TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00064 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXRV

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE Office public de l’Habitat

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [W] et Madame [U] [Y] épouse [W]

domiciliés [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 novembre 2016, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] un logement à usage d’habitation n°A101 situé dans l’immeuble « [Adresse 11] ([Adresse 4]) pour un loyer de 415,83 euros outre les taxes.

Par contrat du même jour, l’OPAC de SAVOIE a donné à bail aux époux [W] un parking n°3 situé à la même adresse pour un loyer de 15 euros outre les taxes.

Se prévalant d’impayés de loyers, OPAC SAVOIE a, par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2025, OPAC SAVOIE a assigné les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry et sollicite de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 14 octobre 2024 portant sur le logement à usage d’habitation et dire en conséquence queMonsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] sont occupants sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du bail relatif au parking n°3 aux torts exclusifs deMonsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] ,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 5752,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail consentis par OPAC SAVOIE à Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 5752,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] in solidum au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, OPAC SAVOIE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 9.594 euros et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement de toute nature. Le bailleur précise qu’un surloyer est facturé faute pour les locataires d’avoir produit les documents qui leur étaient demandés.

Les époux [W] comparaissent et reconnaissent être débiteurs de la somme sollicitée au titre des loyers impayés. Ils déclarent avoir été victimes d’une escroquerie qui les a empêchés de payer les loyers. Ils indiquent avoir à ce jour repris le paiement des loyers et font part de leur souhait de rester dans le logement. Ils déclarent percevoir entre 2300 et 2500 euros pour Monsieur étant employé en CDI et entre 900 et 1100 euros pour Madame au titre du chômage. Ils estiment être en mesure de verser mensuellement 400 euros en plus du loyer afin de régler leur dette.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LES TEXTES APPLICABLES

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 19 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 14 août 2024, pour la somme en principal de 3.439,39 euros.

Les époux [W] n’ont procédé qu’au paiement de la somme de 733,28 euros le 15 octobre 2024. Si les locataires rapportent avoir été victimes d’une escroquerie, force est de constater que ce n’est qu’à l’audience que OPAC SAVOIE a été informé de cette situation et qu’il n’est nullement démontré que les courriers de réclamation versés aux débats ont effectivement été envoyés. Il apparaît en outre que les relevés bancaires transmis font état d’une corrélation entre les montants des sommes perçues au titre des revenus et les importantes sommes retirées du compte, sans pour autant que leur caractère frauduleux soit démontré. Enfin, dans le cadre de l’enquête sociale, les époux

[W] n’ont pas fait état de la fraude qu’ils évoquent à l’audience, si bien que cet élément n’a été évoqué comme explication à la dette locative qu’au jour de l’audience. Dès lors, les locataires ne démontrent pas à l’audience que l’absence de paiement du loyer ne leur est pas imputable.

Dès lors le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, sans raison justifiée, et il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que l’ensemble des prélèvement automatiques effectués en 2025 a été rejeté.

Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU PARKING

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux parkings, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

OPAC SAVOIE fait état de nombreux impayés de loyers et d’une créance en augmentation au fil des mois sans paiement depuis le début de l’année 2025.

Il en résulte que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel des locataires à leur obligation de payer le loyer, laquelle fait partie de leurs obligations essentielles, suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat à leurs torts exclusifs.

Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le parking sera prononcée au jour de la décision. Par suite, les locataires devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V.SUR LE MONTANT DES ARRIERES LOCATIFS

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que les époux [W] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 259,88 euros incluant le loyer du mois de mai 2025 concernant le parking et le logement.

Les époux [W] sont d’accord avec le montant de la créance indiquée par OPAC SAVOIE, si bien qu’ils seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité incluse dans les baux, au paiement de cette somme.

Ils seront par ailleurs solidairement condamnés au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation des époux [W], qui ont indiqué avoir des revenus limités, il y a lieu de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités qui seront fixées au dispositif.

VII. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion des époux [W] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non-respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 novembre 2016 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation n°A101 situé dans l’immeuble « [Adresse 10] à [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 7 novembre 2016 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] née [Y] d’autre part, concernant le parking n°3 situé « [Adresse 9] à [Adresse 7] [Localité 1], à compter de la date de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés et le stationnement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés et le stationnement dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les baux avaient continué ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 10 259,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, comprenant le mois de mai 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 425 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et notamment celle de OPAC SAVOIE de sa demande d’astreinte et celle des locataires de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [U] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION