TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/170

RG n° : N° RG 24/01232 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNPB

[X]

C/

[L] [I]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [X] veuve [U]

née le 19 Décembre 1955 à [Localité 8] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [R] [Z] [L] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le : 15/05/25

à : M^e Bruno CODAZZI

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2023, Madame [G] [X] veuve [U] a donné à bail à Madame [R] [Z] [L] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [R] [Z] [L] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire inscrite au contrat de bail. Par acte séparé du même jour, elle lui a fait délivrer une sommation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, dénoncé le 19 juillet suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Madame [G] [X] veuve [U] a fait assigner Madame [R] [Z] [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 16 novembre 2023 liant les parties et ce, à la date du 24 juin 2024,ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique,dire et juger qu’à compter du 24 juin 2024, Madame [R] [Z] [L] [I] se trouve occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail,condamner Madame [R] [Z] [L] [I] à lui payer les sommes suivantes :900 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de 24 juin 2024 et ce jusqu’à complète libération des locaux,7 200 euros au titre de l’arriéré des loyers et des indemnités mensuelles d’occupation selon décompte provisoirement arrêté au 31 juillet 2024,dire et juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,condamner Madame [R] [Z] [L] [I] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [R] [Z] [L] [I] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance garantissant les risques locatifs ainsi que celui des notifications du commandement et de l’assignation à la CCAPEX,rappeler l’exécution de droit du jugement à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 25 février 2025, Madame [G] [X] veuve [U], représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 7 971 euros selon décompte arrêté au 24 février 2025, et a maintenu l’ensemble de ses prétentions et moyens. Elle a précisé qu’elle ne percevait que les versements de la CAF mais rien de la part de la locataire.

Madame [R] [Z] [L] [I] a expliqué qu’elle avait été victime d’un accident, qu’elle était suivie par une assistante sociale et qu’elle disposait actuellement pour seules ressources du RSA à hauteur de 480 euros mensuels. Elle a précisé qu’elle ne souhaitait pas rester dans le logement.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 16 novembre 2023 comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 23 avril 2024 à Madame [R] [Z] [L] [I] pour un arriéré locatif de 3 600 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2023 à mars 2024.

La défenderesse n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois prévu contractuellement.

Par conséquent, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2024.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [R] [Z] [L] [I] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à Madame [G] [X] veuve [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit 900 euros, selon le décompte du 24 février 2025.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter du 1er mars 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de paiement au titre d’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [G] [X] veuve [U] justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 24 février 2025, que Madame [R] [Z] [L] [I] est redevable de la somme de 8 271 euros à cette date au titre des loyers impayés (échéance de février 2025 incluse), déduction faite des sommes versées par la CAF au titre de l’aide personnalisée au logement.

Toutefois, il apparait sur ce même décompte que la somme de 1 800 euros, correspondant à deux termes de loyer, a été réglée par la locataire à l’entrée dans les lieux, au titre du dépôt de garantie improprement dénommé « caution ». Or, la clause du contrat de location (page 4) aux termes de laquelle il est dû « 2 mois de caution », est illicite comme contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 stipulant que le dépôt de garantie prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Dès lors, la somme de 900 euros sera déduite du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, la créance de la demanderesse s’établit à la somme de 7 371 euros, au paiement de laquelle Madame [R] [Z] [L] [I] sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [Z] [L] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance garantissant les risques locatifs, ainsi que le coût de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [R] [Z] [L] [I] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Madame [G] [X] veuve [U] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 juin 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [Z] [L] [I] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 9 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [Z] [L] [I] à Madame [G] [X] veuve [U] à la somme de 900 euros et CONDAMNE Madame [R] [Z] [L] [I] à payer à Madame [G] [X] veuve [U] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [L] [I] à payer à Madame [G] [X] veuve [U] la somme de 7 371 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 24 février 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [L] [I] à payer à Madame [G] [X] veuve [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [L] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance garantissant les risques locatifs, ainsi que le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge