RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 27 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01206 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQRK

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 29 avril 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [K] [R]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre-baptiste BEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0126

Madame [J] [C] épouse [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-baptiste BEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0126

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

répertoire général n°25/00269

S.A.S. FONCIA SENART-GATINAIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] ont assigné en référé la SAS FONCIA devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1134, 1147 et 1231-7 du code civil, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et voir :

— Condamner la société FONCIA à verser aux consorts [R] la somme provisionnelle de 25.729,05 euros à titre de provision en vertu des travaux de réparations locatives et de la prise en charge des pertes de loyer en raison de l’état du bien immobilier ;

— Juger que les condamnations à intervenir seront assorties d’intérêts au taux légal, commençant à courir à compter de la date du 31 juillet 2024, date de réception de la mise en demeure ;

— Condamner la société FONCIA à verser aux consorts [R] la somme de 3.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG24/1206, appelée et entendue à l’audience du 31 décembre 2024.

Par ordonnance du 7 février 2025, le juge des référés de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux demandeurs de formuler des observations sur leur intérêt à agir contre la SAS FONCIA. L’affaire a été fixée à l’audience du 25 mars 2025, puis renvoyée au 29 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2025, Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] ont assigné en référé la SAS FONCIA SENART-GATINAIS devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1134, 1147 et 1231-7 du code civil, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et voir :

— Ordonner la jonction de cette procédure avec celle inscrite sous le numéro RG24/1206 ;

— Condamner la société FONCIA SENART-GATINAIS à verser aux consorts [R] la somme provisionnelle de 25.729,05 euros à titre de provision en vertu des travaux de réparations locatives et de la prise en charge des pertes de loyer en raison de l’état du bien immobilier ;

— Désigner un expert judiciaire ;

— Rendre communes et opposables à la SAS FONCIA SENART-GATINAIS les opérations d’expertises qui viendraient à être ordonnées ;

— Juger que les condamnations à intervenir seront assorties d’intérêts au taux légal, commençant à courir à compter de la date du 31 juillet 2024, date de réception de la mise en demeure ;

— Condamner la société FONCIA à verser aux consorts [R] la somme de 3.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG25/269 et appelée à l’audience du 25 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Les deux instances ont été entendues ensemble à l’audience du 29 avril 2025.

A l’audience du 29 avril 2025, Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites dans l’instance enregistrée sous le numéro RG24/1206, ont sollicité de :

— A titre principal, rejeter la demande de nullité de la société FONCIA formulée à l’encontre de l’assignation qui lui a été délivrée le 13 novembre 2024 ;

— Ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure enregistrée sous le RG 25/00269 ;

— A titre subsidiaire, une fois la jonction ordonnée, leur donner acte de leur désistement d’instance à l’encontre de la société FONCIA (RCS n°890 441 223) ;

— En tout état de cause, débouter la société FONCIA de sa demande de condamnation à hauteur de 2.000 euros fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais, dépens et honoraires exposés dans la présente instance.

Dans l’instance enregistrée sous le numéro RG25/269, ils ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.

Ils font valoir qu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 13], dont ils ont confié la location et la gérance au cabinet LANGLOIS le 3 janvier 2011, dont la SAS FONCIA SENART-GATINAIS a repris la gestion en 2017. Ils précisent que ce bien a fait l’objet d’un contrat de bail avec les consorts [M] et [B] le 10 février 2017, lesquels ont été expulsés le 2 avril 2024. Ils indiquent que lorsqu’ils ont repris possession de ce bien après cette expulsion, celui-ci était dans un état déplorable de sorte qu’ils ont voulu faire une déclaration de sinistre auprès de leur assurance. Ils ont alors découvert que ce contrat avait été résilié le 29 octobre 2019 par l’assureur qui en avait informé la société FONCIA, laquelle n’a pas transmis cette information aux propriétaires. Ils s’estiment dès lors bien fondés à solliciter une provision auprès du gestionnaire du bien et une expertise des désordres observés.

En défense, la SAS FONCIA et la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, représentées par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

— In limine litis, prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la société FONCIA immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°890 441 223, dont le siège social est [Adresse 12] par exploit de la SCP BENZAKEN & ASSOCIES, Commissaires de Justice à Nanterre en date du 13 novembre 2024,

— Au fond, constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de provision,

— Constater l’absence de motif légitime quant à la demande d’expertise judiciaire,

— En conséquence, débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande de provision et de leur demande d’expertise judiciaire,

— Les condamner au paiement à la société FONCIA d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens d’instance,

— Les condamner au paiement à la société FONCIA SENART GATINAIS d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance

Elles font valoir que la SAS FONCIA est dépourvue de mandat de gestion des demandeurs de sorte qu’elle est dépourvue de pouvoir au sens de l’article 117 du code de procédure civile constitutif d’une nullité de fond de l’assignation. Elles ajoutent que l’état du logement relève de la vétusté et de l’usage alors que l’occupation par les locataires a été de longue durée, de sorte que la garantie offerte par le contrat d’assurance, à le supposer valable, n’aurait pu être mobilisée. Elles ajoutent que l’action pour défaut d’entretien doit être engagée contre les locataires et que le défaut de paiement de sept mois de loyers ne saurait être imputable au gestionnaire. Elles en déduisent qu’il n’existe aucun motif légitime à obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 27 mai 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

Une bonne administration de la justice commande d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG24/1206 et RG25/269 et sous le numéro de l’affaire la plus ancienne, soit le numéro RG24/1206.

In limine litis, sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 112 du même code dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Enfin, selon l’article 117 du même code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Sur ce fondement, la SAS FONCIA soulève la nullité de fond de l’assignation pour défaut de pouvoir.

Mais, il ressort des éléments du dossier que la SAS FONCIA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°890 441 223, n’est pas le mandataire des consorts [R] pour la gestion de leur bien immobilier, laquelle a en réalité été confiée à la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, ce défaut de relation contractuelle entre Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] et la SAS FONCIA ne constitue pas un défaut de pouvoir au sens de l’article 117 précité, mais un défaut de qualité à agir en défense constitutif d’une fin de non-recevoir en application de l’article 122 du même code. L’exception de nullité sera donc rejetée.

En outre, toute fin de non-recevoir pouvant être régularisée en cours d’instance, il convient de constater que, sur le fondement de l’article 394 du code de procédure civile, Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] se désistent de leur action à l’encontre de la SAS FONCIA.

En conséquence, ce désistement sera constaté.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] sollicitent une provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis du fait des défaillances contractuelles de la SAS FONCIA SENART-GATINAIS à raison de l’absence de prise en charge des frais de remise en état par un contrat d’assurance en cours de validité, qu’ils justifient par la production d’un devis de travaux à hauteur de 20.003,05 euros TTC et par l’équivalent de sept mois de loyers compte tenu de l’impossibilité dans laquelle ils sont de relouer le bien.

Mais, s’agissant du moyen tendant à l’absence de prise en charge des frais de remise en état du bien et à la privation des loyers le temps des travaux, il apparaît que le contrat d’assurance initialement souscrit excluait de sa garantie, notamment, « les réparations locatives résultant de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure » et « les dommages garantis par le contrat d’assurance habitation du locataire, du propriétaire-bailleur ou du syndicat de copropriété ont dépend le lot assuré ».

Or, un débat s’est engagé entre les parties pour savoir si les désordres constatés relèvent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien ou de dégradations par les anciens locataires. L’expertise demandée à, en outre, pour objectif d’examiner ce point.

Dès lors, il résulte insuffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SAS FONCIA SENART-GATINAIS dans le préjudice invoqué par Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] justifient, par la production des mandats de location et de gérance, du contrat de bail, du contrat d’assurance en date du 3 janvier 2011, du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 avril 2024, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Pour contester l’existence de ce motif légitime, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS fait valoir que les locataires ayant occupé les lieux ne sont pas parties à la présente procédure et que sa responsabilité ne peut être recherchée, dès lors que les désordres relevés concernent essentiellement l’état de saleté et de vétusté du bien qui n’aurait pas été couvert par le contrat d’assurance résilié.

Mais d’une part, l’objet de l’expertise est justement d’indiquer si lesdits désordres relèvent ou non de la vétusté et auraient pu être couverts par le contrat d’assurance litigieux. En outre, la responsabilité contractuelle de la SAS FONCIA SENART-GATINAIS pouvant être recherchée du fait de l’absence d’information sur ce contrat résilié, sans qu’il y ait lieu de rechercher préalablement la responsabilité contre les locataires, il appartiendra aux demandeurs d’étayer leurs éventuelles demandes financières sur la base des risques et/ou des dommages subis. Dès lors, l’action envisagée au fond n’apparait pas manifestement vouée à l’échec.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais et dépens,

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R].

Des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG24/1206 et RG25/269 et sous le numéro RG24/1206 ;

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SAS FONCIA ;

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] envers la SAS FONCIA ;

SE DÉCLARE dessaisi de l’instance concernant la SAS FONCIA ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée par Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] à l’encontre de la SAS FONCIA SENART-GATINAIS ;

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE en qualité d’expert :

[Y] [D] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 07.88.14.34.47

Email : [Courriel 11]

Expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 9]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et les pièces et affectant l’immeuble litigieux,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer s’ils relèvent de la vétusté, ou d’un usage anormal du bien loué, et dans quelles proportions,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux à partir des devis fournis par les parties ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY sis [Adresse 6] à Evry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les demandeurs entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 6] à Évry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [K] [R] et Madame [C] épouse [R] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,