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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

Expropriation

N° RG 24/00011 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZJBH

Jugement du :

28 Octobre 2024

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

c./

[Y] [V] épouse [G],

[I] [G],

[M] [G]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, le 28 Octobre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Juillet 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par Maître Anne-Claire LOUIS de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON – toque 658

ET

Madame [Y] [V] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Monsieur [I] [G]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Madame [M] [G]

[Adresse 9]

[Localité 16]

représentés par M^e Benoît COURTIN, avocat au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [K] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 28], [Localité 27] et [Localité 24] a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une bande de terrain de 57 m², à usage de jardin d’agrément, appartenant au Monsieur [I] [G], Madame [Y] [V], son épouse, et Madame [M] [G], leur fille (les consorts [G]), parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], au [Adresse 10] à [Localité 29].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception distribué le 13 mars 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié aux consorts [G] son offre d’indemnisation, qui a été rejetée par courrier du 11 avril 2024.

Par mémoire reçu au greffe le 25 avril 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux consorts [G].

Par ordonnance rendue le 29 avril 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 22 juillet 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision aux consorts [G] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 28 mai 2024, distribué le 30 mai 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de le SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 22 juillet 2024.

A l’audience foraine du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire déposé au greffe le 16 juillet 2024 et demandé de :

rejeter les demandes des consorts [G] ;constater son engagement à restituer les murs de clôture ;fixer à 5 472,00 euros le montant de l’indemnité de dépossession de l’emprise de 57 m² à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5] ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Les consorts [G], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réplique déposé au greffe le 19 juillet 2024 et entendent voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de €€€ euros, se décomposant comme suit :46 740,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;5 000,00 euros au titre de l’indemnisation de la dépréciation du surplus de leur propriété ;19 367,33 euros au titre de l’indemnisation des frais de clôture sur les nouvelles limites de propriété ou, à défaut, mettre en place un cahier des charges visant à déterminer les conditions de compensation des travaux sur leur propriété ;fixer l’indemnité de remploi à la même somme, la consigner et prévoir son versement à condition que la vente envisagée n’intervienne pas ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 2 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 21 juin 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues aux consorts [G] de la manière suivante :

6 300,00 euros au titre de l’indemnité principale ;8 000,00 euros au titre de l’indemnité de clôture.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 28 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

A. Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], sise [Adresse 10] à [Localité 29] est bordée :

au Nord Ouest, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 1], sur laquelle est implanté en limite de propriété un bâtiment en R+1 avec terrasse, à usage mixte de local commercial et d’habitation ;au Nord Est, par l'[Adresse 22], dont elle est séparée par un mur de clôture ;à l’Est, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 7], qui accueille une maison d’habitation en R+2, partiellement édifiée en limite de propriété, le surplus étant délimité par une clôture ;au Sud, par la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 12], en peigne et dont l’accès s’effectue depuis l'[Adresse 21], qui accueille une maison sur une partie de la limite séparative et une autre maison en fond de parcelle, le surplus de la limite séparative étant délimité par un mur de clôture ;à l’Est, par l'[Adresse 21], dont elle est séparée par un mur ce clôture.

Sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], d’une surface de 915 m², se trouvent une maison d’habitation en R+1, une piscine, une terrasse dallée avec pergola et un jardin arboré.

L’emprise de 57 m² doit être détachée de la parcelle au niveau de sa limite Nord Est, sous forme d’une bande de terrain, en nature de jardin d’agrément, entre les parcelles cadastrées section [Cadastre 23], n° [Cadastre 1] et [Cadastre 25], sur une longueur d’environ 15 mètres et une largeur d’environ 4 mètres.

Sont compris dans cette bande de terrain le mur de clôture séparant le jardin des consorts [G] de l'[Adresse 22], ainsi qu’un jeune figuier, un prunier et un noisetier, le sol étant engazonné. Le mur de clôture actuel, constitué de parpaings bruts, présente une hauteur d’environ 1,80 mètre.

La limite séparative Nord Est de la parcelle et l’éventuelle clôture seront, après expropriation, à proximité immédiate de la terrasse des consorts [G].

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les consorts [G] sont propriétaires indivis du bien partiellement exproprié, depuis le 05 juin 2017, date de son acquisition au prix de 300 000,00 euros.

Les lieux n’ont pas été donnés à bail, si bien que le montant de l’indemnité doit être celui d’un bien libre d’occupation.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], est située en zone AUrm1c du PLU.

B. Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

1. Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit: « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 24], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2018 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

2. Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], était située en zone AUrm1c du PLU.

Il s’agit de l’une des déclinaisons de la zone AUs.co, laquelle regroupe les espaces bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de conditions d’aménagement et d’équipements fixées par le règlement et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies pour chaque zone AUs.co.

Dès lors que les conditions d’ouverture à l’urbanisation sont réunies, le règlement de la zone U correspondante s’applique (par exemple dans une zone AURm2 s’appliquera le règlement de la zone URm2).

Dans l’attente de l’ouverture à l’urbanisation, seule la gestion du bâti existant est admise.

La parcelle litigieuse relève de l’OAP n° 7 « République [Localité 26] », qui prévoit de favoriser un développement urbain mixte, en lien avec la création du tramway T10, qui intégrera la création de logements et d’un collège, ainsi que la préservation de la végétation.

Le secteur concerné par l’OAP n° 7 est divisé en deux zones, la parcelle litigieuse étant située dans la zone A, au sein de laquelle le seuil minimal de déclenchement d’une opération est fixé à une assiette de 4 800 m².

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur potentiellement constructible mais que la parcelle des consorts [G] ne dispose d’aucune constructibilité propre eu égard à sa surface de 915 m² et aux contraintes d’urbanisme détaillées ci-dessus.

Dès lors, elle ne saurait être qualifiée de terrain à bâtir, de même que l’emprise qui en sera détachée.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un terrain en nature de jardin d’agrément.

C. Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYRAL MOBILITES propose une indemnité de dépossession de 96,00 € / m², soit 5 472,00 euros pour l’emprise expropriée.

Il se prévaut, à ce titre, des deux mutations suivantes :

1) vente du 17 octobre 2023, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 83 m² située [Adresse 17] à [Localité 28], détachée de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 8], au prix de 8 000,00 euros, soit 96,39 euros / m² ;

2) vente du 22 avril 2024, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 79 m² située [Adresse 14] à [Localité 28], détachée de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 7], au prix de 7 600,00 euros, soit 96,20 euros / m² ;

Ces ventes portent sur des bandes de terrain détachées des parcelles voisines de celle des expropriés, donnant sur l'[Adresse 22] et achetées par le SYTRAL MOBILITES pour les besoins des travaux de création de la ligne de tram T10.

Ces termes de comparaison sont critiqués par les consorts [G], qui font valoir que ces biens seraient différents du leur dans la mesure où ils ne seraient pas occupés par leurs propriétaires respectifs, lesquels se seraient désintéressés de la valeur de leur bien et auraient accepté un prix hors de proportion avec la valeur vénale des emprises.

L’argument, qui n’est pas étayé par une quelconque pièce, est sans emport sur la nature des biens, parfaitement comparables à l’emprise à détacher de la parcelle des consorts [G], tant dans leur superficie que dans leur consistance matérielle et juridique.

Les expropriés avancent aussi que l’impact de l’expropriation sera moindre pour les habitants de ces parcelles que pour eux, en ce que les parcelles concernées ne disposeraient que de très peu de jardin.

Non seulement l’allégation n’est pas démontrée et se trouve contredite par le plan parcellaire produit par le SYTRAL MOBILITES, mais il est davantage préjudiciable à un bien immobilier doté d’une faible surface de jardin d’en être privé, qu’à un bien disposant d’un vaste jardin avec piscine de perdre moins d’un dixième de sa superficie, dès lors que ses occupants conservent la jouissance d’un important extérieur.

Pour leur part, les consorts [G] sollicitent une indemnité principale de 46 740,00 euros, soit 820,00 € / m².

Ils se prévalent, sur ce point :

du prix moyen au mètre carré de l’immobilier sur la commune de [Localité 28], selon le site internet seloger.com et à la date du 03 juin 2024 ;d’une promesse unilatérale de vente consentie à la SAS GROUPE LAUNAY RHONE ALPES le 04 juillet 2022, au prix de 1 500 000,00 euros, et de son avenant conclu le 29 janvier 2024.

Ils expliquent que l’offre du promoteur aboutit à un prix de 1 639,34 € / m², à laquelle il conviendrait d’appliquer un abattement de 50%, en raison du fait que l’emprise de terrain n’est pas bâtie. Ils ajoutent que cette valorisation résulte du fait qu’il est possible de construire et qu’une extension éventuelle de la maison ne pourrait plus être envisagée dans les mêmes proportions après l’expropriation.

Tout d’abord, la moyenne proposée par le site seloger.com concerne l’immobilier bâti, ne tient pas compte de la typologie et des caractéristiques spécifiques des biens, ni de leur localisation. De plus, le mode de calcul et les références utilisées ne sont pas connus, raisons pour lesquelles cette pièce est dépourvue de toute valeur probante de la valeur de l’emprise expropriée à indemniser.

Ensuite, c’est à juste titre que le SYTRAL MOBILITES souligne le fait que la promesse de vente ne constitue pas un acte définitif. En effet, elle est soumise à des conditions suspensives dont la réalisation n’est qu’éventuelle, en particulier celle tenant à l’obtention d’un permis de construire valant démolition purgé de tout recours et de tout retrait, portant sur l’édification d’un ensemble immobilier d’habitation de six bâtiments en R +4 et +5, d’une surface de plancher minimale de 7 200 m², sur les parcelles cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 1] à [Cadastre 18].

Or, cette condition devait initialement être réalisée pour le mois d’octobre 2023 et a été reportée par avenant au 30 novembre 2024, démontrant l’incertitude entourant sa réalisation.

Le commissaire du Gouvernement note également que la valeur proposée par le promoteur est fondée sur la constructibilité du terrain, pris dans un projet global.

Cet argument est corroboré par les conditions assortissant la promesse unilatérale de vente et amène à retenir que le prix proposé par la SAS GROUPE LAUNAY RHONE ALPES résulte d’une estimation à rebours, qui n’est pas véritablement une méthode de détermination de la valeur du terrain, puisque le résultat dépend du projet retenu. Il s’agit d’une méthode de détermination du prix maximal qu’un promoteur est susceptible de payer pour le foncier compte tenu de son projet et dont le résultat varie en fonction des coûts de construction, taxes, frais divers et marges.

Le préjudice indemnisable causé par l’expropriation devant être certain et le prix déterminé par la méthode du compte à rebours étant éminemment variable et ne correspondant pas à la valeur vénale certaine du bien, elle ne peut servir de base à l’indemnisation.

Au demeurant, l’application d’un abattement de 50% à la valeur qui découlerait de l’offre du promoteur est purement arbitraire. Le résultat ne correspond ni à la valeur du bâti, ni à celle du jardin, étant observé qu’un terrain nu est plus intéressant qu’un terrain encombré pour un promoteur, puisqu’il ne nécessite pas les mêmes coûts de démolition, de sorte que l’abattement est également en contradiction avec le prix tiré du projet du promoteur.

Partant, les éléments produits par les consorts [G] pour l’évaluation du préjudice subi du fait de la dépossession ne sont pas de nature à éclairer la juridiction.

Le commissaire du Gouvernement, adoptant la méthode de détermination de la valeur du bien par comparaison, a procédé à une recherche dans un périmètre de 3 000 mètres, sur la période de janvier 2021 à mai 2024, portant sur des terrains nus d’une surface de 5 m² à 140 m², dont ont été exclus les terrains constructibles.

Il propose de retenir les quatre transactions suivantes :

1) vente du 22 avril 2024, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 79 m², cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 13], située [Adresse 14] à [Localité 28], au prix de 7 600,00 euros, soit 96,20 euros / m² ;

2) vente du 17 octobre 2023, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 83 m², cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 11], située [Adresse 17] à [Localité 28], au prix de 8 000,00 euros, soit 96,39 euros / m² ;

3) vente du 08 février 2022, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 16 m², cadastrée section [Cadastre 20], n° [Cadastre 3], située [Adresse 2], au prix de 2 000,00 euros, soit 125,00 euros / m² ;

4) vente du 22 juin 2022, d’une parcelle de terrain nu non constructible de 22 m², cadastrée section BT, n° [Cadastre 4], située [Adresse 19] à [Localité 28], au prix de 2 640,00 euros, soit 120,00 euros / m² ;

dont le prix moyen s’élève à 109,40 € / m² et qui présentent une médiane à 108,20 € / m².

*****

En premier lieu, force est de constater que le terme de comparaison n° 1 du commissaire du Gouvernement correspond au terme n° 2 de l’expropriant, et que son terme n° 2 est identique au terme n° 1 de celui-ci.

Aucune critique argumentée n’est développée par les parties au sujet de ces termes de comparaison, dont certains sont communs à l’expropriant, et il ressort des caractéristiques des biens vendus qu’ils sont comparables à l’emprise à exproprier et situés dans un secteur géographique constituant un même marché immobilier.

Ils seront donc adoptés par la juridiction, du fait de leur pertinence pour la détermination du préjudice causé par la dépossession résultant de l’expropriation.

En second lieu, le prix médian et le prix moyen au mètre carré calculés sur la base de ces termes de comparaison sont proches, démontrant une certaine homogénéité du marché.

Ils laissent cependant apparaître une baisse relative de prix entre l’année 2022 et la fin d’année 2023, qui peut être en lien avec la conjoncture économique ou n’être imputable qu’au faible nombre de termes de comparaison disponibles. Il est aussi à noter que les termes de comparaison les plus récents sont aussi les plus proches de l’emprise expropriée sur un plan géographique.

Ce nonobstant, il sera retenu un prix arrondi à 110,00 € / m², ainsi que proposé par le commissaire du Gouvernement, afin de tenir compte à la fois de la qualité de l’emprise expropriée, en nature de jardin d’agrément doté de quelques arbres, mais aussi de la variation, récente et limitée, des prix.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale du bien litigieux, qui doit être retenue à hauteur de 110,00 euros par mètre carré et pour une surface de 57 mètres carrés, soit une valeur totale de 6 270,00.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [G] à la somme de 6 270,00 euros.

2. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, les consorts [G] sollicitent l’octroi d’une indemnité de remploi, au motif que si leur bien a fait l’objet d’une promesse de vente dans les mois qui ont précédé la déclaration d’utilité publique, la vente définitive serait incertaine.

Pourtant, comme le soulèvent à bon droit le SYRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement, le second alinéa de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation n’exige pas que la vente du bien objet de l’expropriation soit définitive, ni même certaine, pour que ne puisse être retenue l’existence d’un préjudice indemnisable consécutif aux frais inhérents à l’acquisition d’un bien de même nature que celui exproprié.

Il suffit qu’il ait été notoirement destiné à la vente ou mis en vente dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Or, si une offre d’acquisition ne témoigne pas nécessairement de la disponibilité d’un bien à la vente, dans la mesure où elle émane d’un acquéreur potentiel sans traduire de manière systématique une volonté du propriétaire de vendre, la conclusion par les consorts [G], le 04 juillet 2022, d’une promesse unilatérale de vente avec la SAS GROUPE LAUNAY RHONE ALPES, démontre, sans contestation possible, leur volonté de vendre.

La promesse ayant fait l’objet d’un avenant le 29 janvier 2024, il s’en déduit que le bien était manifestement mis en vente du 04 juillet 2022 au 29 janvier 2024, soit au cours de la période de six mois qui a précédé la déclaration d’utilité publique du 10 octobre 2023.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande d’indemnité de remploi.

3. Sur l’indemnité de clôture

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, les consorts [G] indiquent que l’expropriation va priver leur terrain de clôture sur une partie de sa limite séparative et qu’il convient d’indemniser le coût de réfection du mur, selon devis de la SAS CEMA BAT, d’un montant de 19 367,23 euros. A défaut, ils sollicitent que soit édicté un cahier des charges portant sur les conditions de réfection du mur de clôture.

Le SYTRAL MOBILITES fait valoir être tenu de restituer les clôtures des terrains faisant l’objet d’une emprise partielle, de sorte qu’aucune indemnité ne serait due, puisque ces travaux mettront fin au préjudice allégué.

Le Commissaire du Gouvernement soutient qu’en l’absence de proposition de l’expropriant sur ce point, il est nécessaire de liquider ce poste de préjudice.

La longueur du mur de clôture à édifier étant de 36 mètres sur une hauteur de deux mètres, et en tenant compte de la privation de clôture sur l’emprise expropriée mais aussi le long de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 1], expropriée en intégralité et vouée à la démolition, il compare les prix issus de sites internet, détermine un prix moyen de 110 € / m² et évalue le préjudice subi à 7 920,00 euros, arrondi à 8 000,00 euros.

En premier lieu, la réparation du préjudice causé par la perte du mur de clôture existant, situé sur l’emprise expropriée, et la nécessité d’édifier une nouvelle clôture, n’est pas contesté par l’expropriant, qui ne peut, faute d’accord de l’exproprié, imposer une réparation en nature (Civ. 3, 15 mai 1991, 90-70.105 ; Civ. 3, 1 juillet 2008, 07-14.351), les indemnités d’expropriation étant en principe fixées en euros.

En second lieu, le devis de la SAS CEMA BAT porte sur l’édification d’un mur en parpaings, d’une hauteur de 2 mètres et d’une longueur de 36 mètres.

Les sites internet dont se prévaut le commissaire du Gouvernement indiquent, pour le premier, un prix de construction de 70 à 130 € HT / m² et le second de 80 à 150 € HT / m² pour un mur en parpaing, le second site précisant que ce coût comprend les frais de terrassement et de fondation, mais pas ceux finition, comme la pose de couvertines et l’enduisage.

Tout d’abord, le devis de la SAS CEMA BAT prévoit un coût d’amenée du matériel et d’installation du chantier de 1 474,00 € HT, du fait que l’entreprise est sise dans le département de l’Isère, alors qu’aucune nécessité n’impose de faire appel à cette société et non pas à une entreprise locale.

Ensuite, il distingue le prix des travaux de terrassement, de fondation et d’élévation du mur, dont le total s’élève à 13 049,42 € HT, soit environ 161,10 € HT / m².

S’il est légitime de retenir une surface de mur de 81 m² et non pas 72 m², du fait de la partie du mur enterrée sur fondations (terrassement de 50 cm de profondeur, semelle de 25 cm de hauteur, mur fini de 2 m au dessus du sol, soit : 36 * 2 + (0,25 * 36) = 81 m²), le coût de construction prévu au devis apparaît élevé, sans que la raison n’en soit expliquée.

Le coût de construction ne sera donc retenu qu’à hauteur de 145 € HT / m² et pour une surface de 81 m².

Par ailleurs, le mur actuel dispose de couvertines, qui sont nécessaires à sa préservation, et dont le coût n’est pas compris dans les estimations produites par le commissaire du Gouvernement.

Le devis de la SAS CEMA BAT chiffre leur fourniture et leur pose à 2 536,50 € HT, montant qui sera retenu.

Enfin, il est légitime de prévoir des frais de nettoyage du chantier, chiffrés à 167,20 € HT.

Il résulte de ce qui précède que le préjudice des consort [G], afférent aux frais de clôture, sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 15 893,57 euros TTC ((145 * 81 + 2 536,50 + 167,20) * 1,10 = 15 893,57).

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [G] à la somme de 15 893,57 euros.

4. Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Il est à rappeler qu’en application des articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le Syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété (Civ. 3, 16 mars 2023, 22-11.429).

En l’espèce, les consorts [G] fondent leur demande d’indemnité de dépréciation du surplus sur le fait que la démolition de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 1], serait de nature à créer un vis-à-vis sur leur piscine et que les travaux à venir seront source de nuisances, bruit et poussière.

Ce nonobstant, le SYTRAL expose à juste titre que les troubles allégués ne seraient pas la conséquence directe de l’expropriation, le commissaire du Gouvernement ajoutant que la terrasse du bâtiment sis sur la parcelle voisine dispose déjà d’une vue plongeante sur la piscine des expropriés.

Ainsi, les dommages et préjudices consécutifs allégués ne découlent pas de l’expropriation mais des travaux publics qui seront entrepris, ce dont il s’ensuit qu’il ne relève pas de l’office de la juridiction de l’expropriation d’apprécier leur réalité et leur ampleur.

Par conséquent, la demande indemnitaire sera rejetée sur ce point.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser aux consorts [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [G] pour

l’emprise de 57 m², à usage de jardin d’agrément, située en partie Nord-Est de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], n° [Cadastre 5], au [Adresse 10] à [Localité 29]

à la somme de 22 163,57 euros (VINGT DEUX MILLE CENT SOIXANTE TROIS EUROS ET CINQUANTE SEPT CENTS), se décomposant comme suit :

6 270,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;15 893,57 euros, au titre de l’indemnité de clôture ;

REJETTE les demandes des consorts [G] au titre de l’indemnité de remploi et de l’indemnité de dépréciation du surplus de leur bien ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer aux consorts [G] la somme de 1 500,00 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 24], le 28 octobre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT