Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

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Minute :

N° RG 25/00268 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DDD

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [B],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00268 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DDD et plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2022, M. [C] [Z] a consenti un bail d’habitation à M.[N] [B] sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 10 du mois de 390,00 euros et d’une provision pour charges de 40,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 29 septembre 2022, M. [C] [Z] a souscrit auprès de la société par actions simplifiée Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10221284742 en garantie des loyers et des charges de M. [N] [B].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 304,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [B] le 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services a ensuite assigné M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 1425,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 304,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 mai 2025, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, valant conclusions et actualise la demande en paiement à la somme de 1065,71 euros arrêtée au 6 mai 2025. Elle déclare, par ailleurs, ne pas être opposée à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [N] [B] sollicite des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 30,00 ou 50,00 euros par mois, en plus du loyer courant.

Il déclare avoir réglé l’échéance d’avril et percevoir, en tant qu’intérimaire, entre 700,00 et 1500,00 euros par mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la société par actions simplifiée Action Logement Services de venir aux droits du bailleur :

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société par actions simplifiée Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [C] [Z] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société par actions simplifiée Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [C] [Z].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 septembre 2024.

Or, d’après les pièces versées au débat, la somme de 304,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier à la société par actions simplifiée Action Logement Services dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, des déclarations du locataire à l’audience et de l’absence d’opposition de la bailleresse, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail seront accordés au locataire, suivant les modalités ci-dessous posées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société par actions simplifiée Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la société par actions simplifiée Action Logement Services, dès lors que le propriétaire aura actionner le cautionnement.

Par conséquent, il convient dans ce cas de condamner M. [B] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 456,79 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [Z] sera justifié par une quittance subrogative.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société par actions simplifiée Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 6 mai 2025, M. [B] lui devait la somme de 1065,71 euros.

M. [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 1065,71 euros à la société par actions simplifiée Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 304,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, la société par actions simplifiée Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [C] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 24 septembre 2022 entre M. [C] [Z] (bailleur), d’une part, et M. [N] [B] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] face à [Localité 8], sont réunies depuis le 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [B] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 1065,71 euros (mille soixante-cinq euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 304,54 euros (trois cent quatre euros et cinquante-quatre centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [N] [B] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 30,00 euros (trente euros) et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[N] [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la société par actions simplifiée Action Logement Services pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [N] [B] sera condamné à verser à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 456,79 euros (quatre cent cinquante-six euros et soixante-dix-neuf centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dès lors que le paiement par la société par actions simplifiée Action Logement Services à M. [C] [Z] sera justifié par une quittance subrogative,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 21 janvier 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,