RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00002 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6CW

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [M] [O], née le 23 Septembre 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparante

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire Mme [O], M. [C] le 05/05/2026

SAISINE : Assignation en référé du 17 Décembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Mars 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 avril 2024, Mme [M] [O] a donné à bail à M. [U] [C] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 270 euros et une provision mensuelle sur charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2025, Mme [O] a fait délivrer à M. [C] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de payer la somme principale de 4 019,77 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 17 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, Mme [O] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner M. [C] au paiement de la somme provisionnelle de 4 872,13 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 26 novembre 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexé jusqu’à libération complète des lieux loués,

▸ condamner M. [C] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à une première audience le 03 février 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [C].

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 mars 2026.

Mme [O] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 6 986,03 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 15 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Elle précise que M. [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur du défendeur.

M. [C] a comparu et conteste le montant de la créance sollicité par la bailleresse, faisant valoir avoir réglé deux loyers en espèces que la demanderesse n’aurait pas pris en compte. Il sollicite quant à lui la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’une valeur de 50 euros par mois, en sus du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 22 décembre 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient ainsi d’appliquer le délai de six semaines prévu par la loi, plus favorable au défendeur.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, Mme [O] a fait délivrer à M. [C] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 4 019,77 euros au titre des loyers et charges impayées arretés au 17 septembre 2025.

Le décompte annexé au commandement de payer correspond aux mois de janvier à septembre 2025 totalement impayés, soit 2 885 euros, outre 1 134,77 euros au titre de la régularisation des charges annuelles.

M. [C] conteste ce décompte, soutenant s’être libéré de plusieurs loyers en les réglant en espèces pour les périodes de février 2025 à mars 2025 et d’avril 2025 à mai 2025.

Toutefois, il convient de rappeler que conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

De plus, l’article 1353 du Code civil précise que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Or, en l’espèce, M. [C] ne produit aucun justificatif permettant d’avérer qu’il s’est effectivement libéré du paiement de ces loyers en espèce.

Cependant, il résulte du décompte manuscrit versé par Mme [O], récapitulant les sommes dues et les sommes réglées par le locataire pour les années 2024 et 2025, qu’elle a bien reçu un virement de 315 euros le 3 février en paiement intégral du loyer de février 2025 et un virement de 315 euros le 6 mai 2025 en paiement partiel du loyer s’élevant à 325 euros pour le mois de mai 2025.

Ainsi, au moment de la délivrance du commandement de payer, la dette locative ne s’élevait pas à 4 019,77 euros mais à la somme de 3 389,77 euros :

—  315 euros x 3 mois (janvier, mars et avril 2025) = 945 euros

— solde du mois de mai 2025 = 10 euros

—  325 x 4 mois (juin à septembre 2025) = 1 300 euros

— régularisation des charges dues au 30 avril 2025= 1 134,77 euros.

M. [C] n’a pas réglé la somme de 3 389,77 euros dans le délai de six semaines, ayant même aggravé son endettement en ne payant aucun loyer courant postérieur.

Il y’a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date 13 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 325 euros.

Par ailleurs, les frais de commissaire de justice liés à la délivrance du commandement de payer ou de l’assignation constituent des dépens et ne peuvent être intégrés dans la dette.

Le décompte produit par la demanderesse, contesté par le défendeur, fait état d’une dette totale due par M. [C], égale à la somme de 6 986,03 euros.

Toutefois, au regard des corrections apportées ci-dessus, il convient de retenir :

— une dette locative de 3 389,77 euros à la date du commandement de payer ;

— à laquelle s’ajoutent les loyers et indemnités d’occupation impayés postérieurement, soit 325 euros x 6 mois (octobre 2025 à mars 2026) = 1 950 euros.

— soit un total de 5 339,77 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [C] à payer à la Mme [O] la somme de 5 339,77 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 15 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M. [C] n’a pas repris le règlement de son loyer et charges courantes avant l’audience.

De plus, le montant de remboursement proposé ne permettrait pas de régler la dette dans son entièreté dans un délai de 3 ans. En effet, avec des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, la somme finale serait seulement de 1 800 euros pour une dette de 5 339,77 euros. Au surplus, M. [C] indique n’avoir à ce jour aucun revenu.

Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter toute demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion :

La rupture du contrat de bail commande à M. [C] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [C], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [C] les défendereurs

à verser au demandeur une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 13 novembre 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 09 avril 2024 entre Mme [M] [O] et M. [U] [C] situé [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6] [Localité 4], l’expulsion de M. [U] [C] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 13 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 325 euros (trois-cent-vingt-cinq euros) ;

CONDAMNONS M. [U] [C] à payer à Mme [M] [O] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS M. [U] [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS M. [U] [C] à payer à Mme [M] [O] la somme de 5 339,77 euros (cinq-mille-trois-cent-trente-neuf euros et soixante -dix-sept centimes) au titre des loyers et charges dus au 15 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Mme [M] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS M. [U] [C] à payer à Mme [M] [O] la somme de 100 euros (cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 octobre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente ordonnance sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes