TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00153 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6XK

NAC : 5AC 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [V] [D], rep/assistant : UDAF 63, UDAF 63, es qualité de tuteur de M. [V] [D], rep/assistant : Mme [U] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

UDAF 63

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [H] [I], auditeur de justice et de [F] [N], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle,

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [D], demeurant EPHAD, 3 boulevard Saint-Roche, 63160 BILLOM

représenté par l’UDAF 63

UDAF 63, es qualité de tuteur de M. [V] [D], prise en la personne de son représentant légal, sise 33 Rue du Maréchal Leclerc, 63000 CLERMONT- FERRAND

représentée par Mme [U] [O], muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er mai 1974, la Société Régionale d’Habitations à Loyer Modéré (devenue la SA AUVERGNE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement type 4 ainsi qu’un garage sis COURNON D’AUVERGNE – LE LAC (63), moyennant un loyer de 239,91 francs.

L’adresse des biens loués a ultérieurement été précisée comme étant 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63).

Par jugement en date du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Monsieur [V] [D] et a désigné l’UDAF 63 en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Par courrier recommandé en date du 18 octobre 2024 et reçu le 21 octobre 2024, l’UDAF 63 a informé la SA AUVERGNE HABITAT de sa volonté de résilier le contrat de bail de Monsieur [V] [D] à l’issue d’un délai de préavis d’une durée d’un mois.

Un pré-état des lieux ainsi qu’un état des lieux de sortie ont été fixés, respectivement les 4 novembre 2024 et 21 novembre 2024 mais personne ne s’est présenté.

Par acte en date du 21 novembre 2024, Maître [E] [G], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal aux termes duquel il a constaté l’impossibilité d’accéder au logement.

Par acte en date du 18 mars 2025, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner l’UDAF 63, en qualité de tuteur de Monsieur [V] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins d’obtenir la validation du congé du bail, l’expulsion de tous occupant ainsi que sa condamnation à diverses sommes.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/153.

Par actes en date du 16 et du 28 avril 2025, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [D] et l’UDAF 63 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins d’obtenir la validation du congé du bail, l’expulsion de tous occupants ainsi que sa condamnation à diverses sommes.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/230.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, a fait valoir ses observations et s’est référée à ses demandes initiales aux termes desquelles elle sollicite de :

Valider le congé du bail et dire que Monsieur [V] [D], représenté par son tuteur l’UDAF 63, est occupant sans droit ni titre des locaux sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] des locaux sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63), au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [V] [D], représenté par son tuteur l’UDAF 63, à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ainsi que de tout occupant de son chef ; Condamner Monsieur [V] [D] aux dépens ; Condamner Monsieur [V] [D] à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SA AUVERGNE HABITAT soutient qu’en application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [V] [D] a été déchu de tout titre d’occupation des locaux sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) à l’expiration du délai de préavis d’un mois qui a commencé à courir à la réception du congé de bail adressé par l’UDAF 63 à la société demanderesse le 21 octobre 2024.

Pour conclure à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA AUVERGNE HABITAT fait valoir que Monsieur [V] [D] ne réside plus dans le bien loué et est désormais accueilli dans un EHPAD.

Au soutien de sa demande de fixation et condamnation du défendeur à une indemnité d’occupation, la SA AUVERGNE HABITAT soutient que la résistance abusive de Monsieur [V] [D], dont le fils se maintient dans les lieux, lui cause un préjudice.

A l’audience, Monsieur [V] [D] a comparu représenté par son tuteur, l’UDAF 63, lequel a fait valoir ses observations oralement.

Elle a expliqué que le logement dont le bail est au nom de Monsieur [V] [D] est actuellement occupé par son fils qui refuse de quitter les lieux et peut se montrer violent. Elle a indiqué que le loyer est assumé par Monsieur [V] [D]. Elle n’a formulé aucune demande.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Au cas d’espèce, il convient de relever que les instances enregistrées sous les numéros RG 25/153 et 25/230 portent sur le même objet et concernent les mêmes parties. En raison des liens existants entre les litiges, il est de l’intérêt d’une bonne justice, de les faire instruire et juger ensemble.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/153 et 25/230.

Sur la demande de validation du congé de bail

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 12 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Aux termes de l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Au cas d’espèce, le juge des contentieux de la protection entend joindre aux débats que, par ordonnance en date du 18 mars 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a autorisé l’UDAF 63, en qualité de tuteur de Monsieur [V] [D], à résilier le bail du logement sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) et a autorisé son fils à conserver les meubles le meublant.

Or, il est constant que par courrier recommandé en date du 18 octobre 2024, l’UDAF 63, en qualité de tuteur de Monsieur [V] [D], a informé la SA AUVERGNE HABITAT de sa volonté de résilier le contrat de bail de son protégé à l’issue d’un préavis d’une durée d’un mois compte tenu de la dégradation de son état de santé.

Il s’ensuit que le congé de bail a été délivré conformément aux règles applicables aux personnes faisant l’objet d’une mesure de protection ; que ledit congé a explicitement évoqué l’état de santé de Monsieur [V] [D], de sorte que le motif de réduction de la durée du délai de préavis à un mois a été mentionné ; que les modalités de remise du congé ont été satisfaites en ce que le congé a été expédié au moyen d’une lettre recommandé avec accusé de réception ; qu’enfin, la SA AUVERGNE HABITAT justifie avoir réceptionné ledit congé en date du 21 octobre 2024.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé de bail en date du 18 octobre 2024 et de dire que le délai de préavis d’une durée d’un mois a commencé à courir à compter du 21 octobre 2024.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 15 de la loi précitée, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Au cas d’espèce, il est constant que la SA AUVERGNE HABITAT a reçu le congé de bail de Monsieur [V] [D] le 21 octobre 2024, de sorte que le délai de préavis d’un mois a expiré le 21 novembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation subséquente du bail à cette même date et de dire que Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre du logement sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) depuis le 21 novembre 2024.

Contrairement à ce que soutient la SA AUVERGNE HABITAT, le seul fait pour Monsieur [V] [D] de ne plus résider effectivement dans les lieux ne constitue pas l’une des causes permettant de réduire ou supprimer le délai de deux mois préalable à l’expulsion en application de l’article L. 412-1 précité.

Il résulte toutefois des pièces versées au dossier, notamment du procès-verbal de constat dressé par Maître [E] [G], que la restitution des biens loués n’a pu intervenir dans la mesure où le fils de Monsieur [V] [D] s’est maintenu dans les lieux ; que ce dernier n’a répondu à aucune des sollicitations du commissaire de justice et de l’UDAF 63 ; que ses agissements ont rendu vaines les tentatives de relogement et d’établissement d’un pré-état des lieux ainsi que d’un état des lieux de sortie les 4 et 21 novembre 2024 ; qu’en tout état de cause, le fils du défendeur se maintient dans les lieux alors même que les loyers sont assumés par Monsieur [V] [D] qui réside actuellement en EHPAD et que les intervenants à la procédure s’accordent à décrire un comportement agressif dudit occupant se manifestant notamment par des menaces de mort à leur encontre.

A les supposer réels, ces éléments caractérisent des menaces au sens de l’article L. 412-1 précité. En outre, en évitant sciemment tout contact avec les personnes et organismes en vue de son relogement et de son départ des lieux, il y a lieu de constater que le fils de Monsieur [V] [D] adopte un comportement empreint de mauvaise foi, de sorte que l’ensemble de ces éléments justifient la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 précité.

En conséquence il convient d’ordonner à Monsieur [V] [D], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) dès la signification de la présente décision et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA AUVERGNE HABITAT à faire procéder à l’expulsion immédiate de toute personne y subsistant, sans préjudice du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécutions.

Sur la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise dès lors qu’une personne se maintient indûment dans un lieu sans droit ni titre.

Au cas d’espèce, compte tenu de la résiliation du bail intervenue le 21 novembre 2024 à l’expiration du délai de préavis, il échet de constater que Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre des locaux sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) depuis cette date.

La SA AUVERGNE HABITAT sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des provisions sur charges exigibles à hauteur de 550 euros.

Il résulte toutefois des pièces versées au dossier que ni la SA AUVERGNE HABITAT, ni l’UDAF 63 ne produisent un relevé de compte faisant apparaître le montant actualisé du loyer et des charges dont s’acquitte actuellement Monsieur [V] [D] et ce, alors même que le contrat de bail a été conclu en 1974 dans une devise antérieure à l’euro.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges au jour de la décision, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, à charge pour les parties de justifier desdites sommes lorsqu’elles poursuivront l’exécution de la décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au cas d’espèce, Monsieur [V] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au cas d’espèce, aucune considération tirée de l’équité ne commande de mettre à la charge de l’une des parties une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AUVERGNE HABITAT sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé, que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort,

rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/153 et 25/230 ;

VALIDE le congé de bail adressé le 18 octobre 2024 à la SA AUVERGNE HABITAT par l’UDAF 63, en qualité de tuteur de Monsieur [V] [D], concernant le bail signé le 1er mai 1974 entre la Société Régionale d’Habitations à Loyer Modéré (devenue la SA AUVERGNE HABITAT) et Monsieur [V] [D], portant sur un appartement type 4 et un garage sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) ;

CONSTATE que Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre du logement sis 17 Place des Dômes à COURNON D’AUVERGNE (63) depuis le 21 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [D], ainsi que tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA AUVERGNE HABITAT pourra, sans préjudice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion immédiate ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, faire procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges actualisés au jour de la décision, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, et l’y condamne en tant que de besoin ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens ;

REJETTE la demande de la SA AUVERGNE HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection