Min N° 25/00994

N° RG 25/03973 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDJP

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

Mme [Y] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 3]

[Localité 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Madame [Y] [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2024, ayant pris effet le 25 juillet 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a donné à bail à Mme [Y] [L] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 284,20 euros, des provisions mensuelles sur charges de 42,63 euros, outre un dépôt de garantie de 284,20 euros.

Par contrat du même jour, Mme [Y] [L] a signé un « contrat confort » avec le bailleur, portant sur une prestation d’entretien multiservices pour l’entretien du logement et des locaux annexes, moyennant une redevance de 4,23 euros par mois.

Invoquant des échéances impayées, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a, par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, fait signifier à Mme [Y] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 205,58 euros, dont 2 069,12 euros au titre des loyers et charges d’août 2024 à janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 01er juillet 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner Mme [Y] [L] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

– ordonner l’expulsion de Mme [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, et d’un serrurier ;

– dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-0 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [Y] [L] à lui payer la somme en principal de 3 212,35 euros, due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

– condamner Mme [Y] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux ;

– condamner Mme [Y] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 janvier 2025.

À l’audience du 08 octobre 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 288,01 euros selon décompte arrêté au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [Y] [L] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [Y] [L] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA 3F SEINE-ET-MARNE justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique réceptionné le 23 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 01er juillet 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA 3F SEINE-ET-MARNE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 02 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA 3F SEINE-ET-MARNE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 22 juillet 2024, le commandement de payer délivré le 07 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 03 octobre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 288,01 euros au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il ressort du décompte qu’a été intégré à la dette locative, à cinq reprises, des frais de rejet d’un montant de 1,71 euros chacun. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 8,55 euros.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [Y] [L] à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 279,46 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 069,12 euros à compter du 07 janvier 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 juillet 2024 comporte, en son article 9, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 07 janvier 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait commandement à Mme [Y] [L] de payer la somme de 2 069,12 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 février 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [Y] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SA 3F SEINE-ET-MARNE à faire procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [Y] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 février 2025 égale au montant du loyer (soit 293,45) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [L] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 07 janvier 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA 3F SEINE-ET-MARNE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA 3F SEINE-ET-MARNE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2024 entre la SA 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et Mme [Y] [L], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 février 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA 3F SEINE-ET-MARNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer (soit 293,45) et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la SA 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 4 279,46 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 069,12 à compter du 07 janvier 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 07 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de la SA 3F SEINE-ET-MARNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION