RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00011 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6JD

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [H] [B] [F], né le 02 Septembre 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [S] épouse [L], née le 05 Juin 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire M^e Lescure, Mme et M. [L] le 02/06/2026

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

SAISINE : Assignation en référé du 11 Février 2026

DÉBATS : Audience Publique du 21 Avril 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 02 Juin 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2015, Madame [F] [I], née [A] a donné à bail à Madame [S] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre la somme de 37 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

A posteriori de la signature de ce contrat de bail, Madame [S] s’est unie en mariage avec Monsieur [L] [U].

Par acte de donation intervenu le 04 mars 2006, reçu par Maître [J] [X], notaire à [Localité 3], Monsieur [F] [C] est devenu le nu-propriétaire du bien loué sus mentionné. Madame [I] [A] épouse [F] conservant l’usufruit de celui-ci.

Madame [I] [A] épouse [F] est cependant décédée le 15 novembre 2023, ainsi Monsieur [F] [C] vient aux droits de cette dernière.

Le 23 septembre 2025, Monsieur [F] [C] a fait délivrer à Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme de 3 354,41 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 20 août 2025 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, Monsieur [F] [C] a fait assigner Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U], au paiement de la somme provisionnelle de 4 012,01 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au prix du loyer révisable et des charges, soit 438,32 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 avril 2026.

Monsieur [F] [C], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4 672, 97 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus.

Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] n’ont pas comparu et n’ont pas usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 02 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique le 13 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Madame [S] a signé un contrat de bail avec le bailleur en amont de son union avec Monsieur [L], elle était ainsi la seule titulaire de ce bail.

Toutefois, l’alinéa 1er de l’article1751 du code civil énonce que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

Ainsi, Monsieur [L] est présumé être cotitulaire du bail en sa qualité de conjoint, cela même s’il occupait les locaux pour lesquels il n’avait pas signé un contrat de bail conjointement, ou un avenant au contrat, avec Madame [S]. Monsieur et Madame [L] ont donc tous deux les mêmes droits et obligations concernant ce logement.

De plus, l’alinéa 1er de l’article 220 du code civil précise que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »

En conclusion, ils sont tenus solidairement au paiement d’une dette locative née d’impayés de loyers et charges, par le fait de leur union.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, Monsieur [F] [C] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler, dans le délai de 2 mois, la somme de 3 354,41 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 20 août 2025.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [F] [C], non contesté par les défendeurs que Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] n’ont pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre des locataires :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à Monsieur [F] [C], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 438, 32 euros à ce jour.

En l’espèce, il résulte de ce décompte , non contesté par les défendeurs que le montant des loyers et charges dus par Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U], s’élève à la somme de 4 672,97 euros. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [F] [P] somme provisionnelle de 4 672,97 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation dus au 21 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] à verser au demandeur une somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande recevable ;

CONSTATONS l’acquisition au 24 novembre 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 28 mai 2015 par Madame [F] [I], née [A] à Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] et celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 24 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 438,32 euros (quatre-cent-trente-huit euros et trente-deux centimes) ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [F] [C], cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [F] [C] la somme provisionnelle de 4 672,97 euros (quatre-mille-six-cent-soixante-douze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 400 euros (quatre-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [Y] épouse [L] et Monsieur [L] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025 ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes