TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00659 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JQSM

Minute : 2026/

Cabinet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 23 Janvier 2026

Société OPH [Localité 8] LA MER HABITAT

C/

[Y] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Monsieur [Y] [U]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Janvier 2026

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

OPH [Localité 8] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U]

né le 26 Septembre 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2025

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 1995, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a donné à bail à [P] [U] un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.631,18 francs, hors charges.

[P] [U] était marié à [L] [D] épouse [U].

[P] [U] est décédé le 11 août 2017 et [L] [U] est décédée le 24 Juillet 2024.

Leur fils [Y] [U] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a fait délivrer à [Y] [U] une sommation interpellative de déguerpir sous 8 jours des lieux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner [Y] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour voir :

– constater et au besoin dire et juger qu’il est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] ;

En conséquence,

– ordonner immédiatement et sans délai son expulsion et de tous occupants de son chef dudit logement et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que, faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 5.185,32 euros au titre de l’arriéré de loyers dûs augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation

* d’une indemnité d’occupation d’un montant de 555,78 euros par mois en principal, à compter du 25 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la complète libération des lieux ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens, dont les frais de sommation.

À l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

[Y] [U], bien que valablement assigné à étude, n’a pas comparu.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Il est admis que demeurer dans des locaux sans avoir ni droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble et que lorsqu’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux

En application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Selon l’article 40 I alinéa 2 de la loi précitée, l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il ressort des documents portés aux débats que, les lieux litigieux situés [Adresse 7] ont été donnés à bail à [P] [U] suivant acte sous seing privé daté du 11 avril 1995 et qu’à la suite du décés de [P] [U] puis de son épouse, aucun bail n’a été régularisé au profit de [Y] [U] concernant les lieux litigieux qu’il reconnaît occuper.

Enfin, il ressort du contrat de bail, que le logement litigieux est composé de 4 pièces principales ; tandis que, [Y] [U] vit seul, sans personne notamment enfant à charge ; de sorte qu’il est patent que, le logement litigieux n’est pas adapté à la taille du ménage comme le commandent les conditions posées par l’article 40 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, [Y] [U] , ne respectant ni les conditions requises par l’article 14 afin de bénéficier d’un transfert du contrat de location, ni celle de l’article 40 quant à la taille du ménage, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de la date du décès de la dernière locataire, soit le 24 juillet 2024.

Ainsi, [Y] [U] qui se maintient dans les lieux, est occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024.

Sur les conséquences de l’occupation sans droit ni titre

Sur l’expulsion

[Y] [U] , occupant sans droit ni titre, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que [Y] [U] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par conséquent, le délai de deux mois, qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, pour procéder à l’expulsion de [Y] [U] ne sera pas supprimé.

Sur la suppression du bénéfice de la trêve hivernale

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, comme évoqué auparavant, [Y] [U] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat, M. [Y] [U] cause un préjudice à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé en cas de transfert du bail.

En l’espèce, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat qui sollicite que lui soit octroyé la somme mensuelle de 555,78 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par [Y] [U] , produit aux débats les avis d’échéance de juillet et août 2025.

Il ressort de ces avis que, le montant du loyer mensuel s’élève à la somme de 555,78 euros charges comprises. A la date du 24 novembre 2025, selon décompte actualisé par le bailleur, le solde d’indemnités d’occupation dus par [Y] [U] était de 6.296,88 euros.

En conséquence, [Y] [U] sera condamné à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, la somme de 6.296,88 euros représentant les indemnités d’occupation arriérées dues au 24 novembre 2025, puis à compter du 25 novembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 555,78 euros et ce, jusqu’à la libération effective du logement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[Y] [U] , partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 31 juillet 2025 ainsi qu’à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond dès à présent ;

CONSTATONS que [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] depuis le 25 juillet 2024 ;

DISONS que [Y] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de [Y] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

DISONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ;

CONDAMNONS [Y] [U] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, la somme de 6.296,88 euros représentant les indemnités d’occupation arriérées dues au 24 novembre 2025, puis à compter du 25 novembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 555,78 euros et ce, jusqu’à la libération effective du logement ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes ;

CONDAMNONS [Y] [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 31 juillet 2025 ;

CONDAMNONS [Y] [U] à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION