TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00612 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMA7

Plaidoirie le 02 Septembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [M]

né le 16 Octobre 1945 à CREMIEU (38460)

23 Avenue Maréchal Leclerc

Le Kerylos

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B]

né le 30 Août 1981 à VILLEURBANNE (69100)

Résidence Le Sémaphore

67 Rue de la Liberté

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 1er mai 2021, consenti par Monsieur [K] [M], Monsieur [O] [B] a pris en location un logement situé Résidence le Sémaphore, 67 Rue de la Liberté avec un garage n°82 situé Parking Saint Michel Nord, 38300 BOURGOIN JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 790 € dont 100 € de charges.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 5 mars 2025, Monsieur [K] [M] a fait délivrer à Monsieur [O] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 4 744,00 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 23 mai 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, Monsieur [K] [M] a assigné Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner l’expulsion du locataire M. [B] [O] sans délai et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique, du logement situé Résidence le Semaphore, 67 Rue de la Liberté et du garage n°82 situé Parking Saint Michel Nord à BOURGOIN JALLIEU (38300) ;Condamner M. [B] [O] au paiement de la somme de 5 534,00 € au titre de l’arriéré des loyers à fin mai 2025 inclus, outre les frais de procédure, les intérêts de droits à compter de l’assignation et de la somme 300 Euros à titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner M. [B] [O] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire ;Ordonner, ainsi qu’il résulte de l’article 515 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;Condamner, M. [B] [O] suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile , en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du et du présent acte.

Monsieur [O] [B] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

À l’audience du 02 septembre 2025, Monsieur [K] [M] a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6 320 € de loyer soit un total de 7 114 € loyers et taxe d’ordures ménagères. Il demande également la somme de 159 € au titre des frais de commissaire de justice. Il précise que cela dure depuis 18 mois et que les paiements ont été irréguliers.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [O] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Monsieur [K] [M] a été autorisé à fournir en notre en délibéré un décompte actualisé qui a été reçu au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu OU le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [K] [M] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 10 mars 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 23 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 1er mai 2021 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [O] [B] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2022.

Au vu de ces impayés, Monsieur [K] [M] a fait délivrer à Monsieur [O] [B], le 5 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [K] [M].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 06 mai 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 02 septembre 2025 à la somme de 7 114 €, loyers et taxe d’ordures ménagères, au paiement de laquelle Monsieur [O] [B] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 4 744,00 € au titre des loyers et charges impayés et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [O] [B] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 06 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [K] [M] sera en conséquence autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [B] n’a pas répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et n’a pas comparu lors de l’audience, en tout état de cause l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [O] [B] ne s’étant pas présenté aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et n’ayant pas comparu lors de l’audience, n’a pu nous indiquer sa situation financière, ni sollicité des délais.

En conséquence, il n’y pas lieu d’accorder à Monsieur [O] [B] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [B], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [B] sera condamné à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 06 mai 2025 ;

DIT que Monsieur [O] [B] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [B] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé Résidence le Semaphore, 67 Rue de la Liberté et du garage n°82 situé Parking Saint Michel Nord, 38300 BOURGOIN JALLIEU ;

AUTORISE Monsieur [K] [M] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 06 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [K] [M] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, logement et garage, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 7 114 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 02 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 4 744,00 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION