TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02750 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMNB

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [J],

[R] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J],

Madame [R] [B]

née le 10 Décembre 1986 à RAMBOUILLET (78),

demeurant tous deux 7 Allée des Amandiers – Etg 1 – appt 5 – 28000 CHARTRES

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 30 décembre 2016, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] un local à usage d’habitation situé au Appt 5 7 allée des Amandiers 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 287,70 € outre les provisions sur charges.

Par un second contrat ne comportant pas de clause résolutoire, le bailleur social leur a consenti un bail sur un garage n°47 dans le même ensemble immobilier moyennant un loyer mensuel hors charge et hors taxe de 5,50€.

Puis par un troisième contrat ne comportant pas de clause résolutoire, le bailleur social leur a consenti un bail sur un garage n°46 dans le même ensemble immobilier moyennant un loyer mensuel hors charge et hors taxe de 5,73€

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 4.027,70 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 30 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, de frais irrépétibles et des dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement;

— de prononcer la résiliation des deux contrats portant sur les garages n° 47 et 46

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement au paiement :

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4.545,88 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation des baux jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT mentionne que des loyers et charges restent impayés mais indique que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B], régulièrement cités à personne, comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en continuant à régler en sus du loyer courant, la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré, comme ils ont commencé à le faire avant l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION DES BAUX :

Il ressort de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du code civil mentionne, que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice”.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire … »;

En l’espèce, le bail conclu le 30 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article: « article 5.6 CLAUSE DE LA RESILIATION ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 4.027,70 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur le logement étaient réunies à la date du 1er juillet 2024, date de la résiliation du bail.

Par ailleurs, les locataires reconnaissent également la dette locative concernant les deux garages.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il convient également de prononcer la résiliation des deux contrats portant sur les garages n°47 et 46.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, l’OPH C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.397,16 € au mois de janvier 2025.

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] sollicitent des délais de paiement.

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B], précisent avoir eu des difficultés financières suite à l’échec de l’auto entreprise de Monsieur [W] [J], il vient de retrouver une activité d’agent de sécurité, Madame [R] [B] bénéficie également d’un contrat à durée indéterminée en tant que conditionneuse.

Elle est mère d’un enfant de 15 ans.

Le couple déclare ne pas avoir d’autres dettes.

Il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bailleur est un bailleur social accepte donc les délais de paiement.

Compte tenu du fait que le montant de la dette locative a diminué depuis le commandement de payer les locataires ayant effectué régulièrement des versements, et du fait que les locataires apparaissent désormais en situation de régler la dette locative, il est possible de leur accorder d’office des délais de paiement.

En conséquence, ils seront donc condamnés solidairement à verser à l’OPH C’CHARTRES HABITAT la somme de 3.397,16 € avec les intérêts au taux légal à compter présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, à charge pour les locataires de respecter l’échéancier fixé.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’est plus possible d’accorder d’office une suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Dans cette hypothèse, les baux concernant les deux parkings seront également résolus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2016 entre l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] concernant le local à usage d’habitation situé au Appt 5 7 allée des Amandiers 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 1er juillet 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] à verser à l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 3.397,16 € (trois mille trois cent quatre vingt dix sept euros et seize centimes) (décompte arrêté au janvier 2025, incluant décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 4.027,70 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DIT qu’en revanche toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que les baux des concernant le garage n°47 et le garage n°46 seront résiliés,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] d’avoir volontairement libéré le logement et rendu les deux parkings dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C’CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] soient condamnés solidairement à verser à C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [J] et Madame [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME