TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00245 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DK3E

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDERESSE

Madame [U] [H]

née le 12 Juillet 1982

Rés. KENNEDY

5 Rue du Boulodrome

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 23 août 2022, consenti par ALPES ISÈRE HABITAT, madame [U] [H] a pris en location un logement situé au sein de la Résidence KENNEDY, appartement 67, 5 rue du Boulodrome, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 475,74 euros.

Par acte de commissaire de justice, déposé à personne le 2 janvier 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [U] [H] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 324,52 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 14 novembre 2023 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [U] [H].

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 24 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner [U] [H] au paiement de la somme de 4 626,36 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 16 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231 du Code civil ;Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de madame [U] [H] ;Ordonner l’expulsion de madame [U] [H] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;Dire que la requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous bien se trouvant dans les lieux, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;Fixer une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer, majoré de 10 % tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux,Condamner madame [U] [H] à lui payer la somme 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner madame [U] [H] aux dépens comprenant les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et tous les frais d’exécution ;L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de madame [U] [H] ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [U] [H] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 970,44 euros hors frais suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi de délai de paiement.

Madame [U] [H] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler la somme de 200 € en sus du versement de son loyer courant, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [U] [H] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement, par courrier adressé le 14 novembre 2023.

Par ailleurs, l’assignation en date du 20 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 23 août 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [U] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le 14 avril 2023.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [U] [H], le 2 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 3 mars 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 03 mars 2024 à la somme de 2 898,11 euros hors frais, au paiement de laquelle madame [U] [H] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cependant, le bailleur demande que cette indemnité lui soit versée qu’à compter du mois de janvier 2025 alors que l’acquisition de la clause résolutoire est acquise au 03 mars 2024.

Au vu de la demande du bailleur, il ne pourra être demandé à madame [U] [H] aucun paiement pour la période du 03 mars 2024 au mois de janvier 2025.

De plus, tout règlement, de madame [U] [H] ou aide au logement, intervenu durant cette période devra être déduit de la créance due au jour du rendu du jugement.

Cette indemnité d’occupation est fixée à compter du mois de janvier 2025 au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [U] [H] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, à compter du mois de janvier 2025, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataire pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de madame [U] [H] .

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de madame [U] [H] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, ALPES ISÈRE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de madame [U] [H] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et madame [U] [H] sera, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à ALPES ISÈRE HABITAT une indemnité d’occupation, à compter du mois de janvier 2025, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [H], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 mars 2024 ;

CONDAMNE madame [U] [H] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT, à la somme de 2 898,11 euros hors frais correspondant au montant des loyers, charges du logement à la date du 03 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que tout règlement, de madame [U] [H] ou aide au logement, intervenu durant la période entre le 03 mars 2024 et le mois de janvier 2025 devra être déduit de la créance due au jour du rendu du jugement ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [U] [H] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150 euros avant le 15 de chaque mois pendant 20 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si la locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du mois de janvier 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

DIT qu’ALPES ISÈRE HABITAT ne demandant le versement de l’indemnité d’occupation qu’à compter du mois de janvier 2025, il ne pourra être demandé à madame [U] [H] de paiement pour la période entre le 3 mars 2024, date d’acquisition de la clause, et le mois de janvier 2025 ;

CONDAMNE madame [U] [H] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation, à compter du mois de janvier 2025, comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que madame [U] [H] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [U] [H] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au sein de la Résidence KENNEDY, appartement 67, 5 rue du Boulodrome, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de madame [U] [H] ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [U] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, du signalement aux organismes payeurs des aides au logement, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION