TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00102 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JD34

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 24 Octobre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[J] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SA PARTELIOS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [Z]

M^e Catherine FOUET – 103

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS CAEN 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Mme [D] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [Z]

née le 01 Juillet 1971 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103 substitué par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 24 Octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 mai 2022, la société anonyme Partélios Habitat a donné à bail à Madame [J] [Z] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 374,03 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 31 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SA Partélios Habitat a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

constater la résiliation du bail,ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner au paiement :* des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* de la somme de 1.500 euros pour résistance abusive et injustifiée

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes qui auront été signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

La SA Partélios Habitat, représentée par Madame [D] [U] dûment munie d’un pouvoir et s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite :

la résiliation du bail,l’expulsion de Madame [J] [Z] du logement sis [Adresse 4] ainsi que de tous ses occupants,la condamnation de Madame [J] [Z] au paiement des entiers dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En réponse à la fin de non-recevoir opposée par Madame [Z], la SA Partélios Habitat soutient que sa demande de résiliation de bail est fondée sur des troubles du voisinage et non sur des impayés de loyer ou un défaut d’assurance.

Elle soutient que, depuis son arrivée dans les lieux litigieux, la famille est régulièrement l’auteur de troubles de voisinage récurrents et continus ; elle précise ne plus être en capacité d’assurer la jouissance paisible des voisins compte tenu de son comportement. Elle explique s’être désistée de la procédure judiciaire engagée en 2022 en raison du départ des voisins mitoyens de la défenderesse et fait valoir que Madame [Z] a déjà bénéficié d’un délai de grâce.

Madame [J] [Z], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite à titre principal que la SA Partélios Habitat soit déclarée irrecevable en sa demande, déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée à lui versée la somme de 1.500 euros au titre de l’article et aux entiers dépens, et à titre subsidiaire, un délai de huit mois pour quitter les lieux et envisager son relogement.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, Madame [Z] fait valoir que la demanderesse lui a fait délivrer une nouvelle assignation sur la base du commandement d’avoir à faire cesser les troubles du voisinage du 16 février 2023, étant précisé que c’est sur la base de ce même commandement qu’elle lui avait fait délivrer l’assignation du 20 mars 2023 ayant conduit à son assignation du 20 mars 2023, procédure dont elle s’était désistée à la suite du départ des voisins.

Elle considère que les doléances formées à son encontre ne sont plus d’actualité puisque ses voisins mitoyens ont déménagé, que la configuration des lieux est à mettre en cause et que, la demanderesse n’a pris aucune mesure en profitant du départ des locataires pour réaliser les travaux nécessaires. Elle conteste l’ensemble des faits qui lui sont reprochés.

Subsidiairement, elle sollicite que lui soit accordé un délai de 8 mois pour quitter les lieux et se reloger, compte tenu de sa situation financière.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 prorogé au 24 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation :

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’assignation délivrée par la SA Partélios Habitat contient une demande tendant certes au constat de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Madame [Z] ; toutefois, cette demande apparaît clairement dès l’assignation fondée sur l’existence des troubles anormaux du voisinage causés par cette dernière, compte tenu notamment du visa des articles 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi précitée et non sur le défaut de paiement des loyers et charges ou encore le défaut de versement du dépôt de garantie.

Dès lors, la bailleresse n’avait pas l’obligation légale de délivrer à la locataire un commandement d’avoir à cesser les troubles préalablement à la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, la bailleresse doit être déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en résiliation du bail à usage d’habitation :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

En application des dispositions de l’article 7 b) de la loi précitée, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 1728 1° du code civil dispose quant à lui que, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il est admis, en application de l’article susmentionné que, le preneur ne doit rien faire non plus qui trouble la jouissance de ses voisins, il doit respecter leur tranquillité et ne pas avoir de comportement agressif envers son bailleur ou d’autres locataires.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de jurisprudence constante en application de ce texte que, la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat, elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il est admis qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est constant que Madame [Z] est entrée dans les lieux litigieux, une maison d’habitation mitoyenne, à compter du 26 mai 2022, date d’effet du bail conclu avec la SA Partélios Habitat.

En outre, il ressort des pièces fournies aux débats que, très rapidement après son entrée dans les lieux, dès le 21 juin 2022, la société bailleresse lui a rappelé son obligation de ne pas créer de troubles anormaux de voisinage et de mettre un terme immédiatement aux nuisances sonores diurnes et nocturnes dont le voisinage s’est plaint à son égard, entre autres musique et aboiements de chien.

Il s’infère des pièces que, les troubles anormaux du voisinage reprochés à Madame [Z] l’ont d’abord été par les consorts [O] qui habitaient au [Adresse 11], pavillon mitoyen de celui de Madame [Z].

Cinq mains courantes ont été déposées par le couple à la gendarmerie d'[Localité 10] entre juin et novembre 2022, se plaignant des agissements de Madame [Z] et des occupants de son chef, lesquels laissent leurs chiens enfermés dans le logement en leur absence alors que ceux-ci aboient sans discontinuer jusqu’au retour de leurs propriétaires, ou encore diffusent de la musique à un volume élevé, insultent leurs voisins quand ils leur demandent de faire moins de bruit, tapent dans les murs, crient ou chantent au milieu de la nuit.

Deux autres mains courantes ont été rédigées par les forces de l’ordre en septembre et octobre 2022, toutes deux portant sur des nuisances reprochées à Madame [Z] et identiques à celles précitées.

Il est également produit plusieurs mails adressés à la bailleresse pour se plaindre de faits similaires s’étant produits entre décembre 2022 et janvier 2023.

S’il émane des débats que les consorts [O] ont été relogés depuis le 1er mars 2023, les plaintes à l’encontre de Madame [Z] et des occupants de son chef des lieux litigieux n’ont néanmoins pas cessé, preuve que l’acharnement évoqué des consorts [O] à son encontre n’est pas rapporté mais au contraire que, Madame [Z] trouble de manière effective son voisinage.

En effet, malgré le départ des époux [O], la société bailleresse a adressé plusieurs courriers à la locataire afin de lui demander de cesser les troubles précédemment évoqués, notamment une mise en demeure du 26 janvier 2024 qui lui a été adressé par LR-AR ainsi qu’une autre en date du 13 septembre 2024, également adressée par LR-AR (toutes deux avisées mais non réclamées).

Par ailleurs, il est produit aux débats de nombreux mails adressés à la gestionnaire des logements sis [Adresse 13], portant sur la période d’avril 2024 à octobre 2024, dans lesquels il est identifié Madame [Z], les occupants de son chef ou son logement comme origine d’un nombre certain de nuisances telles que : des aboiements de chien en continu en l’absence de leurs maîtres, des ballons qu’ils retrouvent systématiquement dans leur jardin suite à des jeux du fils de Madame [Z], des tapages nocturnes mais également diurnes (claquements de portes, coups dans les murs, cris et hurlements d’enfants) ou encore des altercations avec le voisinage.

S’agissant des réclamations relatives aux places de parking, il n’est cependant pas rapporté aux débats que celles-ci sont privatives à chaque logement ; de sorte que, cet argument ne saurait prospérer pour démontrer d’un trouble anormal du voisinage causé par Madame [Z].

Il est également fourni aux débats plusieurs mains courantes déposées auprès de la police municipale d'[Localité 10] en date du 11 juin et du 9 septembre 2024 par des habitants de la [Adresse 12] de ladite commune et duquel il ressort que les mêmes faits (aboiements des chiens, claquements des portes de jour comme de nuit, ballons envoyés dans le jardin des voisins, courses dans les escaliers de jour comme de nuit, coups dans les murs de jour comme de nuit, musique à forte intensité de jour comme de nuit) sont reprochés à Madame [Z], en tant que locataire en titre de la maison d’habitation n° 11 de la rue précitée.

Une plainte a également été déposée par les locataires du n° 8 de la rue du logement litigieux, en date du 21 mai 2024, lesquels se sont plaints du comportement violent du fils de Madame [Z] ainsi que de ses invités à l’égard de leur fille.

Un courriel de la police municipale daté du 13 septembre 2024 et adressé à la bailleresse fait état d’une situation ingérable et arrivée à un point extrême entre Madame [Z] et son entourage à l’égard du voisinage. Ce mail informe du dépôt de plainte d’un voisin suite à des menaces d’agressions physiques et de représailles d’un fils aîné, non résident des lieux, de Madame [Z] qui s’en est également pris à l’agent venu calmer les tensions.

À noter que, ledit dépôt de plainte en date du 11 septembre 2024 est effectivement produit aux débats et corrobore les déclarations et constatations de la police municipale ci-dessus.

Deux autres mains courantes des 29 juin et 24 octobre 2024 relatent des interventions de la police municipale sur les lieux litigieux suite à des appels téléphoniques de voisins se plaignant de tapages troublant la tranquillité publique émanant du domicile de la défenderesse et duquel il ressort que après s’être déplacée, la police municipale a constaté que les chiens présents dans le logement de Madame [Z] aboient sans discontinuer, ces aboiements s’entendent de la rue mais également depuis l’intérieur du logement des voisins et ce sans qu’aucun stimuli ne soit entrepris envers les chiens.

Il apparaît également de ces éléments que Madame [Z] a été verbalisée plusieurs fois, dont le 29 juin 2024 pour tapage injurieux troublant la tranquillité d’autrui ou encore, le 24 octobre 2024 pour aboiements de chien constatés et intempestifs, ou même le 4 octobre 2022 pour atteinte à la tranquillité du voisinage.

Plusieurs tentatives de médiation et conciliation ont de même été initiées par la gestionnaire des logements de la [Adresse 12] à [Localité 10], en vain, Madame [Z] ne donnant jamais de suite favorable à une conciliation (en juillet et décembre 2022, en juillet 2024).

Il est, au surplus, fait état par un courrier du 14 mars 2025 rédigé par le chef du service de la police municipale d'[Localité 10] de plus de 40 interventions entre le 19 août 2022 et le 11 décembre 2024 pour des différends de voisinage relatifs à Madame [Z] et s’agissant de plaintes à son encontre de bruits intempestifs (coups dans les murs, hurlements d’enfants, insultes, rixes et violences sur la voie publique, menaces, injures, aboiements intempestifs des chiens, musique forte à différentes heures du jour et de la nuit). Il fait état de la continuité des plaintes à l’égard de Madame [Z] et de sa famille alors que pour autant leurs voisins mitoyens directs ont changé 3 fois durant ce laps de temps, dont les derniers ont emménagé en janvier 2025 et de l’absence de toute remise en question de cette dernière malgré la pédagogie employée ainsi que les sanctions déployées. Enfin, il relate également avoir lui-même été menacé et insulté par le fils aîné de la famille.

Depuis l’introduction de la présente instance et nonobstant le caractère dissuasif de cette dernière, les troubles anormaux du voisinage reprochés à Madame [Z] se sont pourtant réitérés.

En effet, une main courante déposée le 14 mars 2025 de la part des voisins directement mitoyens avec le logement pris à bail par Madame [Z] se sont plaints que, depuis leur emménagement le 3 janvier 2025, ils subissent les nuisances sonores excessives de leur voisine et de sa famille (hurlements, musique trop forte, coups dans les murs).

Aussi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, bien que Madame [Z] le nie, il est incontestable que, depuis son entrée dans les lieux litigieux, elle crée avec sa famille et ses visiteurs, des troubles anormaux à son voisinage, particulièrement à ses voisins directs par la mitoyenneté de leurs logements et qui perdurent depuis 2022 ; étant rappelé que, la dernière main courante date du 14 mars 2025 et que, malgré l’instance en cours, les troubles anormaux du voisinage persistent ; de sorte que, l’argumentation de la défenderesse selon lequel elle est victime d’un acharnement des consorts [O] ne peut prospérer, ces derniers étant partis et les locataires successifs se plaignant également du défaut de jouissance paisible des lieux.

Les faits reprochés à Madame [Z] et à son entourage, malgré les mises en demeure, les tentatives amiables, les contraventions et les interventions des forces de l’ordre, constituent pas un trouble anormal du voisinage.

Au demeurant, Madame [Z] ne rapporte pas la preuve des faits allégués relatifs au défaut d’insonorisation du logement.

En outre, il est relevé que les attestations des témoins produites par la défenderesse ne sont pas circonstanciées et émises par de lointains voisins, elles n’ont pas de valeur probante et ne permettent pas de démontrer une jouissance paisible du logement loué.

Enfin, quant à l’anonymisation des pièces produites aux débats, celle-ci s’entend compte tenu des attitudes menaçantes de Madame [Z] et de ses proches vis-à-vis de son voisinage.

Par conséquent, les manquements de Madame [Z] et des occupants de son chef des lieux litigieux, à son obligation de jouissance paisible sont réels, actuels et d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement soit au 24 octobre 2025

Sur la demande d’expulsion des occupants des lieux litigieux :

Madame [Z], occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 24 octobre 2025, date de la résiliation judiciaire du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 412-3 à L. 412-4 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois, ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 à L. 4441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] sollicite un délai de 8 mois pour quitter les lieux.

Toutefois, elle ne justifie nullement que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En outre, il y a lieu de rappeler que Madame [Z] a manifesté sa mauvaise volonté en ne respectant pas ses obligations en tant que locataire et ce, depuis son entrée dans les lieux en n’en jouissant pas paisiblement et en causant des troubles anormaux à son voisinage.

Au surplus, compte tenu du sursis à expulser de la trêve dite hivernale, elle bénéficie de facto de plusieurs mois devant elle afin de rechercher un nouveau logement.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z], partie succombante au présent litige, supportera les dépens et ne peut prétendre à l’indemnité qu’elle sollicite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la société anonyme Partélios Habitat recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 mai 2022 entre d’une part, la société anonyme Partélios Habitat et d’autre part, Madame [J] [Z] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 24 octobre 2025.

DIT que Madame [J] [Z] est occupante sans droit ni titre à compter du 24 octobre 2025 ;

DIT que Madame [J] [Z] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société anonyme Partélios Habitat à faire expulser Madame [J] [Z] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉBOUTE Madame [J] [Z] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

REJETTE toutes les demandes des parties plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] au paiement des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE la société anonyme Partélios Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,