N° RG 25/00471 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUTI

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[N] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H],

demeurant 10 rue Henri Dunant – Logt 4 – 28110 LUCE

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

assistée de [Y] [B], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Octobre 2025 et mise en délibéré au 16 Décembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EURE-ET-LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [H] [N] un appartement situé 10 rue Henri Dinant, log n°4 – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 291,65 €.

Le 26 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 1 906,36 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [H] [N] au titre du solde des loyers impayés au 17 décembre 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025 (à étude), HABITAT EURELIEN a assigné Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [H] [N] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner dans la huitaine du jugement la libération des lieux par Monsieur [H] [N] et à défaut ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 3 957,11 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 28 mai 2025, outre les mensualités échues du 1er mai 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [H] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 600,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 26 décembre 2024;

— condamner Monsieur [H] [N] aux intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil).

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse à la somme totale de 6 239,65 €. Il s’oppose à toute demande de délai de paiement, soulignant que le loyer n’est plus du tout payé depuis plusieurs mois.

Monsieur [H] [N] comparait en personne. Il déclare avoir le statut de réfugié, son titre de séjour étant actuellement en cours de prolongation. Il est sorti de prison en novembre 2024, et touche actuellement le RSA. Il fait actuellement l’objet d’une procédure de surendettement, et la commission de surendettement a prononcé le 06 février 2025 la suspension de l’exigibilité de ses dettes, pour une durée de 24 mois, le temps pour Monsieur [H] [N] de retrouver un emploi. Il sollicite des délais de paiement, et propose de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 250 €.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 6 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 16 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 26 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 19 juin 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 décembre 2024, et de la caisse d’allocations familiales le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 juin 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 12 décembre 2018 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 26 décembre 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, fourni par le demandeur, que Monsieur [H] [N] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [H] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 février 2025.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 333,63 €, outre 154,39 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 488,02 € dont Monsieur [H] [N] sera redevable chaque mois, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, HABITAT EURELIEN versant aux débats un décompte démontrant qu’au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, Monsieur [H] [N] lui devait la somme de 6 239,65 €.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 6 239,65 € arrêtée au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [H] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement, et se propose de régulariser sa dette par des paiements mensuels de 250 €. Toutefois, il n’apporte aucun élément permet d’établir qu’il sera en mesure de respecter un tel plan de remboursement. En effet, il perçoit actuellement comme seule source de revenus le RSA, et se trouve déjà en situation de surendettement. En outre, il paraît peu probable qu’il soit en mesure de tenir ses engagements, alors même que le paiement du loyer courant n’est pas honoré depuis plusieurs mois.

Dès lors, il ne sera pas accordé à Monsieur [H] [N] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [N], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Monsieur [H] [N] le 12 décembre 2018, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 10 rue Henri Dinant, log n°4 – 28110 LUCE, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 27 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 6 239,65 € (SIX MILLE DEUX CENT TRENTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE-CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 906,36 € (MILLE NEUF CENT SIX EUROS ET TRENTE-SIX CENTIMES) à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [N] ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [H] [N] à HABITAT EURELIEN à une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 488,02 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT HUIT EUROS ET DEUX CENTIMES), qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION