TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00216 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DJ2U

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [U]

272 Rue de la Paix La Vanoise B, Chatanay

38110 LA TOUR DU PIN

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2019, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a donné à bail à Monsieur [V] [U] un bien à usage d’habitation et un jardin privatif situés dans la résidence La Vanoise B, Chatanay, 272 rue de la paix, 38110 La Tour du Pin, moyennant un loyer mensuel total de 231,70 euros, annexe comprise.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 25 septembre 2023, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait signifier à Monsieur [V] [U] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 147,55 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2023, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 25 juin 2024, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait signifier à Monsieur [V] [U] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 412,47 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 26 novembre 2024, la signification du commandement de payer a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’Isère (CCAPEX).

La SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a adressé sept mises en demeure à Monsieur [U] entre le 14 mai 2024 et le 14 novembre 2024.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF de l’Isère le 26 septembre 2023 et le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice, remise à personne le 11 février 2025 et dénoncé à la préfecture de l’Isère le 12 février 2025, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

A titre principal, constater que le bail conclu le 20 mars 2019 entre les parties se trouve résilié de plein droit ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au torts de Monsieur [V] [U] compte tenu de ses manquements réitérés à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin ;Condamner Monsieur [V] [U] à lui payer les sommes suivantes :1 327,97 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation à la date du 30 janvier 2025, somme à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 147,55 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux,Condamner Monsieur [V] [U] aux dépens ;Condamner Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de la procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Si des délais de paiement étaient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

Juger que les délais de paiement sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courants, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

Monsieur [V] [U] ne s’est pas présenté aux entretiens proposés par l’UDAF de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence de la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, et de Monsieur [U] comparant en personne.

La SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a actualisé sa dette à 1 317,76 euros au 30 avril 2025. Elle a maintenu ses demandes et a indiqué que Monsieur [U] avait payé le loyer de mars mais pas le dernier loyer. Le bailleur ne s’est pas opposé aux délais de paiement et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance dont elle a sollicité l’entier bénéfice et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

A l’audience, Monsieur [V] [U] a indiqué avoir un loyer résiduel de 63 euros. Il a assuré pouvoir régler au total 120 euros chaque mois pour apurer sa dette. Monsieur [U] a expliqué qu’il percevait l’allocation adulte handicapé et qu’il souhaitait rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 euros et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant l’accusé de réception de la CCAPEX en date du 29 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 11 février 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Isère par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 25 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme de 147,55 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2023.

Par exploit du 25 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme de 412,47 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 21 juin 2024.

Or, d’après le relevé de compte produit par le bailleur et non contesté par le locataire, le dernier commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 26 août 2024, le 25 août 2024 étant un dimanche, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur les demandes au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [V] [U] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 1 317,76 euros à la date du 30 avril 2025. Il convient de déduire la somme de 310,22 euros du 24 novembre 2024 correspondant aux frais de contentieux, de rejet et de lettre recommandée, relevant des dépens et frais irrépétibles.

Monsieur [V] [U] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [U] à payer à la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 1 007,54 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024.

Il convient de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant des loyers conventionnels comprenant les annexes, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [V] [U] sera donc condamné au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 août 2024, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [V] [U] a réglé la somme de 130 euros le 10 mars 2025 au titre du loyer résiduel de 57,98 euros. L’échéance d’avril 2025 n’apparaît pas sur le décompte qui s’arrête au 30 avril 2025. Ainsi, il doit être considéré que Monsieur [U] a repris le paiement du loyer courant. Il se déclare en capacité de régler au total la somme de 120 euros par mois pour régler son loyer et apurer sa dette locative. Monsieur [U] explique qu’il perçoit 976 euros d’allocation adulte handicapé.

Par ailleurs, il précise vouloir rester dans le logement et la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et aux déclarations de Monsieur [V] [U] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail sera résilié de plein droit sans nouvelle procédure judiciaire.

Monsieur [V] [U] devra alors quitter les lieux et à défaut, la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES pourra faire procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef sans droit ni titre, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

D’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [V] [U] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [U], partie perdante au procès, est condamné aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [V] [U], partie perdante et condamnée aux dépens, est condamné à payer à la SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en l’absence de demande tendant à l’écarter, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, la somme de 1 007,54 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [V] [U] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros avant le 15 de chaque mois pendant 20 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [V] [U] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [U] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et du jardin privatif situés dans la résidence La Vanoise B, Chatanay, 272 rue de la paix, 38110 La Tour du Pin ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat et de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION