TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00315 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVLY

Minute

Jugement du :

13 AVRIL 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 01 Septembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 13 Avril 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 13 Avril 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS

S.C.I. LES AULNES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau d’ARDENNES

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constant CHANTRENNE, avocat au barreau d’ARDENNES

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Constant CHANTRENNE, avocat au barreau d’ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022 à effet du même jour, la SCI (Société Civile Immobilière) LES AULNES ayant pour mandataire FONCIA LCA a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] portant sur un logement situé au [Adresse 3] à TOURNES (08090), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par avenant du 20 septembre 2022 signé par les locataires, le bailleur a indiqué que la location consentie ne comprenait pas de garage contrairement aux stipulations du bail.

Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] ont contracté mariage le 06 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2199.02 euros au titre de l’arriéré locatif. Ledit commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2025 transmis le 1er mai 2025 au Préfet des Ardennes, la SCI LES AULNES a fait assigner Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’exécution de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E], y compris en ayant recours à la force publique et faire transporter les meubles dans les conditions prévues à l’article L433-1 du code des procédure civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à payer à la SCI IMMOFOS la somme de 3215.88 euros au titre des loyers impayés en janvier 2025 avec intérêts de droit sur la somme de 2343.17 à compter du commandement de payer, le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer et condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à payer à la SCI IMMOFOS la somme de 600.00 euros par mois ainsi que 49.59 au titre des charges et frais annexes au titre d’un indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à payer au bailleur la somme de 1000.00 euros au titre de son préjudice ;

— condamner solidairement le défendeur à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée le 1er septembre 2025 et retenue à l’audience du 02 février 2026.

A cette audience, la SCI LES AULNES, régulièrement représentée, s’en réfère à ses dernières conclusions.

Au soutien de sa demande de constat d’application de la clause résolutoire et d’expulsion, elle expose qu’un commandement de payer a été délivré aux défendeurs le 23 juillet 2024, lequel visait la clause résolutoire prévu au contrat de bail conclu entre les parties. La société demandeuse ajoute avoir fait les démarches nécessaires auprès de la Commission de Coordinations des Actions de Prévention des Expulsions Locatives des Ardennes. Elle produit un décompte actualisé avec une dette arrêtée à la somme de 3595.35 au 6 janvier 2026 et s’oppose fermement aux délais de paiement.

À l’audience, Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] ont comparu, régulièrement représentés par leur conseil et demandent à titre liminaire d’ordonner à la SCI Les AULNES de produire un décompte actualisé de la créance et à titre principal de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le temps d’apurement de la dette locative et de débouter la SCI Les Aulnes de sa demande d’expulsion ainsi que de ses demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent avoir réalisés des versements chaque mois pour apurer la dette locative malgré le licenciement économique de Monsieur et les graves problèmes de santé de Madame ; qu’un plan d’apurement a été signé avec le bailleur le 1er septembre 2024 sur 70 mois avec des mensualités de remboursement de 50 euros ; que le décompte actualisé produit par le bailleur démontre que la dette s’est peu aggravée et que leur bonne foi est amplement démontrée.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience. Il en a été fait lecture.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, le commissaire de justice, agissant pour le compte de la SCI LES AULNES a délivré une copie de l’assignation aux services préfectoraux le 1er mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SCI LES AULNES produit un décompte actualisé au 06 janvier 2026 mettant en évidence un arriéré de 3595.35 euros au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la production d’un décompte actualisé.

Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, leurs versements ayant été déduit de la dette locative.

Le bail prévoit la solidarité.

Au regard des obligations prévues dans le contrat et de l’absence de contestation des locataires sur les sommes réclamées par le bailleur, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à payer à la SCI LES AULNES la somme de 3142.41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’impayés au 06 janvier 2026, déduction faite des frais injustifiés ( 131.32 + 164.25 euros compris dans les dépens et de la TOM 2024 de 157.37 euros non justifiée par la production de la facture correspondante).

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] justifient avoir signé un plan d’apurement le 1er septembre 2024 avec leur bailleur. Force est de constater qu’en dépit des versements effectués par les locataires, ce plan a été irrégulièrement respecté (décembre 2024, janvier, février, mars 2025) mais que depuis avril 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] respectent le plan d’apurement mis en place (attestation FONCIA et décompte actualisé).

La SCI des AULNES s’oppose aux délais de paiement et produit un dépôt de plainte de madame [W] [J], une voisine à l’encontre de Monsieur [P] [X], ami du couple [E]. Pour menaces et injures. Cependant, Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] ne sont pas concernés par les faits reprochés.

Compte tenu de la reprise des paiements ainsi que des efforts réguliers du couple [E] depuis mai 2025, il leur sera accordé des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ce délai.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ;

Le bail conclu le 13 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 2199.02 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise à l’issue de ce délai.

Néanmoins, le bail ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire laissent aux débiteurs un délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

En conséquence, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] pourra alors être poursuivie, dans les conditions prévues ci-dessous et les occupants sans droit ni titre seront alors astreints solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, outre charges, avec indexation.

Sur la demande de paiement de la somme de 1000.00 euros au titre du préjudice lié à la procédure :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la partie bailleresse sollicite le paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-perception des loyers aux échéances voulues.

Or, faute de démontrer la mauvaise foi des locataires et l’existence d’un préjudice autre que celui résultant du simple retard dans le paiement, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts complémentaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E], qui succombent à l’instance, sera condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en considération de l’équité et compte tenu des difficultés économiques de Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E], la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune cause ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI LES AULNES en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI LES AULNES et Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] portant sur un logement situé au [Adresse 3] à TOURNES (08090) à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à payer en deniers ou quittances à la société civile immobilière LES AULNES la somme de 3142.41 €, représentant les loyers et les charges au 06 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI LES AULNES du surplus de sa demande en paiement ;

AUTORISE Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels de 50 euros en sus du loyer et des charges, le dernier et 36ième versement soldant la dette ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis en même temps que le loyer, et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les sommes dues au titre des intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résolution de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée non acquise ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra ses effets ;

CONDAMNE, en ce cas, Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à quitter les lieux loués situés au situé au [Adresse 3] à [Localité 1] et DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, dans ce cas, le sort des meubles serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] à son paiement jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE la SCI LES AULNES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [E] et Madame [M] [N] épouse [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation qui seront recouvrés selon les modalités de l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE la SCI LES AULNES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE