TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 152/2025

N° RG 24/00124 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C324

JUGEMENT DU :

13 Mai 2025

S.C.I. LES OUCHES DE BOURGOGNE

Représentée par la SELAS SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES

C/

— Madame [F] [K] [F] [Y] [U]

Représenté par la SCP DEJUST-PRINCET-

[G]

— Monsieur [O] [B] [O]

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire d’AUXERRE, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Février 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OUCHES DE BOURGOGNE

RCS d’AUXERRE n° 499 296 739

Dont le siège est : 6 bis Rue de l’Eglise – 89550 HERY.

Représentée par M^e Anne PAGES de la SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Madame [F] [K] [F] [Y] [U]

Née le 02 Avril 1956 à

Demeurant : 6 bis rue de l’Eglise – Bâtiment 2 – Appartement 2P3 – 89550 HERY.

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n° 2024/001558 en date du 02 Octobre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AUXERRE.

Comparante en personne, assistée de M^e Franck PRINCET de la SCP DEJUST-PRINCET-METZGER, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

— Monsieur [B] [O]

Né le 21 Mars 1969 à

Demeurant : 17 rue Vaucorbe – 89700 TONNERRE.

Comparant en personne.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e PAGES Anne

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e PAGES Anne

— M^e PRINCET Franck

— Monsieur [O] [B] [O]

— Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 mai 2016, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a donné à bail à Madame [F] [K] un logement sis 6 bis rue de l’Eglise, Logement 2P3 à HERY (89550), pour un loyer mensuel initial de 529 euros, outre la somme de 10 euros au titre de la provision sur charges récupérables.

Par acte séparé en date du 23 mai 2016, Monsieur [O] [B] s’est porté caution solidaire de Madame [F] [K].

Un plan d’apurement de la dette de loyers sur une durée de 36 mois a été signé par Madame [F] [K] le 12 novembre 2022 avec effet au 1er décembre 2022 pour régler la dette locative.

Le 12 mars 2024, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a fait délivrer une sommation de payer les loyers à Madame [F] [K], sommation également dénoncée à Monsieur [B] le 15 mars 2024.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a fait assigner Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 mai 2016 ;

— condamner solidairement Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B] à lui payer la somme de 5 617,56 euros pour comptes arrêtés au 8 mars 2024, sauf mémoire ;

— condamner solidairement Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B] à lui payer la somme mensuelle de 577,61 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ;

— juger que les condamnations porteront intérêts à taux légal à compter de l’assignation

— condamner Madame [F] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [F] [K] à quitter les lieux dès la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— en tant que de besoin ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec éventuelle assistance d’un Commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier, en cas de besoin ;

— l’autoriser à transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix aux frais et risques de Madame [F] [K] ;

— condamner Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance, en ce compris les frais des deux sommations de payer et leur dénonciation respective ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que depuis le mois de décembre 2022, la défenderesse rencontre des difficultés à régler son loyer et n’a pas respecté le plan amiable d’apurement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 puis retenue à l’audience du 27 février 2025 après trois renvois.

* * *

A cette audience, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE, représentée par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 9 692,66 euros arrêtée au 4 septembre 2024.

Madame [F] [K], assistée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions dans lesquelles elle souligne que certaines sommes ont été réglées par Monsieur [O] [B]. Elle dit qu’elle s’en rapporte sur le non-paiement des loyers. Elle déclare s’opposer à la séquestration des meubles et sollicite le rejet des sommes sollicitées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [B] comparant en personne indique qu’il ne voit plus Madame [F] [K] et qu’il souhaite payer la dette. Il qu’il gagne 1 900 euros par mois comme ouvrier viticole.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2025, par décision mise à disposition du greffe de la juridiction.

Comme permis par l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux écritures des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé plus ample de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les trois parties ayant comparu, la décision sera rendue de manière contradictoire conformément à l’article 467 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que seules les prétentions des parties, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, feront l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision, par opposition au résumé des moyens tendant à voir « constater », « juger », « dire », « dire et juger » ou« prendre acte », insusceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III et IV de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins du prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a bien rempli cette obligation dans la mesure où elle justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée une première fois. Elle respecte ainsi les dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, son action en prononcé de la résiliation du bail est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En outre, l’article 1229 du même Code précise que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a fait le choix d’agir en prononcé de la résiliation judiciaire du bail locatif pour manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse et notamment du décompte de la créance locative au 01 juin 2024 comme du décompte actualisé au 20 janvier 2025 que la locataire ne s’est pas régulièrement acquittée de ses loyers depuis le mois de décembre 2022.

A titre d’illustration, entre le mois d’août 2023 et le mois de janvier 2024 seuls les versements par la CAF ont été effectués. Sur le dernier décompte daté du 20 janvier 2025 apparaissent également deux versements par chèques réalisés par Monsieur [O] [B], le 6 avril 2023 et le 3 juin 2023 et ce, pour un montant global de 1 000 euros.

Un plan d’apurement de la dette de loyers sur une durée de 36 mois a été signé par Madame [F] [K] le 12 novembre 2022 avec effet au 1er décembre 2022 pour régler la dette locative qui s’élevait alors à la somme de

2 852,69 euros, preuve que Madame [F] [K] reconnaissait le principe de la dette et son montant à la date du 12 novembre 2022. Le montant de la dette à cette date correspond déjà à 5 mois de loyers impayés.

Ainsi, il ressort des débats que Madame [F] [K] a commis un manquement à son obligation contractuelle de paiement des loyers en contrepartie de la jouissance du logement loué, et ce, aux termes convenus. Au surplus, un tel manquement est caractérisé depuis plusieurs années et sera donc qualifié de suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision, aux torts exclusifs de Madame [F] [K].

III. Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Madame [F] [K] dans ses conclusions admet qu’elle ne dispose pas de moyens financiers suffisants pour supporter le coût des loyers. Dès lors, elle ne justifie par être en mesure de respecter un échéancier pour procéder au règlement de sa dette.

De surcroît, il ne ressort pas de la procédure que le locataire se soit acquitté d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, devenant occupant sans droit ni titre, Madame [F] [K] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE a produit un décompte démontrant que Madame [F] [K] reste devoir la somme de 9 692,66 euros à la date du 20 janvier 2025.

Sur le montant de la dette locative réclamé à l’audience et justifié par ce dernier décompte, la locataire n’apporte aucun élément apte à remettre en cause la somme réclamée dans la mesure où les deux versements de Monsieur [O] [B], dont elle avait relevé le manque dans ses dernières observations, ont bien été intégrés dans le dernier décompte.

Ainsi, les pièces versées par la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE sont aptes à établir l’existence de la créance et de son montant.

Par conséquent, Madame [F] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 9 692,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 janvier 2025, outre les loyers et charges courantes dus de cette date, jusqu’au jour du présent jugement.

V. Sur l’engagement de caution

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Les règles relatives au cautionnement dans le cadre d’un bail locatif sont régies par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce cautionnement va permettre au bailleur de s’assurer que les obligations pécuniaires de son locataire seront remplies en cas de défaillance de celui-ci.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, suivant acte en date du 23 mai 2016, Monsieur [O] [B], s’est porté caution solidaire de Madame [F] [K] à compter du bail. Cet acte de cautionnement prévoit « au profit du bailleur le paiement de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, y compris les « frais et dépens de procédure et le coût des actes ».

Lors de sa comparution en personne, Monsieur [B] n’a soulevé aucun moyen susceptible de remettre en cause son engagement de caution. Il a au contraire affirmé vouloir honorer son engagement et régler la dette de loyers de Madame [F] [K]. Partant, son engagement sera considéré comme valide.

Par ailleurs, l’assignation et la sommation de payer leur ont été régulièrement dénoncés, le 15 mars 2024 pour la sommation de payer et le 15 juillet 2024 pour l’assignation.

Dès lors, la bailleresse lui a valablement rappelé son obligation contractuelle et a bien porté à sa connaissance l’existence et le montant de la dette locative.

Dès lors, il convient de considérer que l’obligation de Monsieur [O] [B] au paiement des loyers et charges et autres frais dus par la locataire est établie.

En conséquence, Monsieur [O] [B], sera condamné solidairement au paiement de l’ensemble des sommes mises à la charge de Madame [F] [K] au titre des loyers, charges et autres frais.

VI. Sur les autres demandes de la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE

1) Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Cette disposition rappelle qu’en matière contractuelle, la responsabilité d’une partie ne peut être engagée qu’en cas de preuve de la commission d’une faute dans le cadre de l’exécution contractuelle, d’un préjudice pour l’autre partie contractante, et d’un lien de causalité entre une telle faute et ce dernier préjudice.

Il est constant que les dommages et intérêts ont une fonction réparatrice et non punitive, ce qui exclut d’en prononcer à titre de la seule sanction de l’inexécution contractuelle. Il fait démontrer un préjudice en lien avec la faute contractuelle.

En l’espèce la bailleresse ne produit aucun moyen de fait ou de droit à l’appui de sa demande de dommages et intérêts. De plus, la solution du présent litige lui donne droit au versement de l’arriéré locatif et à des indemnités d’occupation de sorte qu’elle ne justifie pas d’un préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par l’octroi de ses sommes.

En conséquence, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

2) Sur la demande d’être autorisée à transporter et à séquestrer les meubles et objets mobiliers de son choix aux frais et risques de Madame [F] [K]

La résiliation judiciaire du bail locatif met fin au dit contrat de bail de sorte qu’il est fondé que tout obstacle au retour du plein exercice de droit de propriété de la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE sur l’appartement sis 6 bis rue de l’Eglise, Logement 2P3 à HERY (89550) soit levé.

Par ailleurs, il est constant que la demande de transport et de séquestration des meubles du locataire expulsé est une demande accessoire du prononcé de la résiliation du bail et ne saurait être rejetée en l’espèce dans la mesure où Madame [F] [K], expulsée du logement, doit le libérer de tous ses meubles et effets personnels.

De plus, Madame [F] [K] reproche à la demanderesse de ne pas avoir donné de fondement juridique à cette demande mais elle n’en fournit pas davantage au soutien de sa demande de rejet de cette prétention.

En conséquence, Madame [F] [K] sera déboutée de sa demande de voir rejeter l’autorisation pour la bailleresse de pouvoir transporter et séquestrer les meubles de cette dernière et aux frais de cette dernière.

VII. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article 2 de la loi du 21 juillet 1949, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Il est constant que le préjudice résultant de l’occupation des lieux est réparé par une indemnité d’occupation à laquelle il convient de condamner le locataire. En outre le recours à la force publique est autorisé dans le cadre de l’expulsion et constitue une garantie suffisante à l’exécution de l’obligation de libérer les lieux. Ainsi la condamnation à une astreinte n’apparaît pas utile.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE de sa demande d’astreinte.

VIII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux sommations de payer et leur dénonciation respective.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [K] est éligible à l’aide juridictionnelle, admet ne pas être en mesure de régler ses loyers courants et doit faire face, ainsi que sa caution, à un montant important d’arriéré locatif puisque celui-ci avoisine les 10 000 euros.

En conséquence, l’équité commande de débouter la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2016 entre la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE et Madame [F] [K], pour le logement situé au 6 bis rue de l’Eglise, Logement 2P3 à HERY (89550), aux torts exclusifs de la locataire et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE à Madame [F] [K] de libérer le logement et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE pourra, sans délai après la signification d’un sommation de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE aux frais et risques de Madame [F] [K] ;

DÉBOUTE la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B], en qualité de caution, à payer la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE la somme de 9 692,66 euros (neuf mille six-cent-quatre-vingt-douze euros et soixante-six centimes) représentant les loyers et charges impayés au 20 janvier 2025, outre les loyers et charges courants dus de cette date jusqu’au jour du présent

jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B], en qualité de caution, à payer à la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI LES OUCHES DE BOURGOGNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [K] et Monsieur [O] [B], en qualité de caution, à supporter les dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux sommations de payer et leur dénonciation respective ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,