TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQND

[V]

C/

[N]

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [V]

né le 12 Février 1972 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [N]

né le 08 Juin 1973 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

Madame [P] [C] épouse [N]

née le 30 Décembre 1968 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante à l’audience du 24/06/2025

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier Président de la Cour d’Appel de NANCY au Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2010 ayant pris effet le 1er avril 2010, Monsieur [T] [V] a donné à bail à Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] un logement à usage d’habitation et une garage situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 710 euros et une provision mensuelle pour charges de 10 euros, le tout payable d’avance au plus tard le 05 de chaque mois.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [T] [V] a fait délivrer aux locataires, le 12 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 3 334,75 euros dont 3 180 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice du 22 avril 2025, Monsieur [T] [V] a fait assigner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de :

renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais, d’ores et déjà,

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 12 février 2025,

En conséquence,

constater la résiliation du bail,

ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au livre IV du code des procédures civile d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 4 620 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024,

condamner en outre solidairement les défendeurs à payer au demandeur une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 720 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle,

dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce, tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction)

condamner les défendeurs à payer au demandeur une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024.

Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] ne se sont pas présentés de sorte qu’un bordereau de carence a été établi le 19 mai 2025 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, lors de laquelle Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 632,09 euros selon décompte arrêté au 19 juin 2025.

Madame [P] [C] épouse [N] n’a pas contesté devoir la somme sollicitée. Elle a expliqué que le logement et le garage étaient dans un état « lamentable » et qu’elle avait fait intervenir les services de la mairie. Elle a précisé qu’elle était en invalidité et son époux au chômage, et que le couple avait prévu de déménager fin août/début septembre 2025.

Monsieur [R] [N], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a avisé Madame [P] [C] épouse [N] de la nécessité de produire l’ensemble de ses pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de Monsieur [T] [V].

A l’audience 09 septembre 2025, Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 précitée.

Par ailleurs, la notification de l’assignation aux services de la préfecture est intervenue le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Par actes du 12 décembre 2024, Monsieur [T] [V] à fait délivrer à Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 3 180 euros au titre des loyers et charges impayés au 09 décembre 2024, ce commandement visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti.

A l’audience, Madame [P] [C] épouse [N] a fait valoir l’état lamentable selon elle du logement et du garage pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si Madame [P] [C] épouse [N] mentionne notamment qu’elle a fait intervenir les services de la mairie aux fins de constater l’état du logement, elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations, outre le fait qu’elle ne justifie pas avoir avisé le bailleur des difficultés rencontrées. De même, si elle invoque des problèmes de santé, aucun élément n’est produit qui permettrait de les rattacher directement à l’état allégué du logement.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution, de sorte que la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 février 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 février 2025. Il sera dès lors ordonné leur expulsion selon les modalités définies au dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 720 euros selon le contrat de location et les décomptes produits.

En conséquence, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [T] [V], à compter du 13 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 720 euros qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 19 juin 2025, que Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] restent devoir la somme de 7 632,09 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juin 2025 incluse.

Les défendeurs n’apportent aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En application des articles 1202 (ancien) et 220 du code civil, les dettes locatives relatives au logement des époux s’analysent comme des dettes ménagères, auxquelles les époux sont tenus solidairement.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [T] [V] la somme provisionnelle de 7 632,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 12 décembre 2024.

Il convient, en équité, de condamner Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [V], qui a dû engager des frais dans la présente instance pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de Monsieur [T] [V] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant d’une part Monsieur [T] [V] et d’autre part Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N], concernant le logement situé [Adresse 4], à compter du 13 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due solidairement par Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] à la somme de 720 euros (sept cent vingt euros) et CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [V] cette indemnité d’occupation à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [V] la somme provisionnelle de 7 632,09 euros (sept mille six cent trente-deux euros et neuf centimes) selon décompte arrêté au 19 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] et Madame [P] [C] épouse [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier, à [Localité 10], le 09 octobre 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT