N° RG 25/00240 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DQA

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/00240 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DQA

Minute : 25/00246

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

C/

Mme [J] [S]

Copie certifiée conforme délivrée

à : Mme [J] [S]

SSPF CALAIS

le : 16 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Roger LEMONNIER

le : 16 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Audrey LESAGE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 06 Mai 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2023, Mme [C] [Z] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de caution de la bailleresse, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 980 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [S] le 22 mars 2024.

Par assignation du 6 février 2025, la société Action Logement Service a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1146,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

À l’audience du 6 mai 2025, la société Action Logement Service maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2025, s’élève désormais à 1749,89 euros. La société Action Logement Service considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [J] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans ses droits et actions.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Service justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 980 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société Action Logement Service est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Action Logement Service à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Action Logement Service verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 avril 2025, Mme [J] [S] lui devait la somme de 1749,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [J] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la société Action Logement Service, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 980 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 166,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 490 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Action Logement Service ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Mme [C] [Z],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 novembre 2023 entre Mme [C] [Z], d’une part, et Mme [J] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 22 mai 2024,

ORDONNE à Mme [J] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 490 euros (quatre cent quatre-vingt-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [S] à payer à la société Action Logement Service la somme de 1749,89 euros (mille sept cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 980 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 166,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Action Logement Service de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge