JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/02380 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GOJL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. LA SOCIETE SDI,

immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le n° 440 958 676,

S.A.S. LA SOCIÉTÉ SERVIMO,

immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le N° SIRET : 44511077800039,

S.A.R.L. LA SOCIETE MPP REY,

immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le n° 440 956 134,

dont les sièges sociaux sont sis [Adresse 2]

toutes représentées par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’AIN,

vestiaire : 67, M^e Damien MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDEURS

Madame [R] [F]

née le 18 Mai 1965 à [Localité 6],

Monsieur [O] [F]

né le 22 Mai 1967 à [Localité 3] (ARGENTINE),

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Adresse 8]

représentés par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 70, M^e Cécile BERSOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 17 Avril 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, M^me MASSON-BESSOUa fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Exposé du litige

Monsieur et Madame [O] [F] sont propriétaires au sein de la commune d'[Localité 5] (Ain) d’une parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 1], située [Adresse 7].

Dans le cadre d’un projet immobilier, ils ont signé le 8 avril 2019 avec les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO une convention pour le montage et l’exécution de leur projet et un permis d’aménager a été déposé à la mairie d'[Localité 5] le 9 avril 2019 .

Le 4 juillet 2019, le permis d’aménagement a été refusé par la mairie d'[Localité 5], notamment parce que différentes pièces et études faisaient défaut dans le dossier.

Le 7 janvier 2020, les époux [F] et les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO ont signé une nouvelle convention.

Aux termes de ces trois conventions, il était prévu :

— de confier à la société SERVIMO la politique commerciale du projet

— de confier à la société MPP Rey le montage de l’opération immobilière,

— de confier à la société SDI la gestion et l’aménagement des travaux .

Chacune de ces conventions comprenait une clause de dédit, fixée à 55 000 € pour la société MPP REY, à 55 000 € également pour la société SDI et à 140 000 € pour la société SERVIMO

Le 8 octobre 2020, Monsieur et Madame [F] ont résilié les trois conventions conclues le 7 janvier 2020 aux torts exclusifs des sociétés SERVIMO, MPP Rey et SDI .

Le 19 octobre 2020, les trois sociétés ont fait signifier aux époux [F] leurs factures respectives leur réclamant les sommes dues en application des clauses de dédit et les époux [F] n’ayant pas déféré, les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO, par exploit du 2 août 2023, les ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de les voir condamner à régler les montants des clauses de dédits.

Aux termes de leurs dernières écritures, les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1231 du Code civil, de :

Débouter Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à payer :

— à la société MPP REY la somme de 55 000 €,

— à la société SDI la somme de 55 000 €,

— à la société SERVIMO la somme de 140 000 €,

en application des clauses de dédit, outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à leur payer une indemnité de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens, comprenant le coût des significations du 19 octobre 2020.

Aux termes de leurs écritures régularisées par RPVA le 9 septembre 2024, Monsieur et Madame [T] [F], au visa des articles 218-1 du code de la consommation, 1131 et 1133 du Code civil, 1103 et 1217 du Code civil, 1231-5 du Code civil demandent au Tribunal de:

Juger l’action des demanderesses prescrite et les déclarer irrecevables et les débouter en conséquence de leurs demandes;

A titre subsidiaire, prononcer la nullité des trois conventions du 7 janvier 2020 du fait de l’erreur sur les qualités essentielles , Monsieur et Madame [F] n’étant pas maître d’oeuvre et débouter en conséquence les demanderesses ;

A titre infiniment subsidiaire, juger que les trois conventions du 7 janvier 2020 n’ont pas vocation à s’appliquer du fait de la non réalisation du projet visé par la convention que les sociétés ne sont pas fondées à demander l’application de l’article 7 des trois conventions du 7 janvier 2020 et les débouter ;

A titre très infiniment subsidaire, juger qu’ils sont fondés à demander que soit prononcée la résiliation des trois conventions du 7 janvier 2020 aux torts exclusifs des trois sociétés demanderesses et les débouter ;

A titre très très infiniment subsidiaire, Juger que l’article 7 des trois conventions du 7 janvier 2020 s’analyse en une clause pénale et qu’ils sont fondés à demander leur réduction compte tenu de son caractère excessif et en conséquence débouter les demanderesses ;

Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamner les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et condamner les mêmes aux dépens de l’instance .

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

Sur la prescription

Les époux [F] soutiennent en premier lieu que les demandes des trois sociétés demanderesses à leur encontre sont irrecevables comme prescrites, car relevant de la prescription biennale énoncée à l’article L 218-2 du Code de la consommation, en ce que:

— ils ont la qualité de consommateur puisqu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, qu’ils n’ont fait qu’exploiter le terrain qui leur a été donné par leur tante et qu’ils ont agi comme des profanes .

— la demande en paiement a été signifiée le 19 octobre 2020 et ils ont été assigné le 2 août 2023.

Il convient d’observer :

— qu’en application de l’article 122 du Code de procédure civile, le moyen tiré de la prescription est une fin de non recevoir;

— qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir;

Il s’en suit que les époux [F] sont irrecevables à opposer la prescription aux demandes présentées par les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO.

Sur la nullité pour vice du consentement des conventions litigieuses

Les époux [F] opposent, au visa des articles 1131 à 1334 du Code civil, la nullité des trois conventions litigieuses pour « vice du consentement » , et plus précisément erreur sur les qualités essentielles des prestations prévues aux contrats en ce qu’elles ont été souscrites par eux en qualité de maître d’oeuvre alors qu’ils étaient en réalité maître d’ouvrage .

Autrement dit, les époux [F] font valoir qu’ils se sont mépris sur leur positionnement dans les conventions litigieuses, croyant à tort qu’ils étaient maître d’oeuvre alors qu’ils voulaient contracter en qualité de maître d’ouvrage .

Pour autant, l’ensemble des pièces versées aux débats démontrent sans ambiguïté que les époux [F] se sont positionnés dans la réalisation du projet, en tant que maitre d’ouvrage et non en qualité de maître d’oeuvre .

Ainsi, l’ensemble des factures produites sont au nom de [O] [F], sur l’essentiel des documents concernant le projet, les époux [F] apparaissent sous la qualité de maître d’ouvrage et dans l’arrêté refusant le permis d’aménager, ils figurent bien en qualité de maître d’ouvrage.

Par ailleurs, outre que les époux [F] étaient propriétaire du terrain à aménager, titulaire du droit de construire et qu’ils supportaient in fine le risque économique, force est de constater, comme le relèvent à raison les demanderesses, qu’aucun des contrats dont il est fait état ne fait peser sur eux les obligations d’un maître d’oeuvre et qu’il s’agit à l’évidence d’une erreur de plume grossière, imputable au rédacteur des conventions.

En conséquence, les époux [F] doivent être déboutés de leur demande en nullité des trois conventions pour vice du consentement .

Sur l’inapplicabilité des conventions

Les époux [F] font valoir, au visa de l’article 1103 du Code civil, que les conventions litigieuses n’ont pas lieu à s’appliquer, aux motifs :

— qu’aux termes de l’article 3 des conventions litigieuses, le projet visé par les conventions est un projet de constructions individuelles, intitulé “domaine Cellerier” , dont il est indiqué qu’il n’est pas applicable à un projet d’habitation collectives;

— que le seul plan d’aménagement qui a été présenté à la mairie date d’avril 2019 et prévoyait la construction de deux bâtiments collectifs ;

En l’espèce, il y a lieu de relever :

— qu’aux termes de l’article 3 de chacune des trois conventions litigieuses il est indiqué que d’une manière générale, la convention est liée à un projet d’habitations individuelles et que seul le plan d’aménagement qui sera présenté à la mairie d'[Localité 5] intitulé “Domaine Cellérier” est encadré par la convention, la convention n’étant pas applicable à toute autre projet qui pourrait être présenté ultérieurement ni même à un projet d’habitations collectives.

Il s’en déduit que le projet visé par la convention est le projet intitulé “Domaine Cellérier”, que de manière générale, il concerne des constructions de maisons individuelles, ce qui n’exclut donc pas à titre secondaire des logements sociaux, et que tout autre projet présenté ultérieurement et extérieur au projet “Domaine Cellérier” n’est pas concerné par la convention .

Force est de constater que les pièces versées aux débats confortent l’analyse précitée, puisque :

— le plan “domaine Cellérier” du 9 décembre 2019, étant rappelé que les conventions ont été signées le 7 janvier suivant, fait référence à des maisons mitoyennes et à des logements sociaux côté Nord-Ouest et non uniquement à des maisons individuelles;

— il en est de même des plans élaborés dans le cadre de la précédente convention.

En outre, l’article 4 des conventions litigieuses mentionne précisément des maisons jumelées et des logements sociaux .

En conséquence, les époux [F] doivent être déboutés de leur demande visant à voir déclarer inapplicables les conventions objets de la présente procédure.

Sur la demande de résiliation des trois conventions aux torts exclusifs des sociétés SERVIMMO, MPP Rey et SDI.

Les époux [F] soutiennent, au visa de l’article 1217 du Code civil, qu’en tout état de cause, les trois conventions doivent être résiliées aux torts exclusifs des trois sociétés, alors que :

— selon le planning estimatif établi par la société MPP Rey, le permis d’aménager devait être obtenu pour le 1er juillet 2020 et qu’en l’espèce, aucun permis n’a été déposé à ce jour, ce qui démontre que les trois sociétés n’ont pas exécuté leurs obligations contractuelles;

— il n’est pas démontré qu’ils ont refusé de régler des factures ce qui aurait eu pour conséquence de bloquer le projet

Aux termes de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il appartient donc aux époux [F], au visa de ces dispositions, de démontrer une inexécution suffisamment grave qui justifierait de prononcer la résolution des conventions aux torts exclusifs des trois sociétés.

Or, force est de constater que dans le courriel envoyé par les consorts [F] le 24 septembre 2020 aux termes duquel ils annonçaient leur volonté de mettre fin au contrat, il n’était aucunement fait mention d’une inexécution contractuelle, les consorts [F], qui ne faisait état d’aucun grief, expliquant qu’ils préféraient, sur le conseil d’amis et au regard de la situation actuelle de l’immobilier, vendre en définitive leur terrain à un promoteur.

En outre, s’il est fait état d’un retard pour l’obtention du permis d’aménager, il ne peut qu’être relevé :

— que les conventions ont été signées au mois de janvier 2020, qu’au mois de mars 2020, a débuté le premier confinement;

— que la date du 1er juillet 2020 n’était issue que d’une simple chronologie estimative, les époux [F] ne s’étant d’ailleurs aucunement manifesté avant cette date, notamment par une mise en demeure, pour déplorer un quelconque retard;

— que les pièces versées aux débats démontrent enfin que le second permis d’aménager ne pouvait être obtenu sans études complémentaires que les époux [F] n’ont pas voulu entreprendre.

Il ne peut qu’être conclu que l’inexécution contractuelle qui résulterait d’une faute des trois demanderesses n’est pas démontrée et au delà une inexécution contractuelle grave .

En conséquence, les époux [F] doivent être déboutés de leur demande en résiliation judiciaire aux torts exclusifs des sociétés SEVIMO, MMP Rey et SDI .

Sur la validité de la clause de dédit et ses conséquences

A titre extrèmement subsidiaire, les époux [F] sollicitent la réduction du montant de la clause de dédit, qui serait selon eux en réalité une clause pénale, faisant valoir:

— qu’il s’agit d’une clause applicable en cas d’inexécution contractuelle qui répond donc à la définition d’une clause pénale et que le montant important qui est fixé à ce titre confirme que les parties ont entendu lui conférer un caractère comminatoire afin de dissuader les parties de rompre le contrat;

— que s’agissant d’une clause pénale, le montant retenu doit être réduit, à de plus justes proportions, d’autant que les conventions litigieuses n’ont fait l’objet d’aucun début d’exécution.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure »

Au sens de ces dispositions, la clause pénale se définit comme la clause par laquelle les parties à un contrat évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Elle sanctionne donc l’inexécution fautive du contrat par l’une des parties.

En l’espèce, l’article 7 de trois conventions litigieuses stipulait :

« En cas de rupture totale ou partielle de cette convention par l’une ou l’autre des parties, une rémunération forfaitaire de 55.000 euros [ou 140.000 euros pour la SAS SERVIMO] sera dévolue à la partie qui aura prit l’initiative de cette rupture. Elle sera exigible dans un délai de dix (10) jours par notification postale en recommandée. »

Force est de constater que tel que libellée, la clause mentionnée à l’article 7 étant sans rapport avec un dédommagement pour inexécution contractuelle mais qu’elle permettait en revanche à chacune des parties de retrouver sa liberté moyennant une “rémunération forfaitaire” contractuellement convenue.

Ainsi, et sans qu’un autre débat soit utile, cette clause était sans conteste une clause de dédit et en tant que telle non susceptible de réduction .

Par actes de commissaire de justice en date du 19 octobre 2020 et versés aux débats, les trois sociétés ont signifié à chacun des époux [F] leur facture afférente.

En conséquence, les époux [F] seront condamnés solidairement à verser le montant de la clause de dédit prévue dans chacune des conventions, soit :

— à la société MPP Rey la somme de 55.000 euros,

— à la société SDI , la somme de 55.000 euros,

— et à la société SERVIMO la somme de 140.000 euros,

outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020.

Enfin, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions énoncées à l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les mesures accessoires

Parties perdantes, les époux [F] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas le coût des significations du 19 octobre 2020, comme le sollicitent à tort les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO, qui relèvent des frais irrépétibles.

Les époux [F] sont par ailleurs condamnés solidairement à payer à chacune des sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] irrecevables à opposer une fin de non recevoir tirée de la prescription aux demandes présentées par les sociétés MPP Rey, SDI et SERVIMO,

Déboute Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] de l’ensemble de leurs demandes;

Condamne solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] à payer au titre de la clause de dédit:

— la somme de 55.000 euros à la SARL MPP Rey , outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;

— la somme de 55.000 euros à la SARL SDI, outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;

— la somme de 140.000 euros à la SAS SERVIMO, outre intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions énoncées par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] aux dépens;

Condamne solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [R] [F] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , la somme de 1.000 euros à la SARL MPP Rey, la somme de 1 000 euros à la SARL SDI et la somme de 1.000 euros à la SAS SERVIMO ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire .

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Benoit CONTENT

M^e Christelle RICORDEAU