TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/01261 – N° Portalis DBW3-W-B7H-24EP

AFFAIRE :

M. [E] [X] (Maître Lucien LACROIX de)

C/

M. [H] [S] [M] [J] (M^e Frédéric RACHLIN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X]

né le 31 Janvier 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lucien LACROIX de , avocats au barreau de NICE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7]

immatriculé au RCS [Localité 10] sous le n° 849 896 907

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

domiciliée : chez DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis chez son syndic la Société DURAND IMMOBILIER, dont le siège – est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [S] [M] [J]

né le 05 Novembre 1942 à [Localité 9] (ARDECHE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 16 novembre 2020, Monsieur [X] a acquis de Monsieur [J] la pleine propriété d’un local commercial situé dans un immeuble au [Adresse 8] [Localité 1] et composant le lot n°8 de la copropriété.

Alors qu’il envisageait de procéder à la réfection du local commercial en vue de sa mise en location,

Monsieur [X] s’est aperçu que le bien était affecté de vices graves :

— La structure en bois du plafond du local était brûlée en profondeur ;

— Il y avait des traces de présence d’insectes xylophages ;

— Une poutre avait été détruite par les dégâts des eaux successifs.

Au regard du risque d’effondrement du plancher, la copropriété a mandaté la société S.D.T.R afin qu’elle procède à la dépose du faux plafond, et le cabinet d’étude BERTOLI-GIMOND qui a réalisé une étude pour le confortement du plafond.

Les travaux de confortement ont été votés à l’occasion de l’assemblée générale de la copropriété du 12 juillet 2021.

Monsieur [X] n’a finalement pu mettre son bien en location qu’à compter du 1er octobre 2022.

Monsieur [X] a adressé un premier courrier à son vendeur, Monsieur [J], le 30 juin 2021 pour lui faire part de la situation et solliciter l’indemnisation provisionnelle de ses préjudices.

Par deux courriers du 7 décembre 2022, Monsieur [X] a mis en demeure Monsieur [J] et le syndicat des copropriétaires d’avoir à lui régler diverses sommes en indemnisation de ses préjudices

Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2023,[E] [X] a assigné le SDC [Adresse 11] et [H] [J] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de les voir condamner solidairement au paiement de divers dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 mai 2025, au visa des articles 1641 du code civil et la loi 65 557 du 10 juillet 1965, [E] [X] sollicite de voir :

Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Monsieur [E] [X] les sommes de :

—  16 150 € au titre de la perte de revenus locatifs ;

—  15 000 € au titre de la perte de valeur de son bien ;

—  3 000 € au titre des travaux de réfection de l’électricité.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et Monsieur [J] des demandes formées à l’encontre de Monsieur [X].

Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 2 000 € au titre desdispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, [E] [X] affirme que :

— Depuis son entrée dans les lieux, Monsieur [X] a dû subir d’important travaux rendus indispensables par l’état particulièrement dégradé du plancher haut du local commercial. Ce plancher avait subi un incendie et de nombreux dégâts des eaux, ce que Monsieur [J] ne pouvait ignorer, ayant exercé son activité commerciale de coiffeur dans ce local pendant de nombreuses années,

— Il a été contraint de faire procéder à la dépose et au remplacement du faux plafond, lequel présentait une valeur particulière puisqu’il avait été imaginé par l’architecte [C] en 1968 ce qui a nettement dévalué sa valeur,

— pendant la période comprise entre la découverte des vices affectant l’immeuble, et la mise en location du bien, Monsieur [X] n’a perçu aucun loyer commercial, alors qu’il avait d’ores et déjà trouvé preneur pour le 1er février 2021,

— Monsieur [X] a fait procéder lui-même à la réparation de l’installation électrique qui avait été déposée pour permettre au cabinet BERTOLI-GIMOND de réaliser ses investigations.

— les dispositions du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 septembre 2024, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil et l’article 6 du règlement de copropriété, le SDC [Adresse 11] sollicite de voir :

— REJETER les demandes, fins et conclusions de Monsieur [E] [X] dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

— CONDAMNER Monsieur [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [E] [X] aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le SDC [Adresse 11] fait valoir que :

— Il ressort de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence applicable que l’indemnisation ne peut être accordée que dans la mesure où les travaux entraînent une diminution significative de la valeur du lot, et, en d’autres termes, que ceux-ci sont de nature à altérer l’affectation, la consistance et la jouissance du bien

— le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une diminution définitive de la valeur du lot, d’un trouble de jouissance grave ou de la dégradation de son lot,

— l’acte de vente ne mentionne pas l’existence du faux plafond [C] dont la valeur est évaluée arbitrairement,

— la fuite provient de la devanture privative de Mr [X] qui n’est pas étanche et d’une ancienne coulée sur le réseau privatif du propriétaire du dessus,

— le fait de ne pas pouvoir louer son bien en raison de travaux sur les parties communes ne saurait constituer un trouble grave, d’autant que l’origine des désordres sont privatifs,

— Monsieur [X] ne justifie pas de l’absence de location de son local avant le 1er octobre 2022, et ce d’autant que les travaux ont pris fin au 1er avril 2022, soit 6 mois avant,

— le fait qu’une personne ait souhaité louer un appartement ne démontre pas qu’elle serait allée au bout de la démarche ni qu’elle serait restée dans le bien durant toute la durée d’indemnisation sollicitée,

— s’agissant de la réparation de l’installation électrique, Monsieur [X] avait prévu de faire rénover son bien.

— le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires devront souffrir sans indemnités des réparations nécessaires aux parties communes, quelle qu’en soit leur durée.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 octobre 2024, au visa des articles 1641, 1642, 1643, 1644 du code civil, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, [H] [J] sollicite de voir :

DEBOUTER Monsieur [E] [X] de l’ensemble de ses demandes

LE CONDAMNER à la somme de 2500,00 € au titre de l’article 700 du CPC

LE CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance

Au soutien de ses prétentions, [H] [J] fait valoir que :

— il est un vendeur non professionnel,

— l’acte de vente comprend une clause de non garantie des vices cachés,

— le demandeur n’établit pas l’existence des vices cachés et notamment la dégradation de la poutre par incendie ou la présence d’insectes,

— il n’est pas démontré que le vendeur avait connaissance des désordres, la poutre étant recouverte d’un faux plafond,

— Monsieur [X] ne justifie pas de l’absence de location de son local avant le 1er octobre 2022, et ce d’autant que les travaux ont pris fin au 1er avril 2022, soit 6 mois avant. En outre il n’est pas démontré que ce dernier aurait ou louer le local antérieurement,

— la perte de valeur du bien ne repose sur aucun élément objectif,

— les travaux électriques entrepris relèvent de travaux de rénovation et non de réparation,

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la garantie des vices cachés :

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En application de l’article 1644 du même code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Selon l’article 1642, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’acquéreur professionnel est présumé connaître les vices.

L’article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés.

[H] [J] n’est pas un professionnel de l’immobilier de sorte que la clause est applicable.

S’agissant de l’existence des vices, s’il ressort des factures de travaux versées au débat que la poutre mitoyenne du plafond du fond de commerce est dégradée, nécessitant un renforcement du plancher, [E] [X] ne démontre pas aucun élément objectif la présence d’un incendie, d’insectes xylophages ou encore d’une fuite.

S’agissant de sa connaissance des vices par le vendeur, il ne saurait se déduire de son occupation du local vendu pendant une longue durée, que ce dernier avait nécessairement connaissance de désordres affectant une poutre située sur le plafond haut, dont il est n’est pas contesté qu’elle était recouverte d’un faux plafond, et n’a été découverte qu’à l’occasion de travaux de rénovation.

Dans ces conditions, la connaissance des désordres par [H] [J] n’est pas démontrée et [E] [X] sera débouté de sa demande.

Sur la responsabilité du SDC  :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. »

Le règlement de copropriété prévoit quant à lui dans son article 6 :

« Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnités, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux ″parties communes″ quelle qu’en soit la durée et si besoin est, donner accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers, chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux. (…) ».

L’alinéa 1 de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Ainsi, les dispositions du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites de sorte que l’article 6 du règlement de copropriété précité doit être déclaré non écrit.

Sur la réalité des préjudices, [E] [X] ne démontre la perte de valeur de son fonds de commerce par aucun élément objectif.

En outre, il sollicite la prise en charge d’un simple devis relatif à la création de nouvelles lignes électriques, dont il est difficile d’établir un lien de causalité avec les désordres précités dans la mesure où ce dernier envisageait en tout état de cause la réfection du local commercial.

S’agissant du préjudice locatif, il ne saurait résulter de la production d’une seule attestation, au demeurant non conformes aux stipulations de l’article 202 du code civil en l’absence de pièce d’identité, qu’une personne envisageant de louer le local serait allée jusqu’au bout des démarches ou aurait loué le bien sur toute la période considérée. Toutefois, compte tenu de l’état du marché locatif, il est très vraisemblable qu'[E] [X] soit parvenu à louer son bien de sorte que le préjudice locatif est établi.

Toutefois, un copropriétaire ne peut obtenir réparation du préjudice causé par l’indisponibilité des lieux provenant du délai normal de réalisation des travaux. En effet le fait qu’un copropriétaire ne puisse louer son bien durant la durée nécessaire aux travaux de confortement d’un plancher, lesquels résultent au demeurant de désordres sur des parties privatives dont celles du demandeur, ne saurait constituer un trouble de jouissance grave.

Dans ces conditions, [E] [X] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner [E] [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [E] [X] à verser au SDC 95 Consolat et [H] [J] la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. u d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE [E] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [E] [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [E] [X] à verser au SDC 95 Consolat et à [H] [J] la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE