Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00025 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NSD

N° de Minute : 26/

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[E] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [E] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant bail verbal, la Sa Sia Habitat a donné à bail à Mme [E] [Y], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

En présence d’échéances de loyers impayées la Sa Sia Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2025, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 3378,78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 août 2025, outre 153,82 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 17 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2025, Sa Sia Habitat a fait assigner Mme [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]-sur-Mer lui demandant de :

— prononcer la résiliation du bail conformément aux disposition de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— dire et juger que Mme [E] [Y] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;

— autoriser la Sa Sia Habitat à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [E] [Y] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [E] [Y] au paiement :

* de la somme en principal de 4546,76 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 28 novembre 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1153 du code civil ;

* de tous les frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 05 mars 2026 et renvoyée à la demande du bailleur à celle du 09 avril 2026, où elle a été retenue.

La Sa Sia Habitat représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 6343,28 euros arrêtée au 1er avril 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [E] [Y], comparante expose qu’elle attend une réponse pour sa pension d’invalidité et qu’elle vit avec une personne qui n’a pas repris son activité. Elle envisage présenter un dossier de surendettement.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis à l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 septembre 2025, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation notifiée le 17 décembre 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 29 octobre 2025, plus de six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 05 mars 2026.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur la demande de prononcer la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, bien qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé, la locataire s’est acquittée de nombreux loyers, perçoit des prestation sociales liées à son logement lesquelles sont versées directement à la Sa Sia et les parties sont en accord sur la qualification à donner à leurs relations contractuelles.

Au soutien de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail, le demanderesse produit le commandement de payer du 16 septembre 2025 et un relevé de compte faisant état d’une dette de loyer d’un montant de 6343,28 euros laquelle n’est pas contestée par Mme [E] [Y].

Ceci constitue une violation de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu’il convient de prononcer à compter de la présente décision. Il échet en conséquence d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des dispositions de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le commandement de payer du 15 juille16 septembre 2025 et un décompte de créance au 1er avril 2026 pour un montant de 6343,28.

Au vu de ces pièces, Mme [E] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 6022,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2026, déduction faite des frais de poursuite des 16 octobre 2025 et 16 mars 2026, pour les sommes respectives de 164,67 euros 156,35 euros à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [E] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’octroi de délais :

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Par ailleurs, Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte du diagnostic social et financier qu’à la suite de nombreux problèmes de santé, Mme [E] [Y] a été en arrêt de travail du 17 octobre 2023 au 31 décembre 2025 ce qui a généré une baisse sensible de ses ressources et des difficultés budgétaires ; Quelle est actuellement sans ressource et dans l’attente de l’étude de son dossier d’invalidité en cours d’instruction.

Il résulte par ailleurs du relevé de compte des loyers produit par le bailleur que le dernier paiement de loyers effectué par Mme [E] [Y] date du 15 avril 2025.

Ainsi à défaut de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience et de pouvoir constater que la locataire est en situation de régler sa dette locative, le tribunal ne peut accorder à celle-ci des délais de paiement.

En conséquence il convient d’ordonner à Mme [E] [Y] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toutes personnes y subsistant.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dommages et intérêts

La Sa Sia Habitat sollicite la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil lequel concerne les pouvoirs du représentant légal et ne peut en conséquence servir de fondement à sa demande.

Par contre, aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse n’apporte aucune précision ni aucun justificatif, n’invoque même pas la mauvaise foi des preneurs, laquelle ne se présume pas, et ne prétend pas davantage avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [E] [Y] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation du bail verbal ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la Sa Sia Habitat d’une part, et Mme [E] [Y], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], à compter de la date du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [E] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, la Sa Sia Habitat sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à la Sa Sia Habitat la somme de 6022,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à la Sa Sia Habitat les loyers échus depuis le 1er avril 2026 jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la libération effective du logement ;

RENVOIE la Sa Sia Habitat à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 mai 2026.

La Greffière, Le Juge,