N° RG 25/00251 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRPV

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [C]

demeurant 11 rue Flandres Dunkerque 1940 – 28300 MAINVILLIERS

représenté par M^e BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [Q]

demeurant 15 rue du Vert Galant – 28190 SAINT-GEORGES-SUR-EURE

représentée par M^e GOUIN de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, demeurant 38 Rue des Bouchers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Mars 2026 et mise en délibéré au 12 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, Madame [A] [Q] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] une maison située 11 rue Flandres Dunkerque, 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel d’un montant de 720,00 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 720,00 euros. Un état des lieux d’entrée a été établie contradictoirement le 1er juillet 2020.

Suite à l’apparition de traces de moisissures, constatées par un procès-verbal de constat en date du 11 décembre 2020, un système de ventilation a été installé au sein du logement.

En raison de la persistance des traces de moisissures, Monsieur [V] [C] a sollicité l’exécution de travaux de la part de Madame [A] [Q].

Le 3 juin 2021, une conciliation a été tentée, à l’issue de laquelle un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé.

Par requête en date du 14 juin 2021, Monsieur [V] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir condamner Madame [A] [Q] à la somme de 1000 euros à titre principal et 750 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, préjudice moral et pour résistance abusive. Il sollicite également une expertise du bâtiment pour déterminer s’il existe des fissures et de l’humidité. Il sollicite en outre la remise en état des murs et l’entretien de l’installation de chauffage, ainsi qu’une révision du loyer à hauteur de 650 euros par mois et l’établissement de quittances de loyers.

Par jugement avant-dire-droit en date du 24 janvier 2022, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Chartres a ordonné une expertise et a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 septembre 2022 pour reprise des débats après expertise.

A l’audience du 13 septembre 2022, l’affaire a été renvoyée à celle du 17 janvier 2023, en raison de l’expertise en cours.

En date du 15 novembre 2022, Madame [A] [Q] a fait signifier à Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] un congé du bail d’habitation pour vente, leur demandant de quitter les lieux le 30 juin 2023.

A l’audience du 17 janvier 2023, l’affaire a été renvoyée à celle du 6 juin 2023 en raison de l’expertise en cours, audience au cours de laquelle l’affaire a de nouveau été renvoyée au 07 novembre 2023.

Un rapport d’expertise judiciaire a été établi le 25 août 2023.

Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] ont quitté les lieux le 30 juin 2023, date à laquelle un procès-verbal de constat contradictoire a également été établi.

A l’audience du 7 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 2 avril 2024, où elle a de nouveau été renvoyée au 17 septembre 2024, puis à l’audience du 14 janvier 2025, où le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a prononcé la radiation d’office du rôle de l’affaire, pour défaut de diligence des parties.

Le jour même, Monsieur [V] [C] a demandé la réinscription au rôle de l’affaire, et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 10 mars 2026.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 10 mars 2026.

Monsieur [V] [C], représenté par son avocat, dépose son dossier. Il sollicite :

Le constat de la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [T] [U],La condamnation de Madame [A] [Q] à lui verser la somme de 720 euros en remboursement du dépôt de garantie,La condamnation de Madame [A] [Q] à lui verser la somme de 2 232 euros au titre du retard dans le remboursement du dépôt de garantie,La condamnation de Madame [A] [Q] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Madame [A] [Q] aux dépens.

Au soutient de ses prétentions et au moyen des articles 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, il déclare avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 720 euros lors de son entrée dans les lieux, avoir quitté le logement le 30 juin 2023 et ne pas avoir récupérer le dépôt de garantie. Il soutient que le logement n’a pas été rendu dans un état de délabrement avancé ou sale et qu’il appartient au bailleur d’effectuer les réparations dues à la vétusté. Il soutient également que le bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, une majoration de retard de 10% d’un mois de loyer par mois de retard pouvant être réclamée le cas échéant.

Madame [A] [Q], représentée par son avocat, dépose des conclusions. Elle sollicite :

Le rejet des demandes de Monsieur [V] [C],La condamnation solidaire de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à lui payer la somme de 182,26 euros correspondant à la moitié du procès-verbal de constat,La condamnation solidaire de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral,La condamnation solidaire de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions et au moyen des articles 3-2, 7 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1730 et 1732 du code civil, elle soutient que les locataires n’ont pas restitué le logement dans l’état où ils l’ont reçu et que le montant des réparations et dégradations excèdent le montant du dépôt de garantie. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée démontre un logement en bon état, qu’une fuite due à la machine à laver des locataires a entraîné l’apparition de traces de moisissures, qu’elle a fait installer un système de ventilation, que le logement n’a pas été nettoyé avant la restitution et que le jardin n’a pas été entretenu. Elle soutient également qu’en raison du litige avec ses locataires, l’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice et que les frais du constat doivent être partagés. En outre, elle fait valoir que ce litige a été une source d’angoisse pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [T] [U]

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Madame [T] [U] a signé le bail d’habitation le 29 juin 2020 pour la maison située 11 rue Flandres Dunkerque, 28300 MAINVILLIERS. Elle était ainsi locataire de Madame [A] [Q] au même titre que Monsieur [V] [C], demandeur de l’instance.

Par conséquent, son intervention volontaire est recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment le maintien en état de propreté du logement, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] ont versé à Madame [A] [Q] un dépôt de garantie d’un montant de 720,00 euros lors de l’état des lieux d’entrée le 1er juillet 2020.

Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] ont quitté les lieux le 30 juin 2023, suite à un congé pour vente adressé le 15 novembre 2022 par Madame [A] [Q].

Madame [A] [Q] n’a pas restitué le dépôt de garantie aux locataires, considérant que Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] n’ont pas restitué le logement dans l’état où ils l’avaient reçu et mettant en avant le fait que le montant des réparations et dégradations excède le montant du dépôt de garantie.

S’agissant des réparations locatives et des dégradations, sont versés aux débats un état des lieux d’entrée en date du 1er juillet 2020, duquel il ressort que le logement était, en grande partie, en bon état malgré une cuisine en état moyen, ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 30 juin 2023, duquel il ressort les éléments suivants :

Le sol, les murs et le châssis de la véranda sont anciens et usagés,Le vitrage de la véranda est sale côté externe,La poignée du portillon extérieur est déboité et ferme difficilement,Le revêtement du mur de clôture droit dans le jardin est dégradé,Une marche de l’escalier de la cave est manquante,Le sol de la cuisine est ancien et fissuré,La peinture des murs de la cuisine est en état d’usage et présente quelques traces,La peinture du plafond de la cuisine est usagée et présente des fissures et points d’écaillement,L’un des carreaux d’un vantail gauche d’une fenêtre de la cuisine est cassé,Le sol, les murs et le plafond de la pièce principale sont en état d’usage,La porte d’entrée est usagée et mal rabotée,Le revêtement des escaliers est usagé et présente des traces, des rayures et des poils d’animaux,Les murs des escaliers présentent des traces noirâtres et de moisissures, Les WC et salle de bains sont en état d’usage,Les portes coulissantes de la douche sont non fonctionnelles et déboitées,Le sol de la chambre est ancien et usagé et présente des traces et rayures,Les murs de la chambre présentent des traces noirâtres et de moisissures,La porte devant les escaliers du premier étage contient une entrée d’air et des trous épars,Le deuxième étage est en état d’usage.

Or, les trois années passées dans le logement ne peuvent à elles seules expliquer l’état des murs et du sol qui sont usagés, rayés, fissurés, et qui présentent des traces noirâtres et de moisissures, ainsi que les dégradations du portillon extérieur, de la clôture, d’une fenêtre de la cuisine, de la porte d’entrée, des portes de douche, et dont une partie de la réfection a été rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps mais bien du fait du mauvais entretien de ces pièces par les locataires.

S’agissant des traces noirâtres et de moisissures, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 août 2023 que ces dernières sont dues à un manque d’aération du logement et qu’il appartient donc aux locataires de procéder au nettoyage et à l’éradication. L’Expert évalue le montant des travaux à la somme de 140,00 euros.

S’agissant des portes de douche, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 25 août 2023 qu’il appartient au bailleur de procéder à leur remplacement. L’Expert évalue le montant des travaux à la somme de 729,76 euros.

Sont également versés aux débats deux devis évaluant le coût de la réparation de la porte d’entrée à la somme de 2 835,41 euros et le coût de remise en état du plafond de la cuisine à la somme de 1 193,15 euros. Cependant, il résulte de l’état des lieux d’entrée que la porte d’entrée et le plafond de la cuisine étaient dans un « état moyen », de sorte que les travaux ne peuvent être considérés comme des réparations locatives.

Le reste des éléments sont considérés comme des réparations locatives puisqu’il s’agit du maintien en état de propreté du logement, de menus raccords de peintures et de rebouchage de trous, et sont donc à la charge des locataires.

Cependant, Madame [A] [Q] n’apporte aucunement la preuve des montants des travaux réalisés pour la remise en état du logement justifiant ainsi la conservation du dépôt de garantie, étant précisé que le bailleur ne peut retenir a posteriori le dépôt de garantie en remboursement de travaux de rénovation réalisés pendant que les locataires étaient dans les lieux.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [A] [Q] à restituer la somme de 580,00 euros (720,00 euros – 140,00 euros du au titre du nettoyage et de l’éradication de la moisissure) à Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U].

Sur la demande en paiement d’une indemnité de retard

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Les contestations de Madame [A] [Q] étant partiellement fondée, Monsieur [V] [C] sera débouté de sa demande en paiement d’une indemnité de retard.

Sur la demande en paiement des frais du procès-verbal de constat

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, en raison du litige opposant Monsieur [V] [C], Madame [T] [U] et Madame [A] [Q], l’état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice, pour une somme de 364,52 euros.

Madame [A] [Q] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à lui payer la moitié de cette somme. Ces derniers s’y opposent invoquant avoir été mis à l’écart des discussions avec le commissaire de justice.

N’apportant aucune pièce justifiant de cette mise à l’écart, Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] seront condamnés à payer à Madame [A] [Q] la somme de 182,26 euros au titre des frais du procès-verbal de constat.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’application du régime de responsabilité extracontractuelle nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Madame [A] [Q] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, expliquant que l’acharnement des locataires à son encontre a été une source d’angoisse pour elle. Elle n’apporte toutefois aucun justificatif quant au préjudice allégué et au calcul des montants réclamés à ce titre.

En conséquence, sa demande d’indemnisation formée à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Madame [A] [Q], condamnée aux dépens, indemnisera Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [T] [U] ;

CONDAMNE Madame [A] [Q] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] la somme de 580,00 euros (cinq cent quatre-vingt euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité de retard formée par Monsieur [V] [C] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] à payer à Madame [A] [Q] la somme de 182,26 euros (cent quatre-vingt-deux euros et vingt-six centimes) au titre des frais du procès-verbal de constat ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [A] [Q] ;

CONDAMNE Madame [A] [Q] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [T] [U] la somme de 400,00 euros (quatre cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [Q] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 12 mai 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”