TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00114 – N° Portalis DBZD-W-B7J-COWG

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[M]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8],

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [M]

née le 13 Octobre 1989 à CAMEROUN

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [B] [F]

né le 23 Février 1990 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE a donné à bail à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 462,52 euros et une provision sur charges mensuelle de 116,49 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 26 août 2024.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré aux locataires en date du 09 septembre 2024, leur faisant également sommation de justifier des ressources du foyer et de retourner au bailleur l’enquête ressources SLS/OPS 2024 annexée à l’acte.

Par exploits de commissaire de justice du 16 décembre 2024, dénoncés le 17 décembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE, a fait assigner Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] à lui payer :

la somme de 11 703,41 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 14 284,72 euros en principal selon décompte arrêté au 06 mai 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a précisé que Monsieur [B] [F] avait quitté le logement sans mentionner sa nouvelle adresse.

Elle a ajouté que Madame [U] [M] bénéficiait d’un dossier de surendettement depuis le 2 avril 2025, pour lequel une décision de la commission de surendettement, relative à un éventuel effacement de la dette locative, était attendue.

Madame [U] [M] a précisé que Monsieur [B] [F] ne vivait plus dans le logement et qu’elle avait signalé son départ au bailleur. Elle a ajouté qu’elle était à la recherche d’un logement plus petit.

Monsieur [B] [F], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par courrier reçu au greffe le 23 juin 2025, Madame [U] [M] a transmis les éléments relatifs à la procédure de surendettement évoquée lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-9 du même code précise que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 09 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 260,04 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges arrêtés à la date du 26 août 2024.

Il n’est pas contestable que la société BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la société BATIGERE HABITAT a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 495,66 euros par mois à compter de mai 2024.

Il n’est pas contesté que la société BATIGERE HABITAT a fait sommation à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, par exploit de commissaire de justice du 09 septembre 2024, et que les locataires ne justifient pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 09 septembre 2024, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne vise pas les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et ne reproduit pas in extenso les dispositions de l’article L. 441-9.

Par ailleurs, le bailleur a imputé aux locataires un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité de mai à août 2024, soit 5 982,64 euros (1 495,66 euros x 4 mois), Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] étaient, à la date de délivrance du commandement de payer, redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 1 277,40 euros.

Il ressort des débats que cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de la délivrance de l’acte.

La procédure de surendettement de Mme [M], déclarée recevable le 1er avril 2025, soit postérieurement au délai fixé dans le commandement de payer, est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il résulte des déclarations faites par Madame [U] [M] à l’audience que Monsieur [B] [F], cotitulaire du bail, aurait quitté le logement en novembre 2024. Toutefois, il n’est versé en procédure aucun élément pour en justifier. En toute hypothèse, il apparaît que Monsieur [B] [F] n’a pas donné congé régulièrement au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il sera donc également concerné par la mesure d’expulsion.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion des défendeurs, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage subi par le bailleur.

Le contrat de location prévoyant expressément que « En cas de résiliation du bail, les co-preneurs demeureront solidaires de manière indivisible du paiement des indemnités d’occupation », Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] seront condamnés solidairement à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 232,08 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte produit par la société BATIGERE HABITAT fait apparaître un solde restant dû de 14 284,72 euros arrêté au 06 mai 2025.

Il convient cependant de déduire de ce décompte la somme de 10 469,62 euros (1 495,66 euros x 7 mois) correspondant au supplément de loyer de solidarité imputé à tort aux locataires au titre des mois de mai 2024 à novembre 2024 inclus, ainsi qu’il a été jugé ci-avant.

Il y a lieu également de déduire les frais de commandement et d’assignation d’un montant global de 310,11 euros dont le sort sera traité dans les dépens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’arriéré dont Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] sont redevables à la date du 06 mai 2025 au titre des loyers et charges s’élève ainsi à la somme de 3 504,99 euros (échéance de mai 2025 non incluse).

Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] ne justifient pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3 504,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les co-preneurs pour le paiement, notamment, des loyers, charges et accessoires, et prévoit que cette solidarité continue de produire ses effets même après délivrance du congé d’un des preneurs, ce pendant une durée de deux années à compter de l’information faite au bailleur de son départ du logement.

Or, Monsieur [B] [F] ne justifie pas avoir informé le bailleur de son départ du logement ni de la date à laquelle il l’aurait fait.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire du bail au regard de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de Madame [U] [M]

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il est constant que Madame [U] [M] justifie d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement en date du 1er avril 2025. Par ailleurs, il résulte du décompte produit, arrêté au 06 mai 2025, que le paiement du loyer et des charges a repris.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi précitée, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [U] [M] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au présent dispositif.

Il convient toutefois de rappeler que, faute pour Madame [U] [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion, et le solde de l’arriéré de loyers et charges deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 300 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’HLM BATIGERE, recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 12 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 20 mai 2021 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE, d’une part, et Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F], d’autre part ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 3 504,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 06 mai 2025 (échéance de mai 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [U] [M] à se libérer de sa dette sur 36 mois au moyen de versements mensuels d’un montant de 97,36 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [U] [M], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPEND à l’endroit de Madame [U] [M] les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

1°/ la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°/ la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

3°/ faute pour Madame [U] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

4°/ Madame [U] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 232,08 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Et si besoin,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir libéré le logement sis [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] et Madame [U] [M] solidairement à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant de 232,08 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [M] et Monsieur [B] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge