TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02351 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4AF

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

D : 28 janvier 2025

[P] [T]

C/

[Z] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— M. [P] [T]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

— M. [P] [T]

— M. [Z] [O]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 08 octobre 1958 à CAEN (14000)

demeurant 5 Allée de la Gravelle – 14970 BENOUVILLE

comparant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

né le 21 mai 1984 à SAINT-LOUIS (SENEGAL)

demeurant 5 Allée de la Gravelle – 14970 BENOUVILLE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Marie MBIH, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 décembre 2024

Date des débats : 03 décembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2023, M. [P] [T] a donné à bail à M. [Z] [O] une chambre meublée en colocation à usage d’habitation située 5 allée de la gravelle – 14 970 Bénouville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros charges comprises.

Par acte extrajudiciaire du 8 février 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 12 février 2024, M. [P] [T] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 200 euros au titre des loyers impayés au 7 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le même jour, M. [P] [T] a fait assigner M. [Z] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 375 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, augmentée de la clause pénale, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 250 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, au cours de laquelle M. [P] [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 305,01 euros, terme de décembre 2024 inclus.

M. [Z] [O], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande en paiement de M. [P] [T] portant sur la somme de 5 305,01 euros se décompose comme suit :

– 4 550 euros au titre des loyers impayés à décembre 2024 inclus ;

– 455 euros au titre de la clause pénale ;

– 300,01 euros au titre des frais de procédure.

Au titre des frais de procédure

La loi dite ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 a ré-écrit l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment applicable aux logements meublés à titre de résidence principale et y compris en cas de colocation et prohibe désormais toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, une telle clause est réputée non écrite.

Aussi, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause selon laquelle « le coût des commandements, sommations ou significations ci-dessus, y compris droit proportionnel et les frais d’huissiers, d’avoués et d’avocats sera à la charge du locataire qui devra les rembourser dans les 8 jours de la demande qui lui en sera faite », celle-ci est réputée non écrite dans la mesure où le bail a été conclu entre les parties en date du 1er septembre 2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006.

De sorte que, la somme de 300,01 euros correspondant au coût du commandement de payer, de sa notification, de l’assignation ainsi que de sa notification, sera exclue du calcul de la dette locative et la demande en paiement de ce chef formée par M. [P] [T] sera rejetée.

Il convient, cependant, de rappeler que si le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative, ils entrent dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Au titre de l’existence d’une clause pénale

La loi dite Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 a ré-écrit l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment applicable aux logements meublés à titre de résidence principale et y compris en cas de colocation et prohibe désormais les clauses pénales en matière de baux à usage d’habitation. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, une telle clause est réputée non écrite.

Dès lors, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause selon laquelle « en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus et dès le premier acte d’huissier, le locataire supportera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil », le contrat de bail ayant été conclu le 1er septembre 2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cette clause doit être considérée comme non écrite.

En conséquence, la somme de 455 euros correspondant à la clause pénale contractuelle, soit 10 % du montant de la dette au principal, sera exclue du calcul de la dette locative et M. [P] [T] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de l’existence d’une clause pénale contractuelle.

Au titre des loyers impayés

Conformément à l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [T] produit aux débats :

– le contrat de bail du 1er septembre 2023 ;

– le commandement de payer du 8 février 2024 portant sur la somme en principal de 1 200 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 février 2024, terme de janvier 2024 inclus ;

– le décompte établi par commissaire de justice inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de septembre 2023 à janvier 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de 1 250 euros ;

– un décompte établi par commissaire de justice, portant sur la période de septembre 2023 à mai 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de 2 720 euros, après déduction des versements effectués par le locataire pour la somme totale de 250 euros ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période de septembre 2023 à décembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de 5 305,01 euros, après déduction des versements effectués par le locataire pour la somme totale de 250 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [O] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et qu’après déduction des sommes représentant le coût des actes de commissaire de justice ainsi que, de la somme sollicitée à titre de clause pénale, il est débiteur d’une dette locative d’un montant de 4 550 euros, calculée comme suit :

((16 mois [de septembre 2023 à décembre 2024] x 300 euros [loyer mensuel charges comprises]) – (100 euros [versement du locataire le 12/10/2023] + 150 euros [versement du locataire le 11/11/2023])).

Par conséquent, M. [Z] [O] sera condamné à payer à M. [P] [T], la somme de 4 550 euros au titre des loyers impayés au 3 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 200 euros à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du Code Civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du Code Civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces introduites aux débats que, M. [Z] [O] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers ; que, par un commandement de payer qui lui a été délivré le 8 février 2024, il a été mis en demeure de régler la somme de 1 250 euros au titre des loyers dus au 7 février 2024, portant sur la période de septembre 2023 à janvier 2024 inclus ; que depuis l’origine du bail, le 1er septembre 2023, M. [Z] [O] n’a jamais réglé une échéance mensuelle en intégralité puisqu’au total seule la somme de 250 euros a été réglée et qu’à ce jour, M. [Z] [O] n’a pas repris le paiement des loyers courants et que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4 550 euros au 3 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Dès lors, eu égard au montant de la dette locative, représentant plus de 15 mois de loyers impayés et à l’absence de reprise du règlement des loyers courants à la date de l’audience, ces manquements du locataire à ses obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du bail.

En conséquence, il convient, vu les manquements graves de M. [Z] [O] à son obligation de paiement des loyers, de prononcer la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2023 entre d’une part, M. [P] [T] et d’autre part, M. [Z] [O], portant sur une chambre meublée en colocation à usage d’habitation située 5 allée de la gravelle – 14 970 Bénouville, à la date de l’audience, soit au 3 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Depuis le 3 décembre 2024, M. [Z] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux litigieux.

Sur l’expulsion

M. [Z] [O], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 3 décembre 2024, date de la résiliation du bail, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Z] [O] cause un préjudice à M. [P] [T] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 300 euros, à compter du 3 décembre 2024, date de la résiliation du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Au surplus, le bail conclu entre les parties ne prévoit pas de révision, ni d’indexation du montant du loyer. Dès lors, la demande formée de ce chef par M. [P] [T] sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [P] [T] ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [Z] [O], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [O], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification via EXPLOC à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC à la préfecture du Calvados.

M. [P] [T] n’ayant pas justifiés avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à M. [P] [T] la somme de 4 550 euros au titre des loyers impayés au 3 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 200 euros à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande en paiement formée par M. [P] [T] au titre de l’existence d’une clause relative au coût des actes de commissaire de justice ;

REJETTE la demande en paiement formée par M. [P] [T] au titre de l’existence d’une clause pénale ;

PRONONCE, à compter du 3 décembre 2024, la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2023 entre d’une part, M. [P] [T] et d’autre part, M. [Z] [O], portant sur une chambre meublée en colocation à usage d’habitation située 5 allée de la gravelle – 14970 Bénouville ;

DIT que M. [Z] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 3 décembre 2024 ;

DIT que M. [Z] [O] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [P] [T] à faire expulser M. [Z] [O] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer M. [P] [T] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 300 euros, à compter du 3 décembre 2024 (date de la résiliation du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [P] [T] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par M. [P] [T] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [P] [T] ;

CONDAMNE M. [Z] [O] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification via EXPLOC à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC à la préfecture du Calvados ;

DÉBOUTE M. [P] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière La juge des contentieux de la protection