Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02581 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2GV

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[N] [M]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [N] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 avril 2023, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [N] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 292,56 euros, outre 181,19 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 août 2024 au locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2024.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Monsieur [N] [M] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 18 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] ;

— de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme actualisée de 6.167,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— de condamner Monsieur [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 69,61 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a plus de contact avec le locataire.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 18 juin 2025 à Étude, Monsieur [N] [M] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [N] [M] n’a pu être établi, ce dernier ne s’étant ni présenté ni excusé aux convocations. Toutefois, l’enquête précise qu’il est actuellement au chômage et que son dossier auprès de la Caisse d’Allocations Familiales est radié depuis le 01 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.909,78 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 6.167,69 euros. Elle produit un décompte arrêté au 27 octobre 2025 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [N] [M], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6.167,69 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière du débiteur, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Par conséquent, la demande de la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée sur ce point.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 14 février 2025, Monsieur [N] [M] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [N] [M] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 14 février 2025.

III- Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, en vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »

L’article 7 d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé (…) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, des travaux de serrurerie constituent des réparations locatives.

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 69,61 euros au titre des réparations locatives suite à l’intervention d’une entreprise afin de débloquer la porte du pallier qui avait été bloquée par le locataire.

Monsieur [N] [M], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [N] [M] sera condamné au paiement de cette somme de 69,61 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement. De même, la capitalisation des intérêts sollicitée sera écartée.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Monsieur [N] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2023 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Monsieur [N] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 6.167,69 euros (six mille cent soixante-sept euros et soixante-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 octobre 2025 (date du dernier décompte), échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à quitter les lieux loués situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 69,61 euros (soixante-neuf euros et soixante-et-un centimes) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal et avec capitalisation des intérêts échus des capitaux dus au moins pour une année entière à compter du 18 juin 2025 ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,