TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00756 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQZW

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[O]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

SIRET : 783 329 774 00161

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en la personne de Mme [P] [D], chargée de recouvrement et munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 06 septembre 2021, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Monsieur [E] [O] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 246,47 euros et une provision sur charges mensuelle de 51,18 euros, outre 6,62 euros de prestation télévisuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 29 janvier 2024.

Par acte d’huissier de justice du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, dénoncé le 10 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,

ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

condamner Monsieur [E] [O] à lui payer :

« la somme principale de 15 570,85 euros, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,

« les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

« une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 344,26 euros au 27 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L..442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

« une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 23 septembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Madame [P] [D], munie d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 19 949,97 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025. Les demandes ont été maintenues.

Monsieur [E] [O] n’a pas contesté devoir les sommes sollicitées. Il a expliqué qu’il n’était pas à jour dans ses déclarations d’impôt. Il a manifesté sa volonté d’apurer la dette locative, tout en précisant qu’il était actuellement en recherche d’emploi et ne percevait aucune ressource.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties (article 4.5. des conditions particulières) prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte d’huissier de justice du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 2 705,66 euros en principal.

Le défendeur n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 avril 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [O] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant actualisé de 336,64 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’indemnité d’occupation sera due à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce supplément de loyer, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer et il perçoit une indemnité de frais de dossier. Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

L’alinéa 3 de l’article L. 441-9 précise que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. L’alinéa 4 du même article énonce que « la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

Il s’ensuit qu’en l’absence de réponse, l’organisme d’HLM n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT verse aux débats un décompte locatif actualisé, retraçant l’historique des quittancements et paiements depuis le 31 août 2023 jusqu’au 22 septembre 2025 et faisant apparaître un solde restant dû de 19 949,97 euros.

L’analyse de ce décompte montre que MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a imputé à Monsieur [E] [O] un supplément de loyer de solidarité de janvier 2024 à décembre 2024 pour un montant total cumulé de 9 349,72 euros. Il ressort de ce même décompte que de nouvelles sommes ont été quittancées au titre du supplément de loyer de solidarité entre janvier 2025 et août 2025 pour un total cumulé de 6 406,52 euros, alors que le bailleur ne justifie pas de l’envoi au locataire du document à remplir au titre de l’enquête ressources.

Il apparaît par ailleurs qu’aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n’a constaté la défaillance du locataire dans la réponse attendue ou précisé les conséquences de celle-ci, le commandement de payer délivré le 16 février 2024 étant muet sur ce point.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas qu’il était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre du surloyer appliqué à tort de janvier 2024 à août 2025, Monsieur [E] [O] n’est plus redevable que de la somme de 4 193,73 euros.

Il ne conteste pas au demeurant devoir cette somme.

En conséquence, Monsieur [E] [O] sera condamné à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 193,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il résulte des déclarations de Monsieur [E] [O] à l’audience qu’il ne dispose actuellement d’aucune ressource financière. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu’il doit également faire face à d’autres dettes.

Dès lors, Monsieur [E] [O] ne justifie pas être en situation d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans, prévu par la loi, impliquant de supporter des mensualités de 120 euros environ en sus du loyer courant.

Qui plus est, il ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, condition nécessaire pour l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] [O] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [E] [O] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 17 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [O] à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 336,64 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 193,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 22 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge