N° RG 25/00232 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TE /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TE

Minute n° 25/00345

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [B]

né le 18 Août 1960 à [Localité 7] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

Madame [O] [G] épouse [B]

née le 05 Décembre 1961 à [Localité 7] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [K],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TE /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er octobre 2021, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] ont loué à M. [X] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 663 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] ont fait assigner M. [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur de libérer les lieux avec tous occupants de son chef, à compter de la présente décision, après en avoir remis les clés, sous peine de voir son expulsion poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner le défendeur :° à leur payer la somme de 2 763 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

° à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de celle-ci au préfet.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 10 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont en outre demandé le rejet de l’ensemble des prétentions formulées par le défendeur, précisant que ce dernier n’avait effectué aucun règlement au jour de l’audience.

M. [X] [K] a remis des écritures dont il s’est prévalu et aux termes desquelles il demande au juge qu’il :

déboute les bailleurs de leur demande d’expulsion,condamne les bailleurs :° à lui rembourser l’ensemble des loyers payés depuis le mois d’octobre 2021,

° au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, de son préjudice matériel et d’une atteinte grave à la dignité et à la sécurité.

Au soutien de ses demandes, fondées sur les articles 8 de la convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 3 de la convention internationale des droits de l’enfant, 9, 1137, 1219, 1240 et 1241 du code civil, il se prévaut :

— d’un trouble de jouissance et d’une atteinte à sa vie privée causés par ses bailleurs, indiquant être systématiquement épié et surveillé au sein de l’immeuble et dans la métropole castelroussine, ainsi que lors de tous ses déplacements, subir des appels téléphoniques intempestifs et des coups à la porte, des intrusions dans son intimité et dans son appartement en son absence, des interventions pour entretien diligentées par le syndic sans information préalable, et avoir fait l’objet sans raison d’une suspension des prestations versées par la caisse d’allocations familiales, qu’il attribue à une association de malfaiteurs impliquant ses persécuteurs, de connivence avec ses bailleurs,

— d’un dol lors de la conclusion du bail, faisant valoir que ses bailleurs l’ont déterminé à s’engager afin de le surveiller, en raison de ses engagements politiques.

Il ajoute que les fautes des demandeurs l’ont contraint à cesser le versement de son loyer, se prévalant ainsi d’une exception d’inexécution.

Oralement, il a par ailleurs sollicité la suspension du paiement de son loyer et de l’expulsion pendant trois ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées par le défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [X] [K] allègue nombre de moyens au soutien de ses prétentions, mais ne produit aucun justificatif venant les étayer. Il ne verse en effet aux débats que des éléments relatifs aux écrits dont il est l’auteur, ce qui ne démontre en rien la véracité de ses assertions.

En conséquence, l’ensemble de ses demandes seront rejetées.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 28 février 2025, la dette locative de M. [X] [K] s’élève à la somme de 2 763 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [X] [K] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 décembre 2024 pour la somme de 1 663 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 23 décembre 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 février 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [X] [K] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [K] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cette dernière au préfet seront mis à la charge du défendeur.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [X] [K] sera condamné à verser à M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] la somme de 400 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par M. [X] [K] ;

CONDAMNE M. [X] [K] à verser à M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] la somme de 2 763 euros (décompte arrêté au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 1 663 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 1er octobre 2021 entre M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] d’une part, et M. [X] [K] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [K] à verser à M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter du 23 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

CONDAMNE M. [X] [K] à verser à M. [S] [B] et Mme [O] [G] épouse [B] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [K] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification de l’assignation au préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,