RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/00011 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HDQF

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [M]

Né le 13 avril 1985 à [Localité 17] (Russie)

De nationalité française,

Profession : ingénieur,

Demeurant [Adresse 5]

— [Localité 10]

Madame [W] [E]

Née le 17 octobre 1987 à [Localité 17] (Russie)

De nationalité française,

Profession : architecte

Demeurant [Adresse 5]

— [Localité 9] [Adresse 11]

Représentés par M^e Bénédicte GUY, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [H]

né le 15 Février 1950 à [Localité 18],

De nationalité française,

Retraité,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 7] [Adresse 13]

Représenté par M^e Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

Madame [F] [Z] épouse [H]

née le 19 Décembre 1954 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 8]

Représentée par M^e Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

S.A.R.L. JA CONSEIL IMMO

Exploitant l’enseigne LAFORET IMMOBILIER

Immatriculée au RCS d'[Localité 15] sous le numéro 503 009 169

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

N° RG 23/00011 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HDQF – jugement du 07 mai 2025

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 11 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] (ci-après dénommés « les époux [H]) ont acquis auprès des époux [K], le 16 octobre 1984, un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation édifiée sur un terrain de 3300 m² sis à [Localité 14].

Suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 23 avril 2021, les époux [H] ont confié à l’agence La forêt de [Localité 18], agissant pour le compte de la Sarl Ja conseil immo, la vente de cet immeuble.

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022, par l’intermédiaire de l’agence immobilière La forêt, M. [D] [M] et Mme [W] [E] ont conclu avec les époux [H] un compromis de vente portant sur la vente dudit bien immobilier, au prix de 515 000 euros.

M. [D] [M] et Mme [W] [E] ont versé entre les mains de l’agence immobilière, prise en qualité de séquestre, un dépôt de garantie d’un montant de 30 000 euros.

Au mois d’août 2022, Maitre [I], notaire à [Localité 18], informait M. [M] et Mme [E] de l’absence d’information sur le caractère légal ou non des constructions objet de l’avant-contrat et de ce que le garage édifié sur la parcelle avait fait l’objet d’un refus de permis de construire. Ce dernier proposait la rédaction d’un avenant, qui n’était jamais régularisé par les parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 septembre 2022, M. [M] et Mme [E] demandaient aux vendeurs de justifier de la bonne réalisation des conditions suspensives et de fournir tout élément propre à les éclairer sur le caractère légal des constructions édifiées.

En l’absence de réponse à leur courrier, par acte d’huissier en date du 20 décembre 2022, M. [M] et Mme [E] ont assigné les époux [H] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins que la nullité de la promesse de vente conclue entre les parties soit prononcée, d’ordonner à la Sarl J.A conseil immo de leur restituer la somme de 30 000 euros consignée entre leurs mains avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2022 et de condamner solidairement la Sarl conseil immo et les consorts [H] à leur payer la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts .

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 7 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 février 2024, M. [M] et Mme [E] demandent au tribunal de :

prononcer la nullité de la promesse de vente ;débouter les consorts [H] de leurs demandes ;ordonner à la SARL J.A conseil immo de leur restituer la somme de 30 000 euros consignée entre ses mains avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2022 ;à titre principal, condamner solidairement la Sarl JA conseil immo et les consorts [H] à leur payer la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts ;à titre subsidiaire, condamner solidairement la Sarl JA conseil immo et les consorts [H] à leur payer la somme de 45 500 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ;à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente ;condamner les consorts [H] à leur payer la somme de 49 500 euros au titre de la clause pénale ; condamner la SARL JA conseil immo et les consorts [H] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;condamner les consorts [H] aux entiers dépens ;

Au visa des articles 1217, 1221, 1137, 1178, 1240, 1241, 1992 du code civil, M. [M] et Mme [E] font valoir que :

les époux [H] leur ont sciemment dissimulé que la construction objet de la vente était illicite pour ne pas avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire et s’agissant de la partie garage, pour avoir fait l’objet d’un refus de permis de construire ;cette réticence dolosive était volontaire et avait pour but de déterminer les acquéreurs à conclure ; en vendant un bien édifié sans permis de construire, le vendeur transfère à l’acquéreur la responsabilité des infractions aux règles d’urbanisme passées et les risques découlant de cette irrégularité ;dans la mesure où le bien se situe en zone inondable, ils pourraient se voir refuser toute garantie par leur assureur en cas de sinistre et se retrouver dans l’impossibilité de reconstruire à l’identique ; l’information sur l’irrégularité de la construction était déterminante de leur consentement ; le caractère licite ou illicite d’une construction est une qualité essentielle et déterminante du consentement ;la Sarl JA conseil immo est intervenue en qualité de mandataire commun des parties et il lui appartenait, au titre de son devoir de conseil, de les renseigner sur l’origine du bien et sur la licéité des constructions édifiées ; l’agent immobilier a refusé de transmettre aux vendeurs l’avenant au compromis spécifiant l’illicéité des constructions et a ainsi tenté de dissimuler délibérément cette information ;ils ont perdu une chance d’acheter le bien à un prix plus avantageux et ont perdu le taux de 1,64% qui leur avait été accordé en août 2022 par la banque à la date où ils ont sollicité un prêt bancaire ; ils ont subi un préjudice économique dans la mesure où ils ont réglé des frais de dossier à hauteur de 2 145 euros à la banque ; les vendeurs ne peuvent demander la résolution de la vente à leurs torts dans la mesure où le refus de régulariser l’acte de vente était parfaitement légitime ;

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 28 juin 2024, les époux [H] demandent au tribunal de :

débouter M. [M] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes ;à titre reconventionnel, prononcer la résolution judiciaire de la vente au jour du jugement à intervenir ;condamner M. [M] et Mme [E] à leur payer la somme de 49 500 euros à titre de dommages et intérêts, en application de la clause pénale et dire qu’il sera procédé à compensation partielle de cette somme avec celle de 30 000 euros séquestrée entre les mains de l’agence immobilière ;dire que la somme de 30 000 euros sera libérée par la Sarl JA conseil immo sur le compte Carpa ouvert à leur nom ;condamner M. [M] et Mme [E] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;à titre subsidiaire, dans le cas où une condamnation serait prononcée à leur encontre, dire qu’ils seront garantis en totalité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre par la Sarl JA conseil immo ;condamner la Sarl JA conseil immo à leur payer la somme de 49 500 euros en réparation de leur entier préjudice et à une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Poncet-Deboeuf-Beigner.débouter la Sarl JA conseil immo de l’ensemble de ses demandes ;Au visa des articles 1132, 1240, 1224, 1227, 1228 1304 du code civil, ils font valoir que :

l’état des risques et pollution indique l’existence d’un « plan de prévention des risques naturels inondation » auxquels le terrain est exposé ;la maison était à l’origine une cabane de pêcheur qui a été transformée en habitation et le maire de la commune a délivré un certificat attestant de la légalité de la construction érigée le 17 octobre 2022, de sorte que celle-ci n’est pas illégale ;s’agissant du garage, comme le permis de construire a été refusé, ils ont érigé un simple abri qui n’est pas susceptible d’être affecté dans sa structure en cas d’inondation ; il n’est pas démontré qu’en cas de sinistre, une compagnie d’assurance refuserait d’indemniser la reconstruction de l’habitation comme le notaire a pu l’indiquer ; l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil  ;Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 27 juin 2024, la Sarl JA conseil immo demande au tribunal de:

prendre acte de ce qu’elle remettra la somme totale de 30 000 euros à la partie qui sera désignée dans le jugement à intervenir et sur présentation d’un certificat de non-appel ;débouter M. [M] et Mme [E] et les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;condamner in solidum tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum tout succombant aux dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Sébastien Ferial, avocat au barreau de l’Eure, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;Au visa des articles 1137, 1960, 1932, 1958, 1199, elle fait valoir que :

M. [M] et Mme [E] ne démontrent pas que les éléments constitutifs du dol sont réunis ;le titre de propriété en date du 16 octobre 1984 fait état d’une maison d’habitation édifiée sur la parcelle, sans restriction, ni réserve ;le plan cadastral mentionne bien l’existence d’un garage de sorte qu’elle ne pouvait douter de sa conformité ; elle n’a pas pu cacher une information qu’elle ne détenait pas ; elle n’est pas responsable du fait que les vendeurs aient refusé de signer l’avenant au compromis et que les acquéreurs aient refusé l’accord de résolution amiable ;si la mauvaise foi des vendeurs invoquée par les acquéreures devait être retenue, cette faute volontaire priverait les époux [H] de tout recours en garantie contre elle ;

MOTIFS

1.Sur la demande en nullité de la promesse de vente

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1178 du code civil : " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

L’article 1128 du code civil prévoit que : " Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ".

L’article 1112-1 du code civil prévoit que : " celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

En vertu de l’article 1130 du code civil : " L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

Selon l’article 1137 du code civil : " Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ".

Aux termes de l’article 1132 du code civil : « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

La caractérisation du dol nécessite la réunion d’un élément matériel consistant en des manœuvres, des mensonges ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant en l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l’autre partie, qui n’aurait pas contracté si elle en avait été informée.

Il résulte de la promesse de vente en date du 26 avril 2022 conclue entre les parties, que les vendeurs se sont engagés au titre de leur obligation précontractuelle d’information dans les termes suivants : « le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose concernant l’immeuble, ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement, et savoir qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité ou par l’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur ».

Les époux [H] étaient ainsi tenus d’informer les acquéreurs de l’ensemble des informations dont ils avaient connaissance au jour de la rédaction dudit compromis de vente et dont l’importance était déterminante pour le consentement des acquéreurs.

Dans le cadre de la préparation de l’acte authentique de vente, Maître [I], notaire à [Localité 18], a informé les acquéreurs de plusieurs éléments qui n’avaient pas été portées à leur connaissance.

En premier lieu, Maître [I] a informé les acquéreurs de ce que le garage édifié sur la propriété l’avait été malgré une décision de refus de permis de construire du maire de la commune aux époux [H].

Il ressort en effet du document intitulé « demande de permis de construire » versé au débat que les époux [H] ont déposé une demande de permis de construire pour la création d’un garage sur leur propriété, qui leur a été refusée le 29 juin 1990. Ils ne contestent pas avoir édifié ce garage malgré le refus de permis de construire. Or, le compromis de vente du 26 avril 2022 mentionne que le bien objet de la vente comprend un garage pour deux voitures mais ne précise pas que ladite construction est irrégulière.

Il apparait dès lors que l’information selon laquelle les époux [H] ont édifié leur garage, sans permis de construire valable, aurait dû être portée à la connaissance des acquéreurs, dans la mesure où il s’agissait d’une information nécessairement déterminante de leur consentement, et que s’ils avaient eu connaissance de cette information, M. [M] et Mme [E] auraient pu décider de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.

Les époux [H], à l’origine de la demande de permis de construire refusée, ne pouvaient ignorer l’illégalité de la construction, de sorte que l’absence d’information de ce chef ne peut être qu’intentionnelle. A tout le moins, ils ne justifient pas qu’ils se sont trouvés légitimement empêchés ou dans l’incapacité de délivrer cette information.

Les époux [H] ont dès lors commis une réticence dolosive au préjudice des demandeurs.

En deuxième lieu, s’agissant du bâti de la maison d’habitation, Maître [I] a informé M. [M] et Mme [E] qu’aucun permis de construire n’avait été déposé pour l’édification de cette maison.

Il résulte en effet du relevé de propriété versé au débat que la parcelle cadastrée H [Cadastre 6] concernée est répertoriée en qualité de propriété « non bâtie ».

Il apparait à la lecture de l’historique des actes de vente produits, qu’aux termes du premier acte de vente de cette parcelle, daté de 1947, le bien vendu consistait en « un pied à terre de pêcheur inachevé ». Le deuxième acte de vente daté de 1959 fait état d’une « propriété de pêcheur inachevée ». Lors de la vente intervenue entre les époux [K] et les époux [H] en 1984, la désignation du bien est la suivante : « une maison sur trois niveaux, un bâtiment à usage de garage et box et un autre bâtiment à usage de bûcher ». Or, il résulte des investigations réalisées par Maître [I], qu’aucune demande de permis de construire n’a pu être retrouvée s’agissant de l’édification de la maison d’habitation acquise par les époux [H].

Il est versé au débat un certificat administratif du maire de la commune de [Localité 12] en date du 17 octobre 2022 qui fait état des éléments suivants : " Je soussigné, [L] [R], Maire de [Localité 12], certifie que de mémoire d’homme, une construction a bien été érigée sur les parcelles H407 et H33, sises [Adresse 3] entre les deux guerres, soit avant 1943, date à laquelle les permis de construire sont devenus obligatoires ".

Toutefois, il est constant qu’après 1943, les constructions édifiées sur la parcelle litigieuse ont fait l’objet de modifications substantielles qui n’ont pas donné lieu au préalable à une demande de permis de construire.

Cette information, qui ne pouvait qu’être déterminante du consentement des acquéreurs, puisqu’elle remet en question la régularité de la construction édifiée, n’a pas été portée à la connaissance des acquéreurs par les époux [H].

Il convient néanmoins de souligner que l’acte de vente datant du 16 octobre 1984, indique que : « il n’existe aucun obstacle juridique ou autre à la libre transmission du bien vendu et que » l’origine de propriété est régulière ".

Ainsi, il n’est pas établi que les époux [H] avaient connaissance de l’irrégularité de la construction bâtie sur la propriété qu’ils ont acquise en 1984. Il ne peut donc leur être reproché d’avoir commis une réticence dolosive, en s’abstenant de communiquer une information aux acquéreurs dont ils n’avaient eux-mêmes pas connaissance.

Néanmoins, le défaut d’information sur l’origine de propriété du bien, qui constituait une qualité essentielle du bien objet de la vente, a induit les acquéreurs en erreur.

M. [M] et Mme [E] auraient en effet pu se retrouver dans l’impossibilité de reconstruire leur maison en cas de sinistre et leur assureur aurait pu refuser de les indemniser, compte tenu de l’irrégularité des constructions édifiées.

Une erreur sur les qualités essentielles du bien objet de la vente est donc bien caractérisée.

Le consentement des acquéreurs ayant été vicié, la nullité du compromis de vente du 26 avril 2022 sera prononcée.

2.Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

En conséquence de la nullité prononcée, il conviendra de remettre les parties en l’état antérieur à l’acte annulé conformément à l’article 1178 du code civil.

Il est constant que M. [M] et Mme [E] ont versé entre les mains de la SARL JA conseil immo, prise en qualité de séquestre, un dépôt de garantie d’un montant de 30 000 euros, dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 14] appartenant aux époux [H].

Par conséquent, il sera ordonné à la SARL JA conseil immo de restituer à M. [M] et Mme [E] la somme de 30 000 euros versée entre ses mains à titre de séquestre conventionnel par M. [M] et Mme [E]. Il sera précisé que cette somme ne pourra porter intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2022.

3.Sur les demandes indemnitaires de M. [M] et Mme [E]

Sur la responsabilité de la SARL JA conseil immo

Selon l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

En vertu de l’article 1178 du code civil : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

La SARL JA conseil immo, agissant sous l’enseigne La Forêt est intervenue en qualité de mandataire commun des parties.

Professionnel de l’immobilier, elle était tenue à une obligation de renseignement et de conseil et devait s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il résulte des développements ci-dessous que dans l’acte de vente datant du 16 octobre 1984, il est mentionné que : « il n’existe aucun obstacle juridique ou autre à la libre transmission du bien vendu et que « l’origine de propriété est régulière ».

De plus, le plan cadastral de la propriété versé au débat dont l’agence immobilière avait connaissance, mentionne bien l’existence d’un garage sur la propriété litigieuse.

Dès lors, il n’est pas démontré que la SARL JA conseil immo ait pu avoir connaissance de l’irrégularité des constructions édifiées, dans la mesure où elle n’était pas tenue de mener des investigations approfondies sur l’origine de propriété du bien, contrairement au notaire.

Il n’est pas non plus démontré que les époux [V] aient communiqué cette information à la SARL JA conseil immo, qui aurait alors choisi de ne pas en informer les acquéreurs.

Il ne peut donc être reproché aucun manquement à son obligation de renseignement et de conseil à la SARL JA conseil immo.

Par conséquent, M. [M] et Mme [E] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la SARL JA conseil immo.

Sur la responsabilité des époux [H]

En vertu de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte des développements ci-dessous qu’il a été démontré que M. [M] et Mme [E] avaient commis une réticence dolosive au préjudice des demandeurs, en omettant intentionnellement de leur communiquer une information déterminante de leur consentement.

Le dol est une faute délictuelle, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts.

Il est donc établi que M. [M] et Mme [E] ont commis une faute délictuelle, de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle.

Sur le préjudice moral

M. [M] et Mme [E] font valoir un préjudice moral, estimant avoir été trompés par les vendeurs.

Il résulte des développements ci-dessus que la réticence dolosive des époux [V] a été caractérisée.

Il en résulte que M. [M] et Mme [E] ont pu légitimement se sentir trompés par les vendeurs, qui leur ont intentionnellement caché une information déterminante de leur consentement, de façon à les déterminer à conclure.

De plus, M. [M] et Mme [E] ont pu se sentir déçus de pas pouvoir concrétiser leur projet acquisition.

Le préjudice moral de M. [M] et Mme [E] sera ainsi évalué à hauteur de 1 000 euros.

Par conséquent, les époux [H] seront condamnés solidairement à verser à M. [M] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur la perte de chance

M. [M] et Mme [E] estiment avoir perdu une chance d’acheter le bien à un prix plus avantageux et de conserver le taux de 1,64% qui leur avait été accordé en août 2022 par la banque. Ils estiment également avoir perdu une chance de renégocier le bien en toute connaissance de cause.

Toutefois, dès lors que la vente a été annulée, et qu’aucun contrat n’est réputé avoir existé, M. [M] et Mme [E] ne sauraient invoquer une perte de chance d’obtenir un emprunt pour acquérir un nouveau bien aux mêmes conditions.

Par conséquent, M. [M] et Mme [E] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur le préjudice économique

M. [M] et Mme [E] estiment avoir subi un préjudice économique dans la mesure où ils ont engagé des frais auprès de leur banque pour l’obtention de leur prêt bancaire, au titre des frais de dossier.

Ils démontrent en effet avoir signé une offre de prêt auprès de leur établissement bancaire après la signature du compromis de vente et justifient de frais de dossier à hauteur de 2 145 euros.

Il en résulte que si les époux [H] ne leur avaient pas intentionnellement dissimulé une information dont ils avaient connaissance, ils auraient pu se rétracter dans le délai légal et n’auraient pas eu à supporter les frais facturés par la banque.

Par conséquent, les époux [H] seront condamnés à verser à M. [M] et Mme [E] la somme de 2 145 euros au titre de leur préjudice économique.

4.Sur la demande au titre de l’application de la clause pénale

A titre subsidiaire, M. [M] et Mme [E] demandent à ce que les époux [H] soient condamnés à leur verser la somme de 49 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente

Toutefois, il résulte des développements ci-dessous que le contrat ayant été annulé, il est réputé ne jamais avoir existé et la clause pénale insérée ne peut donc trouver à s’appliquer.

Par conséquent, la demande de M. [M] et Mme [E] visant à condamner les époux [H] à leur verser la somme de 49 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente sera donc rejetée.

5.Sur les demandes reconventionnelles des époux [H]

Sur la demande en garantie de la SARL JA conseil immo

Les époux [H] sollicitent, à titre reconventionnel, que la SARL JA conseil immo soit condamnée à les garantir des condamnations proposées à son encontre.

Or, il a été précédemment démontré que ces derniers avaient commis une réticence dolosive pour avoir intentionnellement caché une information déterminante du consentement de M. [M] et Mme [E].

La responsabilité de la SARL JA conseil immo a quant à elle été écartée.

Par conséquent, la demande des époux [H] visant à condamner la SARL JA conseil immo à la garantir des condamnations prononcées à leur encontre sera rejetée.

Sur la résolution de la vente et la condamnation de M. [M] et Mme [E] au paiement de dommages et intérêts

Les époux [H] sollicitent en premier lieu que la résolution de la vente soit constatée.

Néanmoins, la nullité du compromis de vente ayant été prononcée, cette demande est devenue sans objet.

Les époux [H] sollicitent en deuxième lieu la condamnation de M. [M] et Mme [E] à leur verser la somme de 49 500 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant prévu par la clause pénale insérée au compromis de vente.

Dans la mesure où la réticence dolosive des époux [H] a été précédemment démontrée et qu’aucune faute n’est imputable aux demandeurs, la demande des époux [H] visant à condamner M. [M] et Mme [E] au paiement de la somme de 49 500 euros sera rejetée.

6.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [H], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction pour ceux concernant la SARL JA conseil immo au profit de Maître Sébastien Ferial, avocat au barreau de l’Eure, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [H], parties perdantes vis-à-vis de M. [M] et Mme [E], seront condamnés à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 3 000 euros pour chacun.

Les époux [H] seront condamnés in solidum à payer à la SARL JA conseil immo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] et Mme [E] seront déboutés de leur demande de ce chef dirigée à l’encontre de la SARL JA conseil immo.

Perdants et condamnés aux dépens, les époux [H] seront déboutés de leur demande de ce chef dirigée contre [M] et Mme [E].

MOTIFS

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu le 26 avril 2022 entre M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] et M. [D] [M] et Mme [W] [E] portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 14], cadastré section H [Cadastre 6] H32 H31 ;

ORDONNE à la SARL JA conseil immo de restituer à M. [D] [M] et Mme [W] [E] la somme de 30 000 euros versée entre ses mains à titre de séquestre ;

REJETTE les demandes indemnitaires de M. [M] et Mme [E] dirigées à l’encontre de la SARL JA conseil immo ;

CONDAMNE M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à payer à M. [D] [M] et Mme [W] [E] la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande de M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] au titre de leur perte de chance de contracter à des conditions plus favorables ;

CONDAMNE M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à payer à M. [D] [M] et Mme [W] [E] la somme de 2 145 euros au titre de leur préjudice économique ;

REJETTE la demande de M. [D] [M] et Mme [W] [E] visant à condamner M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à leur verser la somme de 49 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente ;

REJETTE la demande de M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] visant à condamner la SARL JA conseil immo à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;

REJETTE la demande de M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] visant à condamner M. [D] [M] et Mme [W] [E] au paiement de la somme de 49 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux concernant la SARL JA conseil immo au profit de Maître Sébastien Ferial, avocat au barreau de l’Eure, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à payer à M. [D] [M] et Mme [W] [E] la somme 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à payer à la SARL JA conseil immo la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande M. [D] [M] et Mme [W] [E] dirigée à l’encontre de la SARL JA conseil immo au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [P] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,