TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/54449 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAC6P

N° : 7

Assignation du :

20 et 30 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CGL,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par la SELARL BARBIER ASSOCIES, prise en la personne de Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS – #C0987

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. PIRADA CAFE,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Kévin HU, avocat au barreau de PARIS – #K0190

CREANCIERS INSCRITS

CAIXA GERAL DE DEPOSITOS SA AG, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 2]

non constituée

La S.A. BANQUE CIC EST

A domicile élu : l’agence CIC, [Localité 4] ETIENNE MARCEL,

[Adresse 3],

[Localité 5]

non constituée

URSSAF ILE DE FRANCE,

[Adresse 4],

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 juin 2010, la SCI CGL a consenti à la société Domisol un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés, [Adresse 1] à Paris 11ème.

Le 29 janvier 2019, la société Domisol a cédé à la Sarl Pirada Café son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Le 24 juin 2019, la société CGL a consenti à la société Pirada Café un contrat de bail commercial portant sur ces locaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 72 000 euros.

Le 31 mars 2025, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 35 882,40€ et une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI CGL a, par assignation délivrée les 20 et 30 juin 2025, fait citer en référé la société Pirada Café ainsi que les créanciers inscrits, à savoir la Banque CIC Est, l’Ursaff Ile de France et la société Caixa Geral de Depositos devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constat de la résiliation du contrat de bail et d’indemnités provisionnelles.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

Entre-temps, le bailleur a fait signifier au preneur, le 10 décembre 2025 une nouvelle sommation de cesser son activité de dancing/discothèque et de cesser toute nuisance sonore.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026.

Dans le dernier état de ses écritures visées à l’audience et signifiées le 19 février 2026, la demanderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mai 2025 à la suite du commandement délivré le 31 mars 2025 et subsidiairement, à compter du 11 janvier 2026, à la suite de la sommation du 10 décembre 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 8352,50€ à compter du 1er mai 2025, et subsidiairement à compter du 11 janvier 2026, jusqu’à la libération des locaux,

— juger qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse à retirer la machine qu’elle a installée sans autorisation dans les parties communes de la cave, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 500€ par jour de retard,

— la condamner à réaliser les travaux de réparation de la cheminée dégradée sur laquelle repose la tourelle du conduit d’extraction dans un délai de six mois sous la même astreinte,

— la condamner à réaliser l’entretien du système d’extraction des locaux, dans un délai de six mois sous la même astreinte,

— la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 33 921,31 € TTC au titre des travaux de réfection liés à la chute de l’unité centrale de la climatisation de sa société,

Si la clause résolutoire n’était pas acquise,

— condamner la défenderesse à cesser l’activité de dancing, discothèque ou boîte de nuit avec musique et DJ, et cesser toute nuisance sonore ou musique amplifiée sous astreinte de 5000€ par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la décision à intervenir et pendant une durée d’un an,

En tout état de cause,

— la condamner au paiement d’une somme de 7000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût des sommations et des frais de constats postérieurs, outre les frais de signification de l’ordonnance.

En réponse, la défenderesse sollicite, aux termes de ses écritures visées à l’audience, de :

A titre principal,

— déclarer les demandes de condamnation au retrait de la machine se trouvant dans les caves communes et de condamnation au paiement de la somme de 33 921,31€ irrecevables pour défaut de qualité à agir,

— déclarer la demande de condamnation au paiement de la somme de 33 921,31€ irrecevable pour cause de prescription,

— dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes,

— lui accorder un délai de grâce rétroactif de 24 mois au titre de l’apurement de l’arriéré locatif,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire au titre des deux commandements et lui accorder un délai de grâce de 24 mois afin de lui permettre d’exécuter l’ensemble des chefs de condamnation,

— rejeter le surplus des demandes, notamment la demande de fixation d’une indemnité d’occupation, d’expulsion et d’avoir à cesser l’activité de dancing, outre la demande au titre de l’indemnité de procédure,

En tout état de cause,

— condamner la demanderesse à lui verser la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Les créanciers inscrits, régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant que le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Dès lors, l’absence d’urgence qui pourrait être déduite de l’existence d’une action au fond est sans incidence sur les pouvoirs du juge des référés à constater la résiliation du contrat de bail.

Enfin, le trouble manifestement illicite et le dommage imminent n’ont pas à être démontrés, la demanderesse devant uniquement démontrer, sur le fondement de l’article 835 précité, que le locataire n’a pas régularisé les causes de la sommation dans le délai d’un mois.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail stipule que « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, de rappels, d’indemnité d’occupation ou de rappels d’indemnité d’occupation, ou encore à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent acte, qui sont de rigueur, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, (…) un mois après un simple commandement d’exécuter ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause ».

* sur le commandement de payer

Le commandement de payer du 31 mars 2025 a été délivré pour la somme de 35 882,40€ et il n’est pas contesté par le preneur qu’il n’en n’a pas régularisé les causes dans le délai d’un mois. La clause résolutoire est donc acquise.

* sur la sommation d’exécuter

La sommation d’exécuter vise les injonctions suivantes :

— transmettre un devis de travaux suite à la chute de l’unité centrale de climatisation en toiture de l’immeuble,

— transmettre un devis de travaux de réparation de la cheminée dégradée sur laquelle repose la tourelle du conduit d’extraction,

— transmettre un devis portant sur l’entretien du système d’extraction,

— retirer la machine installée sans autorisation dans les parties communes de la cave de l’immeuble.

a) sur la transmission d’un devis à la suite de la chute de l’unité centrale de climatisation

La défenderesse soulève en premier lieu deux fins de non-recevoir liées :

— à l’absence de qualité à agir de la demanderesse, qui ne peut agir à la place du syndicat des copropriétaires, seul gardien des parties communes,

— à la prescription, le bailleur étant informé depuis 2018 des désordres en toiture.

Elle soutient en outre que les dégradations résultant de la chute de l’appareil de climatisation ne sauraient lui être imputables, dès lors qu’elle n’est pas à l’origine de son installation, jugée défectueuse par son expert d’assurance, et qu’elle n’est pas tenue des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Elle ajoute qu’il n’est produit aucun rapport d’expertise amiable démontrant que le bloc de climatisation serait à l’origine de l’effondrement, alors que le rapport établi par la société Saretec indique que l’effondrement est lié à un défaut de pose du bloc, à un défaut d’entretien de la souche de cheminée et de réalisation des grosses réparations à la charge du bailleur et du syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que le contrat de bail ne désigne pas expressément l’existence du bloc de climatisation, et que la difficulté ne tient pas à son installation mais au défaut d’entretien de la toiture, qui constitue un gros œuvre au sens de l’article 606. Elle soutient que le bailleur ne peut lui imputer les travaux de gros œuvre résultant de la vétusté en lui reprochant un prétendu défaut d’entretien.

Plus généralement, la société Pirada Café estime que le commandement est imprécis sur le devis attendu et rappelle que la clause résolutoire ne sanctionne pas la non transmission d’un devis. Elle estime enfin que le commandement a été délivré de mauvaise foi alors que le bloc de climatisation s’est effondré il y a plus de cinq ans et qu’il n’existe aucun risque de réitération des faits, soupçonnant le souhait du bailleur de l’évincer des lieux sans bourse délier.

En réponse, la société CGL rappelle que le preneur est responsable des installations faites par l’ancien locataire dont il a acquis le fonds de commerce, et dont en l’espèce, il était informé de l’état d’usage et de la nécessité de l’entretenir ; que le juge ne peut fonder sa décision sur le rapport Saretec qui a été établi par l’assureur de la partie adverse, de façon non contradictoire, et qui comporte plusieurs erreurs de fait et de droit, de sorte qu’il n’a aucune valeur probante à l’exception du fait qu’est confirmée l’existence d’un défaut d’entretien de l’équipement de climatisation. Elle conteste l’imprécision du commandement, dès lors que la locataire était parfaitement informée de l’emplacement de la cheminée et des dégradations en résultant sur la toiture.

Dans le cadre de la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la contestation opposée par le preneur quant à la qualité pour agir du bailleur au titre de la réparation d’une partie commune ne peut être examinée sous l’angle de la fin de non recevoir. Il s’agit davantage du bien fondé de la sommation.

Dès lors que le bailleur est tenu des désordres causés aux parties communes du fait de son locataire, en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil, la société CGL justifie de sa qualité à agir et du bien fondé de la sommation. La contestation n’apparaît pas sérieuse.

Il en est de même de la question du bien fondé de la sommation au regard de la prescription dans la mesure où le bloc de climatisation s’est descellé le 14 novembre 2020, soit moins de cinq ans avant la délivrance de la sommation le 31 mars 2025. Le fait que des copropriétaires aient alerté le syndicat des copropriétaires d’un risque d’effondrement avant cette date, alors que le fait générateur de la demande de devis est caractérisé par les dégradations résultant du descellement, est sans incidence sur l’acquisition de la prescription. Cette contestation n’apparaît pas non plus sérieuse.

L’article “Entretien, réparation, remplacement :” du contrat de bail stipule que « Le preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté), toutes installations, appareils, fermetures, et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, sans exception. »

L’inventaire annexé au contrat de bail met à la charge du preneur le « Nettoyage, entretien, contrôle, réparations et remplacement, y compris qui pourraient résulter de la vétusté, des systèmes de conduits (de fumée, d’évacuation, de ventilation) et leurs accessoires (…) ainsi que toutes réparations, réfection ou remplacement qui deviendraient nécessaire par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant du PRENEUR, de son personnel, de sa clientèle ou d’un tiers ».

Il n’est pas contesté que le bloc de climatisation s’est descellé de la cheminée dans la nuit du 14 novembre 2020.

Un procès-verbal de constat du 18 novembre 2020 relève que « la souche de cheminée a été en grande partie arrachée, détruite.

Les chapeaux de cheminée ont été arrachés.

L’appareil à usage de climatisation mesure plusieurs mètres de long sur environ 2m de haut s’est décroché de la souche de cheminée et est tombé sur la toiture et repose directement sur celle-ci.

En tombant, cette gaine a provoqué des dégradations très importantes.

Le toit en zinc ne paraît pas avoir été dégradé dans sa partie visible.

Le mur de façade sur cour a été dégradé dans sa partie basse une partie de l’arête du mur est tombée. »

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il s’ensuit que si un élément d’équipement, appartenant au preneur, est à l’origine de désordres, il appartient au preneur de procéder à leur réparation, sans qu’il ne puisse opposer le fait que la réparation des atteintes relèverait des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil. En effet, étant à l’origine des désordres, il est tenu à leur réparation, quelqu’en soit leur nature.

Il est constant également que le locataire est responsable des installations faites par l’ancien locataire dont il a acquis le fonds de commerce.

Il est rappelé dans l’acte de cession du fonds de commerce du 29 janvier 2019 que « il existe un système de climatisation de marques CLIVET, composé de deux installations à savoir une unité centrale sur l’immeuble, hors d’usage, et une alimentation du restaurant par les gaines, qui doit faire l’objet d’une révision ».

Il s’ensuit que la société Pirada Café est responsable des désordres causés par le descellement de l’appareil de climatisation, dont il a acquis la propriété par la cession de fonds de commerce et dont il était informé qu’il était tenu de l’entretenir, tant par l’acte de cession que par le contrat de bail.

La demanderesse justifie par la communication du constat d’huissier du 18 novembre 2020 de l’imputabilité des désordres causés à la souche de cheminée et à la toiture au descellement de l’appareil de climatisation. Il n’est nul besoin en l’espèce de produire un rapport d’expertise, dès lors qu’il est établi que la chute du bloc de climatisation a entraîné des dégradations sur la cheminée, la toiture et les murs de façade.

Il appartient donc au preneur de démontrer son absence de faute. Toutefois, si le rapport de la société Saretec met en exergue un défaut d’entretien des maçonneries de la souche cheminée par le syndicat des copropriétaires, il met également en exergue un défaut de pose du bloc de climatisation (qui est donc imputable au preneur, dès lors qu’il est responsables des installations faites par l’ancien locataire) et un état de vétusté avancée de l’équipement de climatisation et de ses supports en toiture, qui auraient du, si le preneur avait respecté son obligation d’entretien s’étendant aux « systèmes de conduits (de fumée, d’évacuation, de ventilation) et leurs accessoires [dont les accroches] », le conduire à procéder à une remise en état.

L’absence de faute du locataire n’apparaît donc pas établie avec l’évidence requise en référé, de sorte que la contestation relative à l’obligation de réparer les désordres n’apparaît pas sérieuse.

La sommation rappelle les obligations d’entretien et de réparation des dégradations résultant d’un défaut d’entretien, et rappelle le descellement du bloc de climatisation. Il précise que les travaux de remise en état portent sur la réfection des toitures dégradées (côté rue et côté Balajo), du pignon du mur, des cheminées et de l’installation de la ventilation sur la cheminée de la SCI Libelul.

La sommation précise « la SCI CGL FAIT SOMMATION D’EXECUTER ET MET EN DEMEURE LA SOCIETE PIRADA CAFE D’AVOIR A TRANSMETTRE UN DEVIS POUR LA REALISATION DES TRAVAUX portant sur la réfection des toitures dégradées (côté rue et côté, [Adresse 5]), du pignon du mur, des cheminées et de l’installation de la ventilation sur la cheminée de la SCI Libelul ».

La sommation est claire et précise sur ce qui est attendu du locataire et sur le périmètre des travaux. Ce dernier produisant un rapport d’expertise amiable provenant de son propre assureur le 16 décembre 2021 qui précise que le descellement du bloc de climatisation a entraîné des désordres en toiture et sur la souche de cheminée, il ne peut soutenir qu’il n’était informé ni de la réalité ni de l’étendue des désordres.

Dès lors, il lui appartenait de transmettre, a minima, un devis relatif aux travaux de réfection des toitures dégradées et des cheminées, tel que cela avait été relevé par son expert d’assurance en 2021.

En effet, si le commandement ne sanctionne pas le défaut de transmission d’un devis par le preneur, il sanctionne le défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail. Le preneur étant tenu, selon le bail et ses annexes, de procéder aux réparations des dégradations qui seraient survenues du fait d’un défaut d’entretien de sa part, le commandement qui sanctionne un défaut de réparation imputable au preneur est de nature à faire jouer la clause résolutoire. A fortiori, le commandement qui sanctionne la non transmission par le preneur d’un devis au titre de dégradations qui lui sont imputables est également susceptible de faire jouer cette clause.

Enfin, la seule ancienneté des faits ne suffit pas à créer, avec évidence, l’existence d’un doute sur la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de la sommation. Dès lors, la contestation n’apparaît pas sérieuse.

Il n’est pas soutenu que la société Pirada Café aurait transmis un devis de réparation dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

b) sur le conduit d’extraction

La demanderesse rappelle que le preneur a l’obligation d’entretenir le conduit d’extraction, qui comporte une tourelle fixée sur l’une des cheminées de l’immeuble, qui n’est pas entretenue et qui a dégradé la cheminée, laquelle comporte plusieurs fissures, comme le souligne d’ailleurs la note d’AEP Ingénieur produite par la défenderesse.

En réponse, la défenderesse soutient qu’il n’est pas démontré que la tourelle serait à l’origine de la dégradation de la cheminée et précise en tout état de cause, que des devis sont en cours. Elle estime que le commandement est imprécis dès lors qu’elle n’est pas en mesure de déterminer de quelle cheminée et de quel entretien il est question.

En l’espèce, la sommation rappelle les dispositions contractuelles précitées et figurant dans l’inventaire annexé au bail quant à l’obligation d’entretenir, notamment, « les systèmes de conduits (de fumée, d’évacuation, de ventilation) et leurs accessoires ».

Elle somme la défenderesse de « TRANSMETTRE :

— un devis portant sur la réalisation des travaux de réparation de la cheminée dégradée, sur laquelle repose la tourelle du conduit d’extraction,

— un devis portant sur l’entretien du système d’extraction ».

La sommation est claire et permet de comprendre que le bailleur sollicite, notamment, un devis d’entretien du système d’extraction, de sa base jusqu’à sa sortie. Elle est également claire sur le fait qu’il est reproché à la tourelle d’avoir dégradé la cheminée.

Toutefois, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que cette tourelle serait à l’origine des fissures affectant la souche de cheminée, la note de la société AEP Ingénieur relevant uniquement la présence de fissures sans l’imputer à la tourelle. Dès lors, l’obligation de transmission d’un devis de réparation apparaît sérieusement contestable et ne peut avoir fait jouer la clause résolutoire.

En revanche, il n’est pas allégué par la défenderesse qu’elle aurait communiqué au bailleur dans le délai imparti une attestation d’entretien du conduit d’extraction. La clause résolutoire est également acquise de ce fait.

c) sur le retrait de la machine installée dans les parties communes de la cave de l’immeuble

Il résulte du contrat de bail que le preneur est soumis à toutes les obligations pouvant résulter du règlement de copropriété dont il a reçu copie.

La sommation reproche au preneur d’avoir installé une machine dans les parties communes de la cave et lui fait sommation de « RETIRER, [Localité 7] QU’ELLE A INSTALLEE SANS AUTORISATION DANS LES PARTIES COMMUNES DE LA CAVE DE L’IMMEUBLE ».

L’article 19 du contrat de bail impose au preneur de jouir des lieux « en bon père de famille, en s’abstenant de faire quoi que ce soit qui puisse être susceptible de nuire à la tranquillité de l’immeuble et d’apporter un trouble de jouissance aux autres propriétaires ou locataires des autres parties de l’immeuble ».

Si le preneur soutient qu’il n’est pas démontré qu’il s’agirait de sa cave, cette dénégation est contredite, d’une part, par la résolution n°18.2 de l’assemblée générale du 20 février 2025 qui lui impute l’installation de cette machine dans la cave et d’autre part, par l’absence de contestation du preneur dans son courrier du 23 avril 2025 sur ce point.

Il est donc établi, avec l’évidence requise en référé, que la société défenderesse est à l’origine de cette installation, ou du moins, en est la responsable du fait de son cédant.

La demanderesse justifie, par un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 novembre 2025, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement, que la machine et son coffrage sont toujours présents en partie commune. La clause résolutoire est donc également acquise de ce fait.

Sur la demande de délai de grâce

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La défenderesse exploite les lieux depuis six ans et a régularisé les impayés locatifs. Si elle ne justifie d’aucune démarche de nature à régulariser les autres manquements, la relative gravité de ces manquements, et alors qu’elle sera enjointe de procéder par la suite au retrait de la machine, justifie que lui soit accordé un délai de grâce, dans des proportions plus raisonnables.

A défaut de respecter ces délais, elle sera expulsée et redevable d’une indemnité d’occupation à compter du non respect des délais équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la clause résolutoire prévoit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté du quart, il convient de relever que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur la demande subsidiaire d’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la sommation délivrée le 10 décembre 2025

Il a été délivré sommation au preneur le 10 décembre 2025 de cesser son activité de dancing/discothèque dans les locaux loués et de cesser toute nuisance sonore qui trouble la tranquillité et la jouissance des occupants de l’immeuble.

Etaient joints à cette sommation des avis clients, qualifiant le lieu de « boîte de nuit », « la sécurité est top, on se sent en confiance, ce qui est essentiel dans une boîte de nuit », précisant qu’il était ouvert jusqu’à 5h du matin, et évoquant la présence de DJ « Les DJ talentueux et la musique de qualité font effectivement partie intégrante de notre concept ». La page internet du lieu mentionne le fait qu’il s’agit d’un bar dansant et que « On n’a plus qu’à faire la fête jusqu’au bout de la nuit avec les DJs ».

Il est également joint un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 21 novembre 2025 à 00h49 relevant, dans deux appartements situés au 1er étage, des bruits de musique en provenance du rez-de-chaussée, des sons de basse et une vibration du sol au toucher, ainsi que la perception de voix. Le commissaire de justice relève un niveau sonore maximum de 37,2 valeur en dB (A).

Enfin, il est justifié par la demande de renouvellement de dérogation d’ouverture de nuit d’un débit de boissons que la société Pirada Café reconnaît diffuser des sons amplifiés qui ne se limitent pas à un fond musical léger.

A ce titre, le 18 janvier 2026, le commissaire de justice relève des nuisances sonores avec un niveau sonore maximum de 62 valeur en dB (A), soit supérieur au niveau réglementaire de 40 dB de nuit.

La clause de destination du bail est « à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature » la suivante : « café, bar, restaurant, brasserie, pizzeria, snack-bar, salon de thé, glacier, vente à emporter, conserverie de produits alimentaires, hôtellerie ».

Le Larousse définit l’activité de discothèque comme un établissement où l’on se réunit pour danser tout en consommant.

Toutefois, la violation de la destination contractuelle justifie que soient démontrées l’existence d’un droit d’entrée et d’une piste de danse, et la présence d’un DJ à titre régulier. Force est de constater que le commissaire de justice ne s’est pas rendu à l’intérieur des locaux et que ses deux seuls passages dans l’immeuble ne permettent pas d’établir l’existence d’un droit d’entrée, la présence d’une piste de danse qui ne résulte pas des captures écran du site internet et la présence régulière d’un DJ.

La diffusion de musique ne peut être considérée comme une activité exclue du bail dès lors qu’elle est associée à l’activité de bar, l’ambiance d’un lieu résultant notamment de la production de musique et le preneur qui souhaite accueillir une clientèle et la voir revenir, ne pouvant exploiter, de nuit, un bar sans diffuser de la musique.

Enfin, le fait d’exploiter un « bar dansant » suppose une interprétation du juge du fond quant aux clauses du bail et à ce qui était réellement envisagé par les parties et connus du bailleur lors de sa signature, dès lors que la cession du fonds de commerce, dont a eu connaissance le bailleur, évoque une surface accessible au public offrant une activité de type N et P (clubing).

Enfin, s’il a pu être constaté la présence de bruits de musique et de voix dans les appartements du premier étage, les émergences sonores constatées le 21 novembre 2025 étaient inférieures à 40 dB(A) et le seul constat d’une émergence supérieure à 40 dB (A) le 18 janvier 2026 est insuffisant à démontrer, en référé, l’existence de nuisances sonores régulières. En effet, aucune plainte du voisinage ou des copropriétaires n’est produite, le commissaire de justice ne relevant même pas de plaintes formulées par les occupants lui ayant ouvert la porte.

Il s’ensuit que la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation délivrée le 10 décembre 2025 se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande subsidiaire.

Sur les injonctions

En vertu de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

L’urgence est sans incidence sur le bien fondé de la demande.

* sur le retrait de la machinerie

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Si le syndicat des copropriétaires a, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, contre certains des copropriétaires, « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Dès lors, la société CGL justifie en tant que propriétaire, de sa qualité à agir et, en tant que bailleur, de la même qualité à agir à l’encontre de son locataire, en raison de ses manquements contractuels.

La fin de non recevoir sera rejetée.

En l’espèce, l’installation d’une machinerie et d’un coffrage dans le couloir menant aux caves, partie commune, constitue une violation des dispositions du bail, tel que rappelé plus haut, ce qui est à l’origine d’un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser en en ordonnant le retrait.

Il y a lieu d’ordonner une astreinte.

* sur le conduit d’extraction

La preuve de l’imputabilité des fissures de la cheminée à la tourelle n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, la demande de réparation de la cheminée se heurte à une contestation sérieuse.

Le bail mettant à la charge du preneur l’obligation d’entretenir le conduit d’extraction, le locataire sera enjoint de justifier de l’entretien de celui-ci, dans les conditions prévues au dispositif.

* sur la cessation de l’activité de dancing, discothèque

Compte tenu des développements précédents et dès lors qu’il n’est démontré, avec l’évidence requis en référé, ni la violation de la clause de destination contractuelle, ni l’existence de nuisances sonores, le trouble manifestement illicite n’est pas suffisamment caractérisé et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la provision au titre des travaux

Compte tenu des développements précédents quant à la qualité à agir du bailleur, la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité sera rejetée.

Les dégradations en toiture et sur la cheminée étant survenues le 14 novembre 2020 et l’assignation contenant la demande provisionnelle ayant été introduite le 20 juin 2025, soit moins de cinq ans après la survenance des désordres, l’action n’apparaît pas prescrite en vertu de l’article 2224 du code civil.

La fin de non recevoir fondée sur la prescription sera également rejetée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Compte tenu des développements précédents et de l’article 1732 du code civil, il est établi avec l’évidence que la défenderesse est tenue des réparations de la toiture et de la cheminée.

Toutefois, dès lors que le syndicat des copropriétaires est seul susceptible de procéder aux travaux de réparation et qu’il n’est pas démontré que cela serait dans ses intentions, alors que le descellement a eu lieu il y a plus de cinq ans, ce qui est de nature à permettre à la société CGL d’échapper à toute action compte tenu de la prescription (aucune action judiciaire n’étant alléguée le jour de l’audience à son encontre), la demande provisionnelle à l’encontre de son locataire se heurte à une contestation sérieuse, la réalité de la créance d’indemnisation n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des constats nécessaires au titre de la sommation du 31 mars 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du même code.

Enfin, en vertu de l’article 514-1, alinéa 3 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons les fins de non-recevoir ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du fait du commandement de payer du 31 mars 2025 ;

Accordons à la société Pirada Café des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons qu’elle a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 1er mai 2025 du fait de la sommation d’exécuter du 31 mars 2025 ;

Accordons à la défenderesse un délai de quatre mois pour se conformer aux sommations de communiquer un devis portant sur la réfection des toitures dégradées (côté, [Adresse 6]), du pignon du mur, des cheminées et de l’installation de la ventilation sur la cheminée de la SCI Libelul, de produire une attestation d’entretien du conduit d’extraction et de retirer la machine en sous-sol ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités précitées ;

Disons qu’à défaut de s’être conformée dans le délai de quatre mois aux obligations précitées, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Ordonnons en ce cas à la Sarl Pirada Café de libérer les locaux situés, [Adresse 7], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la société Pirada Café à payer à la SCI CGL, à compter du 1er mai 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire ;

En tout état de cause,

Enjoignons la société Pirada Café à retirer la machine installée dans les parties communes de la cave dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Enjoignons la société Pirada Café à justifier d’une attestation d’entretien de l’installation d’extraction dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’injonction et sur les demandes provisionnelles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie

Condamnons la société Pirada Café à payer à la SCI CGL la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Pirada Café au paiement des dépens en ce compris le coût des constats nécessaires au titre de la sommation du 31 mars 2025 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN