TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01250 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ6H

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

34 avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEURS

Madame [C] [M]

née le 24 Juillet 1983 à

La Garenne BAT C LGT 30

560 chemin de la Balmette

38510 MORESTEL

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [K]

né le 28 Décembre 1982 à SAINT QUENTIN

La Garenne BAT C LGT 30

560 chemin de la Balmette

38510 MORESTEL

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 17 octobre 2023, consenti par la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, madame [C] [M] et monsieur [J] [K] ont pris en location un logement situé 560 chemin de la Balmette 38510 Morestel, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 615,10 €.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 6 août 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [C] [M] et monsieur [J] [K].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 23 août 2024, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [C] [M] et monsieur [J] [K] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 075,41 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 6 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné madame [C] [M] et monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail compte tenu des manquements réitérés des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et à compter du jugement à intervenir ;

• ordonner l’expulsion des locataires et de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par les locataires de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

• condamner solidairement madame [C] [M] et monsieur [J] [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 003,56 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Madame [C] [M] et monsieur [J] [K] se sont présentés le 31 janvier 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que madame [C] [M] et monsieur [J] [K] vivent dans le logement en cause avec un enfant mineur et scolarisé et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 509 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 1 200 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 015,99 € suivant décompte arrêté au 26 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [J] [K] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 250 €.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, madame [C] [M] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 6 août 2024.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [C] [M] et monsieur [J] [K] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 6 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [C] [M] et monsieur [J] [K] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de février 2024.

Au vu de ces impayés, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [C] [M] et monsieur [J] [K], le 23 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 26 février 2025 à la somme de 4 015,99 €, hors frais de procédure et hors frais bancaires au paiement de laquelle madame [C] [M] et monsieur [J] [K] seront solidairement condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [C] [M] et monsieur [J] [K] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si monsieur [J] [K] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur leurs difficultés et leur volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT les empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations du défendeur à l’audience, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [M] et monsieur [J] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 24 octobre 2024 ;

DIT que madame [C] [M] et monsieur [J] [K] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [C] [M] et monsieur [J] [K] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 560 chemin de la Balmette 38510 Morestel ;

AUTORISE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du mois de novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement madame [C] [M] et monsieur [J] [K] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement madame [C] [M] et monsieur [J] [K] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 4 015,99 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [C] [M] et monsieur [J] [K] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 200 € avant le 15 de chaque mois pendant 20 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité;

DEBOUTE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [C] [M] et monsieur [J] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION