AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 26/00012 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CSUD

MINUTES REFERES 2026/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 02 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

RCS [Localité 1] : 645 520 164

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

représentée par M^e Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDERESSE :

S.A.S. CHRIS G

RCS val de briey : 813 824 208

agissant par son gérant

[Adresse 2]

non comparante ni représentée

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à M^e HENRY le :

Copie exécutoire délivrée à M^e HENRY le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2007, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST – devenue BATIGERE HABITAT – a donné à bail commercial à la SARL CAFE DE LA MAIRIE un local situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2015, la SAS CHRIS.G a repris le fonds de commerce de la SARL CAFE DE LA MAIRIE.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat a été délivré à la SAS CHRIS.G le 15 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a assigné la SAS CHRIS.G devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, statuant en référé, aux fins de la voir :

Constater la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la SAS CHRIS.G, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SAS CHRIS.G à lui payer à titre provisionnel un montant de 17 707,44 euros au titre des arriérés de loyers et de charges selon décompte arrêté au 10 décembre 2025 ;Condamner la SAS CHRIS.G à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant mensuel du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2026 et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner la SAS CHRIS.G à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter la SAS CHRIS.G de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;Condamner la SAS CHRIS.G aux entiers dépens, y compris les frais de commandement et les frais d’exécution à venir.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a sollicité le bénéfice de son assignation, actualisant le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 18 379,07 euros.

Bien que régulièrement assignée selon la procédure prévue à l’article 659 du code de procédure civile, la SAS CHRIS.G n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte que la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

A l’issue des débats à l’audience du 26 janvier 2026, les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger », « constater » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail commercial cédé contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 septembre 2025 pour un montant de 15 099,60 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025.

Il résulte du décompte postérieur versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 octobre 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’obligation de la SAS CHRIS.G de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Sur la demande de provision

Pour rappel, l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le dernier relevé de compte locatif versé aux débats par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT fait état d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 18 159,26 euros au 22 janvier 2026 – déduction faite de la somme de 219,81 euros au titre des frais « contentieux & procédure ». A l’audience, la bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 18 379,07 €.

Cependant, et pour rappel, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 octobre 2025, de sorte que les sommes dues à compter du mois de novembre 2025 relèvent en fait de l’indemnité d’occupation.

Ainsi l’arriéré de loyers sera ramené à la somme de 15 895,62 € tel que cela résulte du décompte, étant constaté que les frais de contentieux ont été imputés après le 1er novembre 2015 et ne sont donc pas inclus dans cette somme.

L’obligation de la SAS CHRIS.G n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner la SAS CHRIS.G aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025, soit la somme de 219,81 €.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, la SAS CHRIS.G sera condamnée à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 15 octobre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 9 novembre 2007 liant les parties ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SAS CHRIS.G des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS CHRIS.G à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 15 895,62 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 15 octobre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS CHRIS.G à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS CHRIS.G à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS CHRIS.G aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025 de 219,81 €, et ce, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE