TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00750 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQZQ

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

Siret 783 329 774 00161

agissant poursuites et diligences de son directeur général [G] [O],domicilié audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en la personne de Mme [P] [X], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2015, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Monsieur [Z] [Y] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 251,62 euros, outre 71,78 euros de provision mensuelle sur charges et 4,05 euros de prestation télévisuelle, le tout payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Le 13 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Z] [Y] pour la somme de 2 971,53 euros dont 2 822,13 euros au titre des loyers et accessoires, lui faisant également commandement de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 10 juin 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

–constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,

–ordonner l’expulsion des locaux de M. [Z] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

–condamner M. [Z] [Y] à payer au demandeur la somme principale de 4 461,71 euros pour le logement, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,

–condamner M. [Z] [Y] à payer au demandeur les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

–condamner M. [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 349,70 euros au 22 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

–condamner le défendeur au paiement d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

–condamner le défendeur à payer tous les dépens du procès y compris les frais du commandement de payer en résiliation de bail, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

–dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, M. [Z] [Y] ne s’est pas présenté, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 septembre 2025, lors de laquelle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par sa chargée de recouvrement, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 819,17 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025.

M. [Z] [Y], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 20 janvier 2025 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de MEURTHE ET MOSELLE HABITAT est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’articles 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient, en l’article 4.5 des conditions particulières, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 décembre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait commandement à M. [Z] [Y] d’avoir à payer la somme de 2 822,13 euros au titre des loyers et accessoires. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers et accessoires n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 février 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, M. [Z] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 février 2025.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par M. [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage sis [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du logement par le défendeur cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [Y] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, à compter du 14 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, soit 349,70 euros au 22 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 08 septembre 2025, que M. [Z] [Y] reste devoir la somme de 5 819,17 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation d’août 2025 incluse).

Non comparant, le défendeur n’apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [Z] [Y] sera condamné à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 819,17 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [Z] [Y] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 19 juin 2015 concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies au 14 février 2025 et que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 14 février 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [Y] à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, soit la somme de 349,70 euros au 22 mai 2025, et CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 819,17 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 9] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 13 novembre 2025.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT