Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02157 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZIE

S.A. LE FOYER REMOIS

C/

[K] [P]

[O] [M]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, la SA LE FOYER REMOIS a donné à bail à Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] un logement et un garage situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 508,21 euros pour le logement, et 18,70 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la SA LE FOYER REMOIS a fait signifier à Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2297,62 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers dus au mois de novembre 2024.

Par notification électronique du 13 janvier 2025, la SA LE FOYER REMOIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 12 août 2025 signifiés à personne s’agissant de Madame [M] et à domicile s’agissant de Monsieur [P], la SA LE FOYER REMOIS a fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] au paiement des sommes suivantes:

◦3174,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231 du Code civil,

◦400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 13 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA LE FOYER REMOIS, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] n’ont pas repris intégralement le paiement du loyer. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2772,74 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement cités à domicile et à personne, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assignés à domicile et à personne, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M], ne comparaissent pas et ne sont pas faits représenter à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 13 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 18 mars 2024.

Par ailleurs, la SA LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA LE FOYER REMOIS justifie avoir signifié aux locataires le 10 janvier 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 11 mars 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1er juin 2018, du commandement de payer délivré le 10 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 octobre 2025, que la SA LE FOYER REMOIS rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2772,74 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] seront solidairement condamnés à verser à la SA LE FOYER REMOIS la somme totale de 2772,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 16 octobre 2025 que Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] ont repris le paiement de leur loyer depuis mars 2025 étant précisé qu’ils ont procédé à des versements mensuels à hauteur de 600 euros, que de mars à juin 2025 leur loyer était inférieur à 600 euros de sorte que leur versement mensuel a contribué à diminuer le montant de leur dette. Par ailleurs, le paiement de leur loyer courant a entraîné la reprise des APL qui a également contribué à diminuer le montant de leur dette comme en atteste l’actualisation du montant de la dette locative depuis l’assignation.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA LE FOYER REMOIS sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] et de tout occupant de leur chef serait autorisée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA LE FOYER REMOIS ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M], doivent in solidum supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] seront également condamnés in solidum à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA LE FOYER REMOIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2018 entre la SA LE FOYER REMOIS d’une part, et Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] d’autre part, concernant le logement et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 11 mars 2025  ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] à payer à la SA LE FOYER REMOIS, la somme de 2772,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 16 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA LE FOYER REMOIS tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] à payer à la SA LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA LE FOYER REMOIS en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [M] à payer à la SA LE FOYER REMOIS une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION