TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/167

RG n° : N° RG 24/01437 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COD7

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

SIRET 783 329 774 00161

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [K] [S], domicilié audit siège .

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante, en la personne de Madame [L] [Z], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : [L] TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 14 mai 2019, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a donné à bail à Madame [J] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer révisable de 304,14 euros et une provision sur charges de 97,74 euros, payables mensuellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 18 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 19 septembre 2024, dénoncé le 20 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans celui-ci, laquelle est visée au motif de l’existence d’un impayé locatif,ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,condamner Madame [J] [Y] à lui payer :la somme principale de 12 307,36 euros, avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur, et à la capitalisation desdits intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil,les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 438,33 euros au 05 septembre 2024, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un bordereau de carence a été établi le 21 octobre 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 10 décembre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Monsieur [M] [N], muni d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 17 080,66 euros selon décompte arrêté au 09 décembre 2024, et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [J] [Y], citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 février 2025 pour être mise en délibéré.

A cette audience, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Madame [L] [Z], munie d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 20 324,30 euros, selon décompte arrêté au 24 février 2025, et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [J] [Y] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 5 906,15 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges arrêtés à la date du 24 mai 2024.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure au locataire de produire son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que l’office public MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a appliqué un supplément de loyer de solidarité de janvier à avril 2024 pour un montant total de 4 666,56 euros, alors qu’il ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers, Madame [J] [Y] n’était, à la date de délivrance du commandement de payer, redevable que d’un arriéré de loyers et charges de 1 239,59 euros (5 906,15 – 4 666,56).

Pour autant, la défenderesse n’établit pas avoir réglé cette somme dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 07 août 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [J] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à hauteur de 438,33 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, et qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’indemnité d’occupation sera due à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé faisant apparaître un arriéré locatif de 20 324,30 euros au 24 février 2025.

Ce décompte intègre les suppléments de loyer de solidarité (SLS) appliqués à partir du mois de janvier 2024, soit un montant total cumulé de 15 102,93 euros.

Or, ainsi qu’il a été dit précédemment, les sommes réclamées au titre du SLS ne sont pas justifiées.

Madame [J] [Y] sera par conséquent condamnée à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 221,37 euros (20 324,30 – 15 102,93) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), APL à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière, la demande de capitalisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [Y] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [J] [Y] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 07 août 2024 ;

DIT qu’à défaut par Madame [J] [Y] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 1], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [Y] à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 438,33 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 221,37 euros selon décompte arrêté au 24 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), APL à régulariser le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge