TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 24/06406 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFK3

Jugement du 13 Juin 2025

N°: 25/550

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[C] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e ANTOINE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Mme [E] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [C] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Charlotte ANTOINE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par actes sous seing privés séparés des 28 juillet et 18 aout 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [X] et à Mme [M] [X] sur des locaux de type 5 situés au [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 235,03 euros hors charge.

Par acte séparé du 21 août 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT leur a consenti à bail un parking n°0053 situé [Adresse 2] [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 10 € hors charge.

Mme [M] [X], qui présentait un handicap, est décédée le 6 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] [X] un congé aux motifs qu’elle ne pouvait plus prétendre à l’occupation d’un logement pour personne à mobilité réduite et que la typologie du logement n’était plus adaptée à sa composition familiale.

Par assignation délivrée le 3 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir :

* Déclarer valable le congé délivré le 15 décembre 2023,

* Déclarer Mme [C] [X] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe indûment

* Constater la résiliation des baux consentis à Mme [C] [X] du fait de l’acquistion du congé

* Ordonner l’expulsion de Mme [C] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

* Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisable et des charges, et jusqu’à libération des lieux,

—  100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 2 mai 2025.

Par conclusions n°2 déposées à l’audience du 2 mai 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, sollicitant, en outre, le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [C] [X].

Aux termes de ses conclusions n°2 également déposées à l’audience, Mme [C] [X] a demandé au Juge des Contentieux et de la Protection de bien vouloir :

* A titre principal :

— Constater que les congés délivrés les 13 Juillet et 15 décembre 2023 sont nuls

— Débouter l’établissement ARCHIPEL HABITAT de toutes demandes fins et conclusions

— Condamner ARCHIPEL HABITAT aux entiers dépens

* A titre subsisiaire :

— accorder un délai d’un an pour quitter les lieux dans l’hypothèse où son explusion est ordonné

— dire et juger qu’aucu commandement de quitter les lieux ne pourra être délivré durant le délai de grâce qui lui sera accordé

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé :

L’article L 442-3-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1, le bailleur propose un nouveau logement au locataire d’un logement adapté aux personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles dès lors que le ou les occupants présentant un tel handicap n’occupent plus le logement. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine. Les conditions d’une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret.

Le locataire ayant refusé trois offres de relogement faites par le bailleur en application du premier alinéa et respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le délai est porté à dix-huit mois en cas de décès d’une personne handicapée à la charge du locataire.

L’alinéa précédent n’est pas applicable aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans. »

Aux termes de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 « Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé : Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km ».

En application de l’article L 621-2 du Code de la construction et de l’habitation « les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables ».

Mme [C] [X] fait valoir que la société Archipel Habitat ne pouvait délivrer un congé sur le motif retenu dans la mesure où les baux ne mentionnent pas que le logement est un local adapté aux personnes en situation de handicap, ni que le décès de la personne handicapée entraîne l’obligation pour l’autre titulaire du bail de quitter le logement.

Les baux signés tant par Mme [C] [X] que par sa sœur ne comportent effectivement aucune mention spécifique concernant l’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap. Cependant, la société Archipel Habitat verse aux débats deux courriers en date du 5 mars 2020 adressés à Mme [C] [X] et Mme [M] [X] comportant les informations suivantes « vous avez déposé une demande de logement adapté aux personnes en situation de handicap en co-location avec votre sœur. Un logement de type 5 vous est proposé au [Adresse 3] ». Un second courrier du 26 mai 2020 mentionne que « Votre dossier a été étudié favorablement en commission d’attribution du 24 mars dernier pour un logement situé [Adresse 3] ». Il résulte donc de ces éléments que le logement précité a bien été attribué à Mme [C] [X] et Mme [M] [X], en considération de la situation de handicap de cette dernière.

Il convient, par ailleurs, de relever que la loi n’impose pas la mention « logement adapté aux personnes en situation de handicap » sur le bail d’habitation. La précision de l’obligation de quitter le logement en cas de décès de la personne en situation de handicap n’est pas non plus rendue obligatoire. En effet, cette conséquence résulte de l’application de la loi (article L 442-3-2 du Code de la construction et de l’habitation) et non du contrat de bail. Il n’est donc nul besoin que cette mention figure dans le contrat de bail pour que cette disposition soit valable.

Enfin, à supposer que Mme [C] [X] n’était pas informée de son obligation de quitter le logement après le décès de sa sœur, il convient de noter qu’elle en a été régulièrement informée dans les semaines suivant le décès de sa sœur. En effet, au mois de juillet 2023, Mme [C] [X] écrit sous la 3ème proposition de relogement effectuée par son bailleur « Quelques semaines après ce drame dévastateur, je reçois une lettre de congé, je comprends que ce logement est aux normes handicapées […] Consciente qu’il faut déménager bientôt pour du long terme […] ». Il n’est donc pas contestable que Mme [C] [X] avait connaissance, dès le début de l’année 2021, de son obligation de quitter le logement qui ne correspondait plus à sa situation personnelle.

Mme [C] [X] mentionne être elle-même reconnue travailleuse handicapée et correspondre donc aux critères pour se maintenir dans le logement. Cette reconnaissance, en date du 16 mai 2024, est postérieure à la conclusion des baux et ne peut donc être invoquée pour justifier le maintien de Mme [C] [X] dans le logement actuel, étant précisé que la nature du handicap reconnu est inconnue et ne correspond pas nécessairement aux aménagements du logement qu’elle occupe actuellement.

Mme [C] [X] fait également valoir que le délai de préavis n’a pas été respecté par la société Archipel Habitat. Elle argue, en effet, que ce délai est de 18 mois en application de l’alinéa 5 de l’article L. 442-3-2 du Code de la construction et de l’habitat, augmentant le délai de préavis lorsque la personne handicapée était à la charge du locataire. Mme [C] [X] expose que sa sœur n’était pas autonome et qu’elle s’occupait d’elle au quotidien. A l’appui de son argumentation, elle verse une attestation de sa fille et une de sa sœur, toutes les deux exposant que Mme [C] [X] était aidante de sa sœur et qu’elle s’en occupait au quotidien.

Il résulte de ces attestations que Mme [C] [X] a été aidante de sa sœur handicapée. Cependant, cette notion est différente de celle de personne à charge retenue par le Code de la construction et de l’habitat. En effet, cette notion suppose une prise en charge financière et administrative reconnue qui se distingue de l’aide quotidienne familiale apportée par Mme [C] [X] dans le cadre de la collocation avec sa sœur. Or sur la prise en charge administrative et financière de sa sœur, Mme [C] [X] n’apporte aucune preuve. la société Archipel Habitat fait, au contraire, observer que chacune des co-locataires disposait d’un contrat de bail séparé, d’une facturation distincte de la part du bailleur et d’un numéro d’allocataire auprès de la CAF. Par ailleurs, l’avis d’impôt 2019 sur les revenus 2018 de Mme [C] [X] ne mentionne pas que sa sœur, [M], était à la charge. Ainsi, au regard de ces éléments, il ne peut être établi que Mme [M] [X] était à la charge de sa sœur au sens de la loi, justifiant un allongement du délai de préavis.

Par ailleurs, il convient de relever que le logement de type 5, actuellement occupé par Mme [C] [X] qui vit avec ses deux enfants agés de 24 et 21 ans, est sous occupé et que ce logement est adapté aux personnes en fauteuil roulant, ce qui ne correspond pas à sa situation.

Enfin, il n’est pas contesté que trois propositions de relogement ont été faites à Mme [P] [X] : le 21 mars 2022, le 13 octobre 2022 et le 13 juillet 2023. La locataire fait valoir que ces offres ne correspondaient pas à ses besoins personnels, familiaux ou professionnels. Ces logements proposés à Mme [C] [X] disposaient de trois chambres, étaient tous situés dans les quartiers sollicitées et à proximité de transports en commun. Si l’un des logements ne comportait pas d’ascenseurs, les deux autres en étaient pourvus, étant précisé que Mme [C] [X] avait indiqué dans sa fiche de renseignements accepter un logement sans ascenseur. Mme [C] [X] ne démontre pas que ces offres étaient donc inadaptées à ses besoins. Une quatrième et dernière offre de logement, faite le 15 décembre 2023 correspondant également à tous ces critères, a été, à nouveau, refusée par Mme [C] [X].

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir régulièrement notifié le congé à Mme [P] [X] à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la troisième offre de logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que la société Archipel Habitat a respecté les obligations mises à sa charge en sa qualité de bailleur et que Mme [C] [X] a refusé sans motifs valables des offres de relogement adaptées à sa situation. Il y a donc lieu de déclarer valable le congé qui a été délivré 15 décembre 2023, de dire que Mme [P] [X] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et qu’elle est donc devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 16 juin 2024. Le bail étant résilié, la société Archipel Habitat sera donc autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [C] [X].

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le bail étant désormais résilié et Mme [C] [X] se maintenant dans le logement, il y a lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour se maintenir dans le logement:

Mme [C] [X] sollicite l’octroi d’un délai d’un an avant de quitter le logement afin de pouvoir se reloger dans de bonnes conditions en raison de ses difficultés financières et de santé. Elle précise n’avoir aucun impayé de loyers.

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 du même code dispose que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Mme [C] [X] expose que sa situation tant financière que médicale est fragile. La locataire perçoit un salaire de 832€ (bulletin de salaire de janvier et février 2025), ainsi que la prime d’activité pour un montant de 643,12€ et l’aide au logement à hauteur de 18€, soit des ressources mensuelles de 1 493,12€. Elle a deux enfants à charge âgés de 23 et 21 ans. Mme [C] [X] bénéficie d’une reconnaissance en qualité de travailleur handicapé depuis le 16 mai 2024.

Il apparaît que Mme [C] [X] est effectivement dans une situation financière précaire, disposant de faibles revenus ne lui permettant pas de se reloger dans le parc privé. Ses problèmes de santé à l’origine de la décision précitée de la MDPH fragilise sa situation personnelle.

Il y a lieu, en outre, de souligner que Mme [C] [X] assure le règlement régulier de son loyer, la société Archipel Habitat ne faisant pas mention d’impayés de loyers.

Au regard des éléments de fragilité de Mme [C] [X] et de l’absence de dettes de loyers, en dépit de sa connaissance désormais ancienne de son obligation de quitter le logement, il y a lieu de lui accorder un délai de 6 mois pour se maintenir dans le logement et assurer son relogement dans de bonnes conditions.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [C] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de la locataire, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la date de la première proposition de relogement , il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable le congé délivré le 15 décembre2023 concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] au parking H0053 situé [Adresse 1] à [Localité 12],

CONSTATE la résiliation des baux consentis par l’établissement Archipel Habitat à Mme [C] [D] pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 12] et pour un parking H0053 situé [Adresse 2] [Localité 12],

DECLARE que Mme [C] [X] est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 4] à [Localité 12] et un parking H0053 situé [Adresse 1] à [Localité 12] depuis le 16 juin 2024,

ORDONNE à Mme [C] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés sis [Adresse 4] à [Localité 12] et pour un parking H0053 situé [Adresse 1] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [C] [X] un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision pour se maintenir dans les locaux (logement et garage) [Adresse 4], à [Localité 11]

DIT que passé ce délai et à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer révisable conformément à la législation en vigueur et aux charges jusqu’au départ définitif des lieux de tout occupant, à compter du 2 mai 2025, sous réserve des paiements effectués en cours de procédure,

CONDAMNE Mme [C] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du congé et le coût de l’assignation ,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025 , et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge