TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00021 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EWNP

DEMANDEUR :

Monsieur, [F], [S] demeurant, [Adresse 1], ayant pour avocat Maître Gilles DUMONT-LATOUR de la SCP DUMONT-LATOUR, avocats au barreau de LYON ;

DEFENDEUR :

Monsieur, [U], [I] demeurant, [Adresse 2], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de Chambéry du 04 août 2025 portant le n°C-73065-2025-002071, représenté par Maître Mokrane OUAR, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 mai 2022, Monsieur, [F], [S] a donné à bail à Monsieur, [U], [I] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 620 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 24 euros, une provision mensuelle sur la taxe des ordures ménagères de 7 euros et une provision mensuelle sur l’entretien de la chaudière de 12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, Monsieur, [F], [S] a fait signifier à Monsieur, [U], [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2909,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Monsieur, [F], [S] a fait assigner Monsieur, [U], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence “la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir”,

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [U], [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès l’expiration du délai légal et si besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur, [U], [I],

— dans l’hypothèse de délais de paiement octroyés par le tribunal, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur, [U], [I] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur, [U], [I] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à la somme de 4753,61 euros au jour de l’assignation, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur, [U], [I] en vertu des articles 1240 et 1760 du code civil au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,

— condamner Monsieur, [U], [I] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 75,78 euros, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,

— condamner Monsieur, [U], [I] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Par ses dernières conclusions, communiquées le 6 octobre 2025, Monsieur, [U], [I] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter Monsieur, [F], [S] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, lui allouer un plan d’apurement de 36 mensualités destiné à lui permettre d’honorer l’intégralité de l’arriéré locatif tel qu’il pourrait être arrêté par le “jugement” à intervenir,

— en tout état de cause, condamner Monsieur, [F], [S] aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet effet, il fait valoir que le bailleur ne satisfait pas gravement à son obligation de délivrance en ce que l’installation électrique du logement serait non conforme et dangereuse pour sa sécurité. Il déplore également l’humidité présente dans le logement, qu’il qualifie d’insalubre. Il produit quatre photographies au soutien de ses allégations.

Appelée aux audiences des 15 avril 2025, 1er juillet 2025 et 7 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

À l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur, [F], [S], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions et dépose son dossier.

Par ordonnance de référé avant-dire-droit du 18 décembre 2025, les débats ont été rouverts afin que la partie demanderesse produise au tribunal les huit pièces énumérées par le bordereau de communication des pièces en date du 13 janvier 2025.

À l’audience du 20 janvier 2026, Monsieur, [F], [S], demandeur, est représenté par son avocat, lui-même substitué par un avocat du Barreau de Chambéry qui précise que les pièces sollicitées seront fournies, avec l’accord du juge en ce sens, en cours de délibéré.

Monsieur, [U], [I] est représenté par son avocat, qui maintient ses demandes antérieures.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Monsieur, [F], [S] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 20 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception retirée le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, l’action de Monsieur, [F], [S] est recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 mai 2022 comporte en son article VII une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur, [U], [I] le 16 août 2024, pour un montant en principal de 2909,17 euros.

Il résulte du décompte produit par le bailleur en pièce n°8 que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Si Monsieur, [U], [I] fait valoir une exception d’inexécution, arguant de l’inobservation par le bailleur de son obligation de délivrance en ce que le système électrique serait non conforme aux normes de sécurité et que l’humidité du logement le rendrait insalubre, cette demande ne saurait s’analyser en une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile dès lors qu’elle n’est étayée par aucun élément de preuve sérieux.

En effet, les photographies produites, dont rien n’indique qu’elles aient été prises dans le logement donné à bail et dépourvues de tout horodatage, ne sauraient démontrer la réalité ni l’actualité des manquements du bailleur allégués.

De plus, à admettre ces clichés captés dans le logement en cause, les photographies ne démontrent pas la non conformité alléguée des branchements électriques aux normes de sécurité, lesquelles normes ne sont d’ailleurs nullement citées par les conclusions du défendeur, pas plus que l’humidité qui empêcherait la jouissance par Monsieur, [U], [I] du logement pris à bail.

En outre, il n’est produit par le défendeur aucun élément tendant à établir qu’il ait porté ses griefs à la connaissance du bailleur avant l’instance en cours.

Par conséquent, bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies dès la date du 17 octobre 2024, il y aura lieu de constater cette résiliation acquise à compter de la présente ordonnance, afin de ne pas statuer ultra petita.

Monsieur, [U], [I] devenant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur, [F], [S] produit un décompte démontrant que Monsieur, [U], [I] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4753,61 euros incluant le loyer du mois de décembre 2024.

Comme développé précédemment, la preuve de ce qu’il aurait été bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution n’est nullement rapportée par Monsieur, [U], [I], et il ne fait valoir aucun autre moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur, [U], [I] sera dès lors condamné à payer à Monsieur, [F], [S] la somme provisionnelle de 4753,61 euros, incluant le loyer du mois de décembre 2024.

Il sera par ailleurs condamné au paiement des indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de la présente ordonnance à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant relevé qu’aucune demande en paiement n’a été formée pour la période du 1er janvier 2025 à la date de la présente ordonnance.

5°) Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, si Monsieur, [U], [I] sollicite l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois, il ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers courants, pas plus qu’il établit être en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24.V précité, dès lors qu’il ne produit aucun justificatif de sa situation actuelle.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi qu’il ne perçoit aucun revenu, étant sans profession lors de l’établissement du rapport et n’ayant formé aucune demande d’allocations chômage. Le rapport précise que ses charges, loyers inclus, s’élèvent à un montant mensuel de 906 euros, et qu’il serait en outre débiteur d’une dette hospitalière de 7738 euros.

Par conséquent, les conditions prévues par l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies, Monsieur, [U], [I] sera débouté de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur les demandes accessoires

Monsieur, [U], [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur, [U], [I] sus exposée, il sera dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 23 mai 2022 entre Monsieur, [F], [S] et Monsieur, [U], [I] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4],, [Localité 1], [Adresse 5], sont réunies au jour de la présente ordonnance,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur, [U], [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur, [U], [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur, [F], [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur, [U], [I] à payer à Monsieur, [F], [S] la somme de 4753,61 euros au titre des loyers et charges comprenant le mois de décembre 2024 outre intérêts au taux légal, à compter du 16 août 2024 sur la somme de 2909,17 euros, et à compter du 20 janvier 2025 sur le surplus,

DÉBOUTONS Monsieur, [U], [I] et Monsieur, [F], [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur, [U], [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 6 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION