TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00229

RG n° : N° RG 24/01542 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COM7

[G]

C/

[W]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [G]

né le 06 Mars 1960 à ITALIE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [F] [E] épouse [G]

née le 20 Mai 1963 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [U] [W]

né le 28 Février 1984 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant

Madame [D] [W]

née le 08 Mars 1984 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Tiffanie PACIOCCO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2017, Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par actes de commissaire de justice du 08 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par exploits de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, dénoncés le 22 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] à leur payer :la somme de 4 144 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 06 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un bordereau de carence a été établi le 27 décembre 2024 par la DDETS de Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance à la somme de 2 544 euros selon décompte arrêté au 14 mars 2025.

Ils ont indiqué avoir reçu du département de Meurthe-et-Moselle un versement de 1 600 euros.

L’avocat des demandeurs a précisé n’avoir pas reçu mandat pour accepter des délais de paiement.

Madame [D] [W] a expliqué les difficultés financières du couple par la perte de son emploi. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et verser en plus, chaque mois, une somme de 200 euros, ajoutant qu’elle verserait une somme plus importante si elle le pouvait. Elle a précisé occuper actuellement un emploi en CDD, pour lequel elle perçoit un salaire de 1 400 euros par mois, tandis que son conjoint travaille en CDI pour un salaire de 3 000 euros.

Monsieur [V] [U] [W], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 08 juillet 2024, les époux [G] ont fait délivrer à Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 544 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 14 juin 2024.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 09 septembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant les défendeurs solidairement à payer aux époux [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit 800 euros, selon le décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter d’avril 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de paiement au titre d’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte locatif arrêté au 14 mars 2025 mentionnant un solde restant dû de 2 544 euros au titre des loyers et charges.

Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] n’allèguent ni ne justifient s’être acquittés de cette somme, qu’ils seront en conséquence condamnés à payer aux époux [G].

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

L’intérêt au taux légal courra du jour du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [W] a exprimé sa volonté de rester dans les lieux loués lors de l’audience. Cette volonté, associée à la reprise du paiement des loyers courants constatée depuis le mois de septembre 2024, s’analyse comme une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la diminution du montant de la dette depuis l’assignation, à la reprise du paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois et à la situation des locataires telle que déclarée à l’audience par Madame [D] [W], il y a lieu d’accorder aux locataires des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 09 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] la somme de 2 544 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] à se libérer de cette somme par 12 versements mensuels de 200€, le dernier étant majoré du solde de la dette ;

DIT que ces mensualités devront être payées en plus et en même temps que le loyer et les charges courantes;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement ci-dessus accordés sont respectés

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute pour Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [E] épouse [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [U] [W] et Madame [D] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge