TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08480 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YH

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 1] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [T] [M],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08480 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de travail avec effet à compter du 02 octobre 2017, Madame [T] [M] était employée comme gardienne d’immeuble par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH. En vertu de l’article 7 de son contrat de travail, Madame [T] [M] bénéficiait d’un logement de fonction attribué gratuitement par son employeur, et faisant l’objet d’un contrat annexe au contrat de travail. Par contrat annexe du 29 janvier 2021, Madame [T] [M] bénéficiait ainsi de la jouissance d’un logement de fonction situé au [Adresse 3], en tant qu’avantage accessoire au contrat de travail.

Par courrier recommandé reçu le 02 janvier 2025 par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, Madame [T] [M] notifiait à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH sa décision de faire valoir ses droits à retraite à compter du 1er avril 2025.

Par courrier du 16 janvier 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH prenait acte de cette notification et de la demande de relogement, et l’informait que, dans l’attente de ce relogement, elle serait facturée au titre des indemnités d’occupation et provisions de charges, dès le lendemain de son départ à la retraite et, qu’à ce titre, une convention d’occupation précaire serait établie.

Faisant valoir un refus puis une absence de réponse après deux propositions de relogement, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice délivré le 04 septembre 2025 à étude, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Madame [T] [M] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] – bâtiment B2 – [Adresse 5] ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [T] [M], ainsi que de tous occupants éventuels de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— supprimer le bénéfice, au profit de Madame [T] [M] du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [T] [M] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, dont le montant correspondra à la valeur locative du bien et augmenté des charges soit la somme de 855,25 euros ;

— une astreinte de 15,24 euros par jour de retard apporté à la restitution du logement et ce, depuis l’expiration du délai de trois mois, soit le 1er juillet 2025 ;

-800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. A titre informatif, il indique qu’une indemnité d’occupation a été réglée un temps, mais que ce n’est plus le cas, et souligne que la dernière offre de relogement faite à Madame [T] [M] est demeurée sans aucune réponse de sa part.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’État ou sans le paiement d’une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit.

Selon l’article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l’article L7212- 1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

Par ailleurs, aux termes de l’article 19 de l’accord collectif d’entreprise du 20 novembre 2000 relatif aux gardiens de l’OPAC DE [Localité 1], devenu l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, tout gardien logé, en cas de cessation de son contrat de travail, doit remettre son logement de fonction à la disposition de son employeur à l’expiration de son préavis et en tout cas de l’expiration d’un délai de trois mois. L’OPAC DE [Localité 1], devenu l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, assure le relogement d’un gardien logé, à la condition que le gardien concerné compte au moins dix ans d’ancienneté, dans les deux cas suivants :

— lorsque la cessation du contrat de travail survient à la suite d’une mise ou d’un départ à la retraite ;

— lorsque la cessation du contrat de travail est motivée par l’inaptitude du gardien.

Dans ces deux cas, le gardien qui sollicite un relogement fait connaître à l’OPAC DE [Localité 1], devenu l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, le nombre de pièces qu’il souhaite en fonction de la composition de sa famille ainsi que les arrondissements de paris ou le nom des communes de banlieue qui ont sa préférence.

L’OPAC DE [Localité 1], devenu l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, tient compte dans la mesure du possible des souhaits du gardien et émet deux propositions de relogement au plus tard trois mois avant la date à laquelle il doit quitter son logement de fonction.

Si le gardien refuse sans motif légitime les deux propositions de relogement, il doit quitter son logement de fonction conformément aux dispositions du premier paragraphe ci-dessus.

En l’espèce, selon le contrat de travail produit aux débats, le logement est mis à disposition de Madame [T] [M] pour son habitation personnelle en tant qu’accessoire du contrat de travail.

Il ressort des éléments produits, et notamment du courrier du 16 janvier 2025 adressé par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à Madame [T] [M], ainsi que des différents échanges de mails avec Madame [F] [P] en charge du relogement de Madame [T] [M] qu’un relogement avait été convenu et que deux propositions ont été faites à la défenderesse.

S’il ressort des différents échanges de mail que Madame [T] [M] avait fait état d’une pathologie, et de son souhait de demeurer dans le [Localité 2], où elle résidait, pour autant, elle n’a pas justifié son refus de la première offre de relogement, concernant un logement se trouvant dans le [Localité 3], pour des raisons médicales.

Par ailleurs, elle n’a plus donné suite aux échanges avec l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à la suite de la deuxième offre de relogement. Ainsi, elle a d’abord fait savoir n’avoir pu le visiter du fait d’un refus de la locataire, mais elle n’a, par la suite, plus répondu aux relances par mail et par lettre recommandée avec accusé de réception de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH.

A l’audience, Madame [T] [M] ne comparait pas, et ne forme donc aucune demande, de même qu’elle ne justifie pas non plus de raison de ses refus et absence de réponse.

Par conséquent, il sera constaté que Madame [T] [M] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], locaux qu’elle aurait dû quitter au plus tard trois mois après la date de son départ à la retraite.

Il convient, dès lors, de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, qui n’est, à ce stade, que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [T] [M], mauvaise foi qui ne peut se déduire de son seul refus des deux offres de relogement qui lui ont été faites, pour des logements se trouvant dans un autre arrondissement que son lieu de vie et alors qu’elle avait fait état de difficultés de santé à son interlocutrice, en charge de son relogement. Ainsi, s’il n’est apporté aucun élément en défense pour démontrer que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH n’aurait pas respecté son obligation de relogement, conduisant à déclarer Madame [T] [M] occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe, ces refus de relogement ne permettent pas, pour autant, d’en déduire sa mauvaise foi.

Il n’apparaît, dès lors, pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et, par conséquent, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [T] [M], s’est maintenue dans son ancien logement de fonction au-delà des trois mois suivant la date de son départ à la retraite, empêchant l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de le relouer et de percevoir le loyer et les charges qui lui auraient été dus.

Il résulte de la simulation locative effectuée par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, reprenant les caractéristiques du logement occupé, que le montant du loyer applicable est de 615,07 euros, et celui des charges 240,18 euros, soit une somme totale mensuelle de 855,25 euros.

Madame [T] [M], non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester la fixation de cette indemnité.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [T] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [T] [M] se trouve occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] – bâtiment B2 – [Adresse 5], pour s’y être maintenue plus de trois mois après son départ à la retraite du 1er avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

REJETTE la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [M] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur locative du bien, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 855,25 euros (huit cent cinquante-cinq euros et vingt-cinq centimes), et ce, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [T] [M] aux dépens ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection