront été données.

S’agissant du vote portant sur la souscription d’une dommage-ouvrage faute de devis des MMA annexé à la convocation, le syndicat indique que l’ajustement des conditions financières est nécessairement fonction du marché approuvé.

Pour s’opposer aux demandes d’annulation des résolutions 6 à 9 en raison de l’absence de communication du projet modificatif du règlement de copropriété, le syndicat précise que l’assemblée approuve toutes les modifications de l’état descriptif de division rendues nécessaires par la création et la vente d’un lot n°5 issu des parties communes et que le projet modificatif de l’état descriptif de division était joint à la convocation, que Mme [O] n’était pas concernée par la modification de la répartition des charges spéciales de l’escalier de sorte qu’elle n’aurait pas dû participer au vote, que la résolution 8 est suffisamment explicite que Mme [O] n’a ni intérêt ni qualité à la contester.

Il ajoute que le modificatif du cabinet BPH est suffisamment explicite créant 70 tantièmes généraux pour le lot n°5 lequel devra participer aux charges spéciales de l’escalier au prorata avec les lots n°3 et 4.

Il précise que tout accès commun au lot n°5 a perdu toute utilité, ce lot étant une partie privative accessible depuis le lot n°4 indissociable de ce dernier, que cette suppression ne conduit pas à concéder un droit de jouissance exclusive d’un accès à des parties communes supprimées et que la surface des combles au-dessus du lot n°3 n’est pas concernée par la cession.

S’agissant des résolutions 10 et 11, le syndicat précise que le modificatif est explicite de même que les plans de l’architecte et son descriptif la surface cédée en habitable sur l’existant étant de 18,38 m2 pour une surface réelle au sol de 32,58 m2.

Il conteste toute atteinte à l’intérêt collectif expliquant que les combles ne sont accessibles que par une partie commune spéciale aux lots 3 et 4 et n’ont vocation qu’à être utilisés par les propriétaires de ces seuls lots. Il soutient que la cession de ces combles ne relève pas de l’unanimité mais de la majorité de principe de l’article 26.

S’agissant des contestations élevées sur les résolutions 12 à 16, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la définition du lot n° 5 est un lot en l’état futur avec un prix prenant en compte les droits de construire notamment en surélevant et en créant une surface habitable supplémentaire et que les descriptions du cabinet d’architecte.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 16 septembre 2025

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de M. et de Mme [Y]

Au visa des articles 66 et 327 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire d’un tiers au procès, est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie ; elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

L’intervention volontaire n’est recevable que si son auteur a un intérêt à soutenir cette partie.

En l’espèce, l’intervention volontaire des époux [Y], copropriétaires au sein de la résidence Red Bird, directement intéressés aux résolutions dont il est sollicité l’annulation ne fait l’objet d’aucune contestation.

L’intervention volontaire de M. et Mme [Y] sera jugée recevable.

Sur les demandes de Mme [B] [O]

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 27 mai 2023

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que " La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que celui de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi [n°65-557] du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. "

L’article 11 du décret précité mentionne que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : (') 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) ».

Les conditions essentielles des contrats proposés doivent ainsi être communiquées. A défaut, la décision prise par l’assemblée générale doit être annulée, et ce même en l’absence de préjudice pour les copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’était joint à la convocation, de l’assemblée générale du 27 mai 2023 un devis émanant de la société Delattre et non le devis finalement choisi de la société Couverture Judeocienne.

Dès lors, faute pour le syndic de justifier de l’accomplissement des formalités de notification des conditions essentielles des contrats ainsi mis en concurrence, il y a lieu d’ordonner l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 27 mai 2023.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°6,7,8,9,10, 11, 15 et 16 de l’assemblée générale du 27 mai 2023

Aux termes des articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et laissent aux intéressés le soin d’identifier, dans leurs actes, les installations devant constituer des parties communes ou des parties privatives.

Aux termes de l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Ces dispositions sont d’ordre public. Il résulte de ces textes que l’assemblée générale peut, à la majorité des deux tiers des voix au moins, aliéner les parties communes, sauf si cette aliénation altère la destination de l’immeuble et porte atteinte aux modalités de jouissance des autres lots, auquel cas l’unanimité des voix est nécessaire. L’intérêt collectif doit être respecté. Par ailleurs, il n’entre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires de consentir des actes de disposition à titre gratuit.

Selon la jurisprudence constante (Civ. 3e, 22 sept. 2010, no 09 68.967 Bull. 2010, III, no 172), la constitution préalable d’un lot n’est pas une condition de validité de la vente, dès lors que la partie commune à céder est suffisamment définie par la résolution décidant de la cession (plan, description suffisante…).

En l’espèce, la résolution n°6 est rédigée comme suit " l’assemblée générale, ayant pris connaissance du Modificatif de l’Etat Descriptif de Division et du Règlement de Copropriété établi par le Cabinet BPH Géomètre Expert et ingéniérie – [Adresse 1] le 27 avril 2023 joint à la convocation, et après avoir délibéré, décide de voter la création du lot 5 et approuve le projet de modificatif d’état descriptif joint à la convocation. "

Un plan reprenant la surface des combles concernées est produit aux débats mais sans qu’il ne soit renvoyé dans la résolution critiquée audit document de sorte qu’il ne peut être déduit à l’appui de ce plan que la résolution n°6 était suffisamment précise. Le modificatif de l’état descriptif de division fait certes mention des quotes-parts de la propriété du sol et des parties communes du lot créé n°5 mais sans indiquer la surface ni l’assiette exacte de ce lot. Enfin, aucun règlement de copropriété établi par le Cabinet BPH Géomètre Expert et ingénierie n’est produit.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de juger que faute de comporter de précisions suffisantes de la partie commune cédée, la résolution n°6 doit être annulée.

Par conséquent, les résolutions subséquentes 7, 8, 9 et 10, 11, 15 et 16 comme relatives à l’habilitation donnée au syndic pour signer les différents actes notariés issus de la résolution n°6 (résolutions n°7-9), à la modification de l’état descriptif (résolution n°8), à habiliter le syndic pour signer tout document réitérant l’accord donné aux termes de la résolution n°9 (résolution n°15) à la cession du lot n°5 issu des parties communes et au réajustement des charges en fonction des modifications des lots 4 et 5 (résolution n°16) seront corrélativement annulées.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 12, 13 et 14

La résolution n°12 emporte autorisation donnée aux époux [Y] de :

— déplacer la fenêtre du niveau 1 et la remplacer par une fenêtre aux caractéristiques identiques à celles de l’immeuble,

— prolonger le mur arrière sur cour dans le même revêtement que le mur actuel afin d’assurer la continuité et l’harmonie générale de la façade,

— créer une fenêtre au niveau 2 sur le mur rehaussé arrière aux caractéristiques identiques à celles de l’immeuble,

— supprimer le toit en pente sur la cour et le remplacer par une toiture plate en pente,

— créer 5 fenêtres de toit type velux,

— percer une trémie entre leur appartement et le grenier pour l’installation d’un escalier,

— supprimer une partie du plancher des combles.

Les parties s’accordent sur le fait que ces travaux vont consister en une opération de surélévation.

Or, ces travaux nécessitent par principe une décision préalable d’aliénation du droit de surélever le bâtiment existant en application de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la résolution n°12 n’est précédée d’aucune décision d’aliéner le droit de surélévation aux époux [Y].

En conséquence et pour ce seul motif, cette résolution sera jugée nulle. Il en sera de même des résolutions subséquentes n°13 en ce qu’elle habilitait le syndic à signer tout document réitérant l’accord donné aux termes de la résolution n°12, et n°14 en ce qu’elle autorise les époux [Y] à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour la réalisation des travaux votés au point n°12.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [Y]

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». Ainsi, celui qui engage une procédure abusive ou dilatoire peut-il être doublement sanctionné en se voyant condamné à une amende civile ainsi qu’à des dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Toute faute dans l’exercice du droit d’agir en justice est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs (3 Civ., 17 septembre 2020, n19-15.391). Toutefois, dans la mesure où cette responsabilité est de nature à constituer une limitation au droit fondamental d’accéder au juge, l’exercice d’une action en justice ne saurait être, en soi, constitutif d’une faute, laquelle ne saurait, dès lors, résulter de l’appréciation inexacte que fait de ses droits celui qui agit.

En l’espèce, dans la mesure où la juridiction a accueilli les demandes en annulation de Mme [O], l’action en justice de cette dernière ne saurait être qualifiée d’abusive.

En conséquence, la demande indemnitaire formulée par les époux [Y] pour atteinte à leur préjudice de jouissance du fait de la présente procédure sera nécessairement rejetée.

Les époux [Y] soutiennent par ailleurs que Mme [O] commettrait un abus de minorité en ce qu’elle persisterait dans ses objections en dépit d’une nouvelle assemblée générale tenue le 30 janvier 2025.

Pour autant, il sera observé que la juridiction n’est nullement saisie d’une demande en annulation de l’assemblée générale du 30 janvier 2025 de sorte que les époux [Y] sont mal fondés à se prévaloir d’un quelconque abus de minorité paralysant la mise en œuvre de leur droit de surélévation, étant rappelé qu’il a été précédemment jugé que l’assemblée générale du 27 mai 2023 ne comportait aucune cession d’un droit de surélévation à leur profit.

La demande de M. et Mme [Y] au titre d’un préjudice résultant de l’obstruction à la mise en œuvre de leur droit de surélévation sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le [Adresse 12] Red Bird, partie perdante, sera condamné aux dépens, aucune demande à ce titre n’étant formée par Mme [O] à l’encontre de M. et Mme [Y].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, le [Adresse 13], et M. et Mme [Y], également parties perdantes en ce que leurs demandes reconventionnelles ont été rejetées verseront à Mme [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [U] [Y] et de Mme [D] [H] [M] épouse [Y] ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n°5 à 16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 5] en date du 27 mai 2023,

REJETTE les demandes indemnitaires de M. [U] [Y] et de Mme [D] [H] [M] épouse [Y] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Red Bird, M. [U] [Y] et Mme [D] [H] [M] [Y] à payer à Mme [B] [O] la somme globale de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [Y] et Mme [D] [H] [M] [Y] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Red Bird aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT